空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は建物の取り壊しが必要！注意点も解説
この記事でわかること
- 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは何かがわかる
- 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は建物解体しても利用できることがわかる
- 建物を解体し、空き家の譲渡所得の3,000万円控除を利用するときの注意点がわかる
目次
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは、相続や遺贈で取得した一定条件を満たす空き家を売却し譲渡所得が出た場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる減税措置です。
この3,000万円控除は、全国の空き家問題を解消するために創設された時限的減税措置です。
この制度は平成28年に創設され、令和4年税制改正により適用要件が緩和されました。
なお、3,000万円特別控除の期限が令和5年12月31日から令和9年12月31日まで延長されましたが、令和9年12月31日までに空き家を売却しなければならないことには注意が必要です。
空き家の3,000万円特別控除は建物の取り壊しが必要
空き家の3,000万円特別控除の適用要件の1つとして、建物を取り壊して売却することという条件があります。
3,000万円特別控除の適用要件の主なものは次の通りです。
- 相続で取得した空き家は被相続人が1人で住んでいた
- 要介護などになった被相続人が老人ホームに入居後に亡くなった
- 空き家が建築されたのは昭和56年5月31日以前である
- 空き家のまま売却する場合は、耐震補強をするなど一定の耐震基準を満たす必要がある
- 空き家を解体して売却する
- 相続開始から3年目が経過する日の年の12月31日までに売却する
- 相続で取得した空き家の売却代金は、1億円以下である
- 買主が配偶者や親戚など特別な関係にない
- 相続から売却までに空き家を貸す、誰も住んでいない
- 空き家を解体した場合、売却までに新たな建物を建築していない
- 売却した空き家に対して、特定の特例を受けていない
- 同じ被相続人から取得した他の空き家に対して、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を利用していない
このように、3,000万円特別控除を受けるには数多くの条件をクリアする必要があります。
なお、昭和56年5月31日以前の古い空き家が対象になるため、耐震性を備えた住宅は少ないですが、一定の耐震性が認められれば空き家を取り壊さずに売却しても構いません。
ただし、耐震性は耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書など、客観的に耐震性を証明する書類がないと認められません。
建物を取り壊すときの注意点
空き家を取り壊して空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用する場合には、解体を早期に行う場合、売却代金と解体費用の合計、買主が解体する場合などの注意点があります。
ここからは、これらの注意点を紹介していきます。
解体を早期に行う場合
建物を早期に解体してしまうと、固定資産税が上がってしまう可能性があることに注意が必要です。
固定資産税は土地上に建物が建っている場合、原則、土地の固定資産税額が低くなります。
そのため、建物を解体してしまうと、土地の固定資産税額が跳ね上がってしまいます。
空き家や土地の状態によって変わりますが、固定資産税額が5倍～6倍になってしまう方もいます。
もし空き家を取り壊して更地にしておきたい場合は、取り壊した後に買い手が見つかる可能性があるのか、不動産会社に確認してから取り壊す方がよいでしょう。
また、解体したものの、売却が相続開始から3年の年の12月31日までに終わらないこともあり得ます。
この場合、解体費用は払わないといけない、3,000万円特別控除は利用できないという状態になります。
そのため、できる限り買主が見つかってから解体をするのがよいでしょう。
空き家の保存状態がかなり酷く、事前に解体しないと売却が困難な場合は、不動産会社からのアドバイスを聞いた上で、早期に売却するか検討する必要があります。
売却代金と解体費用の合計
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用要件の中に、売却額が1億円以下という条件があります。
この1億円は売却金額だけでなく、買い手が特別に負担する金額も売却額として計算されます。
たとえば、不動産買取会社が空き家を9,800万円で買い取って、買い取った会社が解体費用500万円かけて建物を取り壊したとします。
買い手である不動産買取会社が空き家に対して支払った金額は9,800万円 ＋ 500万円 = 1億300万円となります。
この場合、売却額は9,800万円ではなく、1億300万円とみなされます。
つまり、売却額が1億円を超えてしまっているため、このケースだと3,000万円特別控除が利用できなくなるわけです。
買主が解体する場合
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用要件には、売却するまでに空き家を取り壊さなければならないという条件があります。
売却するまでというのは、買主に引き渡しを行う前までにという意味です。
しかし、買主が建物を解体する場合、通常引き渡しが終わってから建物の解体を行います。
買主が引き渡し後に建物を取り壊す場合、3,000万円特別控除の条件を満たさなくなるため、3,000万円特別控除を利用することができなくなってしまいます。
そのため、このようなことにならないよう、不動産売買契約書の特約で、空き家の引き渡し前までに買主の負担で建物を撤去するという項目を記載する必要があります。
ただし、建物の取り壊しを買主が行う場合、不動産売買のリスクが大きくなるため、不動産会社や買主と打ち合わせを重ねる必要があります。
たとえば、買主が取り壊した後の滅失登記は誰の負担で行うのか、建物解体中にアスベストや地中埋設物が出てきた場合、費用負担はどうするのかなどの問題が発生することが考えられます。
安易に買主に建物を取り壊してもらえばよいという考えで売却を進めると、後悔することになりかねないため、注意しましょう。
まとめ
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は、相続で取得した一定条件を満たす空き家を売却するときに発生した譲渡所得から3,000万円を控除できる減税措置です。
3,000万円特別控除を利用する場合には、多くの条件をクリアする必要があります。
名称に空き家と記載されていますが、条件を満たせば空き家を解体して売却したときの譲渡所得から3,000万円を控除することが可能です。
建物を解体して3,000万円特別控除を利用する場合には、早く壊し過ぎたときの固定資産税や売却額が1億円を超える可能性があること、買主に解体してもらうときには注意が必要です。
そもそも3,000万円控除は適用条件が複雑なため、3,000万円特別控除の利用を考えている段階で税理士などの専門家に相談するのがよいでしょう。