不動産に関する記事

相続した実家が空き家になり、困っている人も多いのではないでしょうか。

空き家を放置するとさまざまなリスクがあるため、できるだけ早く適切な方法で売却することをおすすめします。
また、空き家を売却する場合、家の解体費や仲介手数料がかかり、利益が出ると税金を納める必要があります。
一定の条件を満たせば特別控除が利用できるため、空き家売却に関しての知識を深め、賢く節税しながら、好条件での売却を目指しましょう。

本記事では、空き家の売却方法、売却する際にかかる費用や税金、特別控除について解説します。
空き家を売却したいけど手つかずで放置している人は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

空き家を売却する方法

空き家を売却する方法は、大きく分けて3つあります。
空き家をそのままの状態で売却する方法、建物を解体、更地にして売却する方法、不動産会社に買取を依頼する方法です。
それぞれ詳しく解説します。

そのままの状態で売却する

空き家を売却する場合に、手間と費用を掛けたくない場合は建物を解体せず、中古住宅や古家付住宅として売却する方法があります。
法律が改正されたため明確な判断基準はありませんが、築20年以内の建物であれば中古住宅、築年数が20年を超えている場合は古家付住宅として販売するのが望ましいでしょう。

中古住宅は、簡易的なリフォームのみ、もしくはそのままの状態で住む人にとっては費用が抑えられるメリットがあります。
外観や内装にそこまでこだわりがない人がいれば、立地条件次第では好条件で売却できる可能性があります。

古家付住宅は、おもに注文住宅を検討している人で希望エリアに更地の販売がない場合に購入されます。
建物を解体する必要がなく、すぐに売却活動をはじめられることがメリットです。

ただし、中古住宅ではリフォーム費用、古家付住宅では解体費や測量費を負担することもあるため注意が必要ですが、時間や費用をかけたくない人にとっては向いている売却方法だといえます。

また、空き家をそのままの状態で売却する場合は、屋内の片付けが必要です。

家族との思い出が残っているものは、忘れないうちに整理しておくことをおすすめします。仏壇が残っている場合は、移動する際に魂抜きというお祓いをしてもらう必要があるため、お寺などに依頼しましょう。

更地にして売却する

中古住宅としての売却が難しい場合、建物を解体して更地にして売却する方法もあります。
建物を解体するために、時間と費用がかかりますが、古家付住宅と比べて早期の売却が期待できるでしょう。

注文住宅を建てる人は、どんな住宅を建てるかで打合せが大変なため、解体する工程が省かれると喜ばれます。

ただし、更地にすると固定資産税の軽減措置が受けられなくなるため注意しましょう。
更地の状態で1月1日を迎えると、固定資産税や都市計画税住宅用地の特例が受けられません。
更地にする場合は、1月2日以降に建物を解体し、なるべく早く売却することをおすすめします。

また、解体工事は建物だけでなく、庭の樹木やブロック塀などの外構も含まれているか確認する必要があります。
地中に埋まっている浄化槽や基礎杭などが工事中に発覚した場合や、建物にアスベストが使用されている場合は、追加で費用がかかるため注意しましょう。

買取を依頼する

買取とは、不動産会社に直接空き家を買い取ってもらう方法です。
一般的な不動産の売却方法は、不動産会社と媒介契約を締結し購入者を探してもらいますが、売却期間は平均でも3〜6ヶ月はかかります。
立地条件や築年数によって築年数によっては、もっと売却活動が長くなる可能性もあります。

買取であれば、早ければ数日で売買契約が可能で、最短1ヶ月程で残代金の決済まですることが可能です。
不動産会社に売却を依頼すると内覧など売却活動をする必要がないため、時間をかけずに早めに売却したい人には向いている方法だといえます。

しかし、買取は不動産会社に売却の依頼をする場合と比べ、安い金額での取引となるため注意が必要です。
不動産会社が買い取ったあとにはリフォームをして再販します。
リフォーム費用と不動産会社の利益を考慮し、市場の売却相場と比べて6〜8割程度の価格になるため注意しましょう。

空き家売却にかかる費用

空き家を売却する場合は、仲介手数料などの費用や税金がかかります。
以下、それぞれ詳しく解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に空き家の売却を依頼し、売却が成立したときに支払う報酬のことです。
不動産売却にかかる仲介手数料の上限は、法律によって定められており、売却金額によって異なります。
売却金額ごとの仲介手数料の上限の計算式は以下のとおりです。

上記の計算方法だと時間がかかるため、400万円を超える売却金額の場合は、一般的には速算式を使います。

なお、空き家の流通を活性化させるために2018年の仲介手数料が改正され、空き家の売買金額が400万円以下の場合は、現地調査にかかる交通費などを含めて売主から最大18万円受け取ることが可能になっています。

解体費用

空き家を解体して売却する場合は、建物の解体費用が必要です。解体費用は、空き家の構造や面積、解体業者によって異なります。
空き家は木造が多いですが、構造別の解体費用を紹介します。

解体業者は不動産会社に紹介してもらうことが多いですが、自分でもインターネットなどで探し、複数社の見積りをとることをおすすめします。

見積り金額だけでなく、見積りの内訳や工事の工程の説明など含めて総合的に判断して依頼する解体業者を選びましょう。

空き家売却にかかる税金

空き家売却にかかる税金は、譲渡所得税、印紙税、登録免許税がかかります。以下、それぞれ詳しく解説します。

譲渡所得税

土地・建物を売却した場合、譲渡益に対して所得税が課されます。

譲渡所得は給与所得・事業所得といった他の所得と分離して、所有期間に応じて一定税率を乗じて課税額を算定します。

印紙税

空き家を売却する場合は、印紙税を納める必要があります。
売買契約書に収入印紙を貼付し、印鑑で消印をすると納税したとみなされます。
売買契約書に記載される空き家の契約金額ごとの印紙税額は以下のとおりです。

なお、令和6年3月31日までに作成される売買契約書であれば軽減税率が適用されます。
印紙は不動産会社が用意することが多いですが、諸費用で精算されることになるため、どのくらい金額がかかるか覚えておきましょう。

登録免許税

空き家を売却するときに、名義を変えていない場合は相続登記をする必要があります。
相続登記とは法務局に申請して不動産の名義変更を行うことで、契約前には完了しておく必要があるため注意しましょう。
相続登記にかかる費用は、登録免許税のほか、申請書類の取得費用、司法書士への報酬です。
相続登記に必要な費用相場は以下のとおりです。

なお、2026年3月31日までは、登録免許税の税率の軽減措置が適用できます。
詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
参考：登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ：国税庁

空き家売却にかかる費用・税金をおさえるコツ

空き家売却にかかる費用や税金は、できれば安く抑えたいものです。
特別控除など空き家売却時にかかる費用をおさえるコツを紹介します。

空き家の状態で売却する場合

特別控除の適用を受けるには、以下の3要件を満たさなければなりません。

空き家をそのまま売却して利益がでた場合は、先述のとおり、譲渡所得税を納める必要があります。
ただし、一定の条件を満たすことによって「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用することができます。

3,000万円以下の利益であれば譲渡所得税を支払う必要がなくなり、3,000万円以上の利益であっても3,000万円を引いた額に税金がかかるため節税できます。
ただし、3,000万円の特別控除を利用する場合は、耐震リフォームを行う必要があるため注意しましょう。

また、空き家を売却する場合、10年以上所有していれば軽減税率の特例が利用できます。
更地にした土地で軽減税率の特例を適用するためには、家を解体した日から1年以内に契約し、かつ、住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却している必要があります。

相続済みの空き家を売却する場合

相続・遺贈により取得した不動産を相続開始後3年以内に売却すると、譲渡益算定に当たって相続税のうち不動産相当分を取得費に換算できます。

これを「相続税の取得費加算」と呼びますが、空き家の3,000万円特別控除と相続税の取得費控除は選択制であり、併用は認められていません。

空き家を解体し売却すれば補助金の対象になる

空き家の老朽化が進んでいる場合や管理が面倒な場合で空き家を解体する場合は、補助金が使える可能性があります。
家屋解体の補助金支給制度は、特定空き家の減少を目的として、各自治体が運営している制度です。
特定空き家とは、放置することが不適切な状態であると認められる空家のことです。
適用条件や補助金の金額などは、自治体によって異なるため、空き家のある地域に補助金制度があるか調べることをおすすめします。
市区町村の窓口で直接尋ねるかインターネットを活用して調べましょう。

空き家を売却する際の注意点

空き家を売却する場合には、いくつか気をつけるべき注意点があります。スムーズに空き家の売却を行うために理解しておく必要があるでしょう。
空き家を売却するときの注意点は以下のとおりです。

空き家の名義変更ができるか確認する

空き家を売却するときは、まず名義変更が完了しているか確認しましょう。

空き家などの不動産を売却する場合、売却できるのは所有者として登記されている人に限られます。
空き家が被相続人の名義のままだと売却できないため注意が必要です。
まだ空き家の名義人になっていない場合は、法務局で名義変更の申請しましょう。

管轄の法務局によって、申請方法が異なることがあるため事前に確認することをおすすめします。
自分で名義変更するには、時間と手間がかかるため司法書士に依頼することが一般的です。報酬は司法書士によって異なるため事前に確認しましょう。

空き家の状態を確認する

空き家を売却するときには、建物や設備の状態を確認しましょう。
相続した場合は空き家の欠陥や不具合を把握していないケースが多く、引渡し後契約不適合責任でトラブルになることがあります。

契約不適合責任とは、空き家の欠陥や不具合が見つかった場合に負う責任のことです。
空き家の売却には時間がかかるため、定期的に換気したり、清掃することが必要でしょう。
また、空き家の老朽化が進んでいて修繕が難しい場合や、特定空き家に指定されそうな場合は解体して売却することをおすすめします。

更地にするタイミングを考慮する

先述のとおり、解体して更地にする場合はタイミングに注意しましょう。

建物を解体し更地にすることで、税負担を軽減するための減税措置の対象から外れてしまうため注意が必要です。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者にかかる税金のため、そのときの土地の状態が重要となります。たとえば10月に解体して売却をはじめても、売れずに翌年の1月を迎えてしまった場合には、高い固定資産税を払う必要があります。

可能であれば、1月2日以降に解体し、年内で売却が完了するように早めに売却活動をはじめることをおすすめします。

価格設定は慎重に行う

空き家を売却するときには、いくらで販売するか売り出し価格を決める必要があります。
空き家を中古住宅や古家付住宅として売却する場合、購入希望者は値引き交渉をしてくる可能性が高いです。

値引きに応じる必要はありませんが、空き家の売却をスムーズに進めるためには値引きに応じることをおすすめします。
値引きしても損をしない程度にあらかじめ売り出し価格を少し高めに設定しておくといいでしょう。

空き家を売却する場合は、仲介手数料や税金などで費用がかかるため、せめて手出しする必要ない金額で売却したいものです。

空き家売却に強い不動産会社に相談する

不動産会社はそれぞれ得意分野が異なります。

空き家は一般的な不動産と少し特徴が異なるため、空き家を熟知し、空き家売却の実績が多い不動産会社に依頼することをおすすめします。
まずは、空き家の売却相場を知るためにも、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定の平均額がわかることによって、適正な売り出し価格の設定がしやすくなります。

また、解体したほうがいいのかもアドバイスしてくれる不動産会社が望ましいです。
勝手に判断して解体を進めると売り時期を逃がす可能性があります。
打合せの時間を含めると空き家の解体には時間がかかるため、とりあえず先に査定の依頼をしてアドバイスをもらうことをおすすめします。

まとめ

節税対策は早めのアクションが肝要です。

親が健在のうちに、空き家が「被相続人の空き家を売った時の特別控除」の適用条件に該当する物件に該当するかを確認しましょう。

もし該当しない場合は生前の売却を検討することをおすすめします。

なお、居住用不動産の譲渡益に対する特別控除は自力での確定申告も可能です。

一方で空き家の特別控除は、事前に市町村長から確認書の交付を受けなければならない上に、提出書類も多岐にわたるなどハードルがグッと上がります。

この場合は、税理士などに相談することをおすすめします。