COLUMN不動産に関する記事

「利便性のよい場所に住み替えたい」「まとまったお金がほしい」など、家や土地を売る理由は様々ですが、はじめての不動産売却は不安や疑問だらけです。

不動産の売却方法や手続きの流れ、必要書類と費用、不動産会社の選び方など、家や土地を売るときに知っておきたい情報をわかりやすくまとめました。

何から始めたらよいかわからない方はぜひ参考にしていただき、希望に近い不動産売却のコツを掴んでください！

不動産売却の方法は3つ！どれを選ぶのがベスト？

不動産の売却方法は以下の3つがあるので、自分に合っている方法から選ぶことになります。

少しでも希望通りに不動産売却できるよう、まずは特徴やメリット・デメリットを掴んでおくとよいでしょう。

方法1　不動産会社が買主を探してくれる「仲介」

「仲介」はもっとも一般的な不動産売却の方法です。

売主（あなた）が不動産会社に「買主を探して」と依頼する方法ですが、不動産会社は店頭広告やネット公告などを使って買主を探してくれます。

売主の希望価格で売れるケースもありますが、なかなか売れない場合は値下げも必要です。

すぐに買主が見つかるとは限らないので、売却完了までに3ヶ月～半年かかるとみておけばよいでしょう。

売却完了までに少々時間がかかるため、すぐにでも売りたい方には不向きかもしれません。

不動産仲介については以下の記事でさらに詳しく解説していますので、こちらも参考にしてください。

方法2　不動産会社に買い取ってもらう「買取」

すぐに不動産売却したい方には「買取」がおすすめ。

不動産会社が直接買い取ってくれるので買主を見つける必要がなく、短期間で不動産売却が完了します。

転勤が決まったので早めに売りたいなど、時間に余裕がない方は買取を選択してもよいでしょう。

なお、買取には以下のようなメリット・デメリットがあります。

買取と仲介には多くの違いがあるので、どちらにするか迷ったときは以下の記事も参考にしてください。

方法3　自分で買主を探す「個人売買」

仲介手数料もかからず、希望価格で買主を探す方法が「個人売買」です。

費用面のメリットはありますが、売り値の設定や売買契約書の作成、クレーム処理もすべて自分で対応しなければなりません。

かなりハードルの高い売却方法なので、知識・経験のない方にはおすすめできません。

不動産売却の流れと期間

売りたい家や土地があるとき、まず知っておきたいのが不動産売却の流れと期間です。

今回は不動産仲介（媒介）について解説しますので、全体の流れを掴んで「最初の一歩」を踏み出しましょう。

次に各手順を解説しますが、売主にも関わることなので、大まかな内容だけでも理解しておきましょう。

STEP1. 不動産会社に相談する

不動産売却するときは、まず不動産会社に「不動産を売ってほしい」と相談することから始まります。

電話連絡でもある程度の話はできますが、数ヶ月間の付き合いになるので直接不動産会社に出向いて担当者の人柄や、社内のムードもチェックしておきましょう。

相談の段階で「査定」が行われ、ひとまずの売値が決定します。

STEP2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

納得できる査定額になれば、次は不動産会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、売却活動の方向性や、不動産会社へ支払う報酬などを決めておく契約です。

また、媒介契約を結ぶときは報告書（告知書）や付帯設備表も作成します。

報告書には周辺環境の情報（臭気や騒音など）、シロアリ被害や雨漏りなど、買主へ伝えておくべき不動産情報を記入します。

付帯設備表には給湯器や冷暖房設備など、売却の際に置いていくものを記入しますが、各設備の故障状況も記入するようにしてください。

なお、媒介契約には以下の3種類があるので、担当者に確認して自分に合ったものを選びましょう。

STEP3. 公告などの売却活動開始

媒介契約の次は、不動産会社が売却活動を始めます。

まず、相場に応じた売出し価格で公告を出し、興味を持った人から不動産会社に問い合わせが入ります。

物件の説明をした後は内覧（内見ともいいます）も行われるので、事前に内覧日を調整して、売主もできるだけ立ち会うようにします。

物件を気に入った人がいれば、契約の前に価格交渉もあります。

売主が高く売りたい不動産でも買主は安く購入したいので、「ここまでなら下げても構わない」という下限は考えておくべきでしょう。

また、価格面の交渉が希望通りに進んでも、引き渡し時期が遅ければ「見送り」となる可能性もあります。

最終的に買主が購入を決めれば、不動産会社を介して購入申込書（買付証明書）を受け取るので、売却活動はここで終了となります。

STEP4. 買主と売買契約を結ぶ

売主と買主の間で結ぶ契約を「売買契約」といいますが、買主が購入を決めてもすぐに契約するわけではありません。

買主は住宅ローンを利用することが多いので、融資の申し込みや審査などに数日かかります。

その間に物件の最終確認も行われ、すべて問題がなければ売買契約を結ぶことになります。

売買契約は不動産会社で結ぶことが多く、不動産会社の担当者・売主・買主の三者が集まり、まず重要事項（手付金の支払い方法など）などを決定します。

特に問題がなければこの場で手付金も支払われ、売買契約書にも署名捺印して、売主・買主の双方が一部ずつ持ち帰ります。

なお、売買契約を結ぶときは以下の書類などを準備しておきましょう。

STEP5. 不動産の引き渡しと売却代金の受け取り

売買契約を結んだ後は、不動産会社・金融機関・売主・買主の四者が集まり、以下のように資金（売却代金）を決済します。

• 不動産会社へ仲介手数料の半金を支払う
• 司法書士へ登記費用を支払う
• 売主の住宅ローンが残っている場合は金融機関への返済

また、不動産の引き渡し前には確定測量も行いますが、1～3ヶ月程度の期間がかかり、費用も売主負担が一般的です。

なお、売主の住宅ローンが残っているときは、決済前に抵当権を外しておかなくてはなりませんので、あらかじめ金融機関に連絡して抵当権抹消の手続きをしておきましょう。

ここまで終われば不動産売却も一段落ですが、さらに詳しい内容は以下の記事で解説しています。

手数料の相場などもわかるので、ぜひ参考にしてください。

STEP6. 確定申告

不動産を売却して利益（譲渡所得といいます）が出たときは、引き渡しが完了した年の翌年2月16日～3月15日の間で確定申告を済ませます。

また、申告先は不動産を管轄する税務署なので、引っ越し先の税務署では受け付けてもらえないこともあります。

利益にかかる税金ですが、条件次第では納税額が低くなる特別控除もあるので、申告前に税理士へ相談するとよいでしょう。

なお、確定申告には以下の書類などが必要になります。

確定申告まで終われば、不動産売却も無事完了です。

不動産売却に必要な書類

不動産売却するときは、「査定時」と「引き渡し時」に応じた書類を準備します。

特に査定時の提出書類は大変多いので、何が必要になるかあらかじめ知っておくとよいでしょう。

また、「査定」に馴染みがない方もおられるため、まず不動産査定の内容も理解しておくようにしましょう。

不動産査定とは？

不動産査定とは、「いくらで売れるか」の予測のことをいいます。

不動産査定の場合はあくまでも予測値なので、買主が見つからなければ査定額を下げることもあります。

ただし、相場とかけ離れた査定になることはまずないため、査定額がわかれば今後の資金計画も決めやすくなります。

なお、不動産査定には売主側の注意点もあり、これについては以下の記事で分かりやすく解説しています。

【不動産の査定時】に必要な書類

不動産査定にはデータから予測する机上査定と、現地を確認する訪問査定（実査定）があります。

データが多ければより適正な査定額を出せるので、以下の書類をできるだけ多く揃えて査定してもらいましょう。

戸建てとマンションでは揃える書類も違いますが、不動産会社に聞けば詳しく教えてくれます。

【不動産の引き渡し時】に必要な書類

不動産を引き渡すときには以下の書類が必要になります。

不動産売却には多くの書類を準備しますが、中には聞き慣れない書類があるかもしれません。

以下の記事では各書類の入手先や、提出目的なども詳しく解説していますので、不動産売却するときはぜひ参考にしてください。

不動産売却にかかる費用と税金

不動産売却するときは「費用＋税金」が必要経費になるので、総額がいくらになるかも把握しておきましょう。

費用として挙げられるのは以下の項目です。

では各費用や税金について、詳しい内容を解説します。

仲介手数料

売買契約が成立したとき、不動産会社に支払うお金が「仲介手数料」です。

仲介手数料は以下のように上限額が決まっていますが、売買契約が不成立のときは支払う必要がありません。

400万円以上の売買価格であれば、200万円以下の部分から400万円以上の部分まで3段階で計算しますが、以下のように速算する方法もあります。

400万円以上のときは6万円、400万円以下のときは2万円を足すと計算が簡単になります。

抵当権抹消登記と司法書士費用

売却する不動産が融資の担保になっていると、金融機関の抵当権が登記事項証明書に設定されているので、引き渡しまでに抹消しておく必要があります。

手続きは司法書士へ依頼することが一般的なので、以下の費用が必要になります。

なお、司法書士費用には消費税も加算されます。

譲渡所得税と住民税

以下の計算がプラスになったときは、不動産売却で利益（譲渡所得）が出たことになるので、利益に対して譲渡所得税や住民税がかかります。

譲渡所得税や住民税は不動産の所有期間によって大きく変わるので、5年以上所有してから売却した方が税金は低くなります。

また、一定条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特別控除も使えます。

印紙税

印紙税は契約書などの文書にかかる税金です。

売却額によって税額は変わりますが、1,000万円以上～5,000万円以下であれば、1万円（2024年3月末までの軽減税率）の印紙税がかかります。

引っ越し費用

引っ越し費用は荷物の量や距離などによって変わるので、引っ越し業者で見積もりしてもらうとよいでしょう。

不動産売却の必要経費は様々ですが、さらに詳しい内容や、税金を安くする方法を以下の記事で解説しています。

少しでも出費を抑えたい方はぜひ参考にしてください。

失敗しない！不動産会社の選び方

不動産を売却するとき、不動産会社の協力は欠かせません。

信頼できる不動産会社は最良のパートナーになりますが、失敗すると後悔ばかりの不動産売却になる可能性もあるので、次の項目をチェックしながら選んでみましょう。

ポイント1：対応の様子をチェックする

不動産会社も客商売ですから、担当者の人柄や身なり、社内の雰囲気は必ずチェックしましょう。

「だらしない」と感じるような担当者や、雑然としている社内であれば重要書類の保管場所を忘れたり、紛失したりする可能性もあります。

不動産会社にとって売買は日常的かもしれませんが、売主や買主は生涯に一回かもしれません。

話を遮らず、最後まで聞いてくれるかどうかもチェックしておきましょう。

ポイント2：営業年数をチェックする

営業年数の長さは信頼度の高さにも繋がるので、老舗かどうかもチェックしておきましょう。

宅地建物取引業は更新が必要な免許制のため、免許番号の数字が大きいほど営業年数の長い不動産会社ということになります。

ポイント3：査定額が相場に近いかどうかチェックする

査定額は「この金額なら売れそうだ」という予測値なので、相場とかけ離れた査定額では売れない可能性が高くなります。

極端に高い、または安い査定の不動産会社であれば、信頼性は低いといえるでしょう。

ポイント4：複数の不動産会社を比べてみる

不動産会社の信頼度や適正な査定額かどうかは、複数の業者をあたってみないとわかりません。

少々時間はかかり面倒とおもってしまいますが、売却額にも大きく影響するため、1社だけで決めてしまわないように注意しましょう。

以下の記事ではさらに詳しい不動産会社の選び方を解説しています。

行政処分などの確認方法も理解しておくとよいでしょう。

気を付けて！不動産売却時のよくあるトラブル

不動産売却には次のようなトラブルが起きやすいので、ケース別の対処法も知っておくとよいでしょう。

不動産売却のトラブルについては、以下の記事でより詳しく解説しています。

回避策もわかりやすく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

【ケース別】不動産売却のお悩みQ＆A

不動産売却には次のような悩みも多いので、ケース別のQ＆Aをまとめました。

まとめ

不動産売却は生涯に何度も経験しないため、手続きの流れやトータルコスト、結局いくらで売れるのかなど、わからないことの連続になるでしょう。

また、いつお金が手に入るのかといった不安もあり、専門用語も多いため、何の手続きをしているのかわからなくなるケースもあります。

不安や疑問は少しでも早く解消するべきなので、不動産売却するときは、信頼できる不動産会社選びがポイントになります。

査定額も重要ですが、丁寧な対応やわかりやすい説明にも注目し「ここなら任せられる」と思える不動産会社を選びましょう。