COLUMN不動産に関する記事

「離婚するときに共有名義の不動産は売却できるの？」「相続した共有不動産の売却はどうしたらいいの？」とお悩みの人も多いのではないでしょうか。
共有名義の不動産でも売却は可能ですが、気をつけるべきポイントがあります。
トラブルにならないためにも共有名義の不動産売却についての知識を深めておく必要があるでしょう。
本記事では、共有名義の不動産売却の方法や流れ、注意点について解説します。
これから共有名義の不動産を売却する予定がある人は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

共有名義不動産とは？

共有名義不動産とは複数人で所有している不動産のことで、共有不動産や共同名義不動産ともいいます。
共有者には、持分割合に応じて権利が認められています。

相続するときに兄弟で実家を共有名義にしたり、マイホームを夫婦共有名義で購入する場合が多いでしょう。

共有名義不動産は売却できる？

共有名義不動産は、共有者単独の判断では売却することはできません。
売却するためには、共有者全員の同意が必要となるため、誰かひとりでも反対している場合は、売却の手続きは進めることができないことになります。

また、共有名義不動産において、物件を維持するための保存行為であれば単独で行うことが可能です。
たとえば、建物を修繕したり、不法占拠者を追い出す行為などが該当します。

共有名義不動産に居住することも単独ですることができますが、共有者の許可が必要になり、使用料などを支払う可能性があるでしょう。
共有者の過半数の同意があれば、利用と改良をすることが可能です。
利用とは短期的に賃貸契約を締結したり、賃貸契約を解除することが挙げられます。
改良とは、建物をリフォームすることです。

共有名義不動産を売却する方法

共有名義不動産を売却する方法は4つあります。
共有名義不動産全体を売却する方法、自身の持分のみを売却する方法、共有者に持分を売却する方法、分筆して売却する方法です。
それぞれ詳しく解説します。

共有名義不動産全体を売却する

共有者全員の同意が得られる状況であれば、共有名義不動産全体を売却することが可能です。
通常の単独名義の不動産売却同様に相場金額での売却ができるでしょう。

売却すれば現金化できるため、分配もしやすくなります。
基本的には、売却によって得た利益やかかる費用は持分割合に応じて分けることになります。

しかし、反対する人がひとりでもいた場合は、売却自体進めることができません。
共有者が多い場合は手間がかかり、売却が難しくなる可能性があるため注意が必要です。

自身の持分のみを売却する

共有名義不動産が土地の場合であれば、自分の持分のみ売却することが可能です。
ほかの共有者の許可は必要ないですが、現実的には需要がないため不動産会社に買い取ってもらうことになるでしょう。

買い取りは早期に売却できるメリットがありますが、売却相場より大幅に安い売却価格になるため注意が必要です。

また、物理的には可能な売却方法ですが、現実的には共有者に断らずに自分の持分のみを売却した場合は、トラブルになる可能性があるため慎重に検討することをおすすめします。

共有者に持分を売却する

自分の持分のみであれば、ほかの共有者に売却することもできます。
たとえば、共有名義不動産に居住したい親族がいる場合で資金的に問題がなければ売却はスムーズに進む可能性が高いでしょう。

ほかの共有者に売却する場合は、不動産会社に買い取ってもらうよりもトラブルになる可能性が低いです。

誰かが反対していて共有名義不動産が売却できず自分の持分のみを売却する場合は、まずほかの共有者に購入する意思があるかどうか確認することをおすすめします。

分筆して売却する

土地の形状によりますが、道路との接面部分が広い場合などは分筆して売却することも可能です。

分筆して単独名義にしておけば、いつでも自由に売却することができます。
分筆とは、ひとつの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことです。

ただし、共有名義不動産を分筆する場合は、誰がどの範囲の土地を所有するかで揉める可能性があるため慎重に行う必要があります。

土地家屋調査士に測量してもらう必要もあるため時間と費用がかかることも、共有名義不動産の分筆が難しい理由のひとつといえます。

共有名義不動産売却に必要な書類

共有名義不動産を売却するときに必要な書類は、基本的には通常の不動産売却の場合と変わりません。
共有名義不動産売却時に必要な書類は以下のとおりです。

登記識別情報

登記識別情報とは、その登記人が不動産の所有者であることを証明するためのものです。
以前は権利証と呼んでいたもので、2006年以降は12桁の英数字からなる登記識別情報が発行されるようになりました。

地積測量図、境界確認書

地積測量図は、土地の面積や道路、隣地との境界が法務局に登記された図面のことで、管轄の法務局で取得することができます。
相続した土地の場合などで測量図が作成されていない場合は、土地家屋調査士に測量を依頼する必要があります。

身分証明書、印鑑証明書、住民票、実印

不動産を売却する場合には、所有者の本人確認をするため、免許証などの身分証明書が必要になります。
契約の際には実印が必要になるため、印鑑証明書と住民書もあわせて準備しましょう。

共有名義不動産を売却する際の流れ

共有名義不動産を売却するときは、共有者全員の同意が必要です。
通常の不動産売却に比べて、時間がかかるため余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
実際に共有名義不動産を売却する際の流れを解説します。

共有者を明らかにする

共有名義不動産を売却する際に重要なことは、共有者をはっきりさせることです。
夫婦の共有名義でマイホームを購入している場合や、親子での共有名義になっている場合はわかりやすいですが、相続で複数の人が共有名義になっている場合は注意しましょう。

相続して長い期間が経過しており、連絡もとっていない状況であれば、面識のない人が共有者になっている場合があります。登記簿謄本で確認して共有者を把握しましょう。

売却を進めるためには共有者全員の同意が必要になるため、共有名義不動産の売却を決めた場合は、まず管轄の法務局で登記簿謄本を取得することをおすすめします。

不動産会社を決める

共有者の把握ができたら、不動産会社に共有名義不動産の査定を依頼します。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定の平均額がわかるため、売り出し価格の設定がしやすくなります。
査定額の根拠、担当者の知識や相性などを考慮して、売却を依頼する不動産会社を決めましょう。

また、共有名義不動産売却の経験豊かな不動産会社を選ぶことをおすすめします。
共有名義不動産の売却には、通常の不動産売却と違い、専門的な知識が必要となるだけでなく、共有者間のまとめ役が必要不可欠です。

共有者全員の同意を得るだけでなく、隣地との境界問題の解決など素人では、すべてに対処することは難しいでしょう。
プロの専門家である不動産会社に適宜アドバイスをもらいながら、売却を進めることをおすすめします。

費用の割り当てをする

不動産を売却するときに住宅ローンの残債がある場合は、基本的には完済しないと売却することはできません。
売却資金で完済できない場合は、自己資金を用意しなければいけないため、どちらが負担するか決めておく必要があるでしょう。

また、不動産を売却する場合は、さまざまな費用がかかりますく。
あらかじめ費用負担の割合を決めておく必要があるでしょう。

後々トラブルになる可能性があるため、売却を進める前に、必要費用を把握し、話し合いで費用の割り当てを決めることをおすすめします。
共有名義不動産を売却する際におもに必要な費用は以下のとおりです。

とくに共有名義不動産の売却金額が高額になる場合は、仲介手数料も高くなるため注意しましょう。

売却を始める

共有名義不動産の売却には、共有者全員の同意が必要ですが、価格に関しても同意しておく必要があります。
いくらで販売をスタートするかの売り出し価格に加えて、値引き交渉が入った場合に、いくらまでなら価格を下げていいかの最低売却価格も決定しておきましょう。

最低売却価格を決めておかないと、代表者が勝手に判断して値引きして売却した場合、金銭トラブルに発生する可能性があるため注意が必要です。

共有名義不動産を売却する際の注意点

共有名義不動産を売却する場合は、トラブルに気をつける必要があります。
通常の不動産売却とは異なるため、よくあるトラブルを理解しておきましょう。
共有名義不動産を売却する際の注意点は以下のとおりです。

共有者・買取業者とトラブルになる可能性がある

共有名義不動産が土地の場合で、自分の持分のみを不動産買取業者に売却するときは注意が必要です。
基本的に、不動産買取業者は利益を得るために、需要がない共有名義不動産である土地を買い取ります。

ほかの共有者の持分も買取して共有不動産全体の所有権を獲得しようとするか、ほかの共有者に買い取った持分を転売しようとするでしょう。
不動産買取業者はどちらかの方法をとらないと利益を得ることができないため、ほかの共有者に強引に交渉する可能性があります。
ほかの共有者を困らせることになるため、自分の持分のみを不動産買取業者に売却する場合は、事前に共有者に話しておくことをおすすめします。

また、共有不動産が不動産買取業者などの第三者へ売却されると、購入者は共有物件に出入りする権利が認められることになります。

場合によっては購入者が物件を使用する可能性も考えられるでしょう。
使用している場合は、使用料を請求できますが、料金についてトラブルになる可能性があります。

共有名義不動産を賃貸に出している場合は、持分を買い取った不動産会社にも持分割合に応じた家賃を取得できる権利があります。
金銭面で共有者と買取業者がトラブルになる可能性があるため注意が必要です。

共有物分割請求される可能性がある

不動産買取業者が共有不動産の持分を持っている場合で、ほかの共有者が買取に応じない場合は共有物分割請求をされる可能性があります。

共有物分割請求とは、共有状態を解消して、持分割合に応じて分割する手続きのことです。
まずは共有者同士で協議しますが、話し合いで解決できない場合は、裁判所にて共有物分割請求訴訟を起こし、判決に従うことになります。
判決によっては、強制的に売却する競売になる場合がありますが、売却価格が大幅に下がる可能性があるため注意が必要です。

トラブルで裁判にならないように、買い取りに応じるか、分筆するなどして共有状態を解消しておくことをおすすめします。

離婚時の財産分与が複雑になる

夫婦の共有名義でマイホームを購入している場合、離婚時の財産分与が複雑で難しくなるため注意が必要です。

共有状態のまま離婚すると、共有名義の家を売却する場合やリフォームする場合など関係性を続けていくことになります。
離婚後に相手とかかわりたくない場合は、共有状態を解消しておくことをおすすめします。
共有状態を解消する方法は以下の通りです。

相手の持分を買い取る

どちらかが相手の持分を買い取れば、単独名義となり、共有状態を解消できます。
しかし、現実的には家の価値の半分を現金で用意することは難しく、親などに立て替えてもらえる場合に限られるでしょう。

また、夫婦間で合意があれば、金銭面のやり取りなしで相手に家を譲ることも可能です。
どちらか一方に離婚の原因がある場合には、現実的にもありえる話でしょう。
ただし、住宅ローンの残債がある場合は、名義変更はできないため注意が必要です。

売却して、現金を分配する

夫婦間で合意できれば、売却して現金化することにより財産分与がしやすくなります。
しかし、財産分与の割合は、2分の1が基本なため、持分割合が違っている場合は注意が必要です。

また、住宅ローンが残っている場合で売却資金で完済できない場合、共有名義不動産を売却できないため注意しましょう。

共有持分は買い手が付きにくい

共有持分を単独売却することは可能ですが、共有持分はほとんど買い手のつかない「流動性の低い」物件のため、不動産取引では敬遠されます。

買い手の目線でみれば、土地・建物の利用が制限されるうえに、簡単に売却もできないから当然といえます。

共有持分を売却する際は、極力高く買い取ってくれる業者を探し、粘り強く交渉しましょう。

分筆は価値が落ちる可能性がある

奥行き・間口など形がベストの敷地が、分筆により間口が狭くなれば、不動産の価値は確実に落ちます。

価値が落ちた分をどちらが負担するのかという点についても話し合いが必要でしょう。

分筆の割合も問題です。

持分がそれぞれ1/2、土地面積が500㎡のとき、250㎡ずつ分けたとしても分筆後のそれぞれの土地が同じ価値とは限りません。

例えば角地にあった敷地の場合、どちらが角を取るかで価値は全く変わってきます。

境界線の問題などで、きっちり半分ずつの価値に分筆するのは不可能なケースも少なくありません。

こうしたケースではその差額分を金銭で支払い解決します。

したがって分筆に当たっては、不動産鑑定士・不動産会社などプロの関与がどうしても必要なのです。

共有名義不動産の売却のコツ

共有名義不動産を売却するためには、共有者全員を納得させ、同意を得る必要があります。
共有者を納得させやすい方法について紹介します。

一括査定をする

共有名義不動産を売却する場合には、共有者全員の同意が必要ですが、売却のための査定では同意は必要ありません。
不動産一括査定を活用して、複数の査定が得られれば、共有名義不動産の相場観が把握できるため、売却において共有者を納得させる材料になるでしょう。
不動産一括査定は、一度の入力で複数の不動産会社の査定が受けられるため便利です。
複数の不動産会社の査定結果を一覧にして、客観的資料として共有者に見せることをおすすめします。

不動産会社に相談する

一括査定をしてもらった不動産会社の中で、共有名義不動産に関しての知識が豊富で売却実績も多い会社であれば相談してみましょう。
共有名義不動産の売却では、さまざまなケースが考えられるため適切なアドバイスをもらえる可能性があります。
どうしても売却に反対している共有者がいる場合は、経験豊富な不動産会社に説得をお願いすることもひとつの方法です。

共有持分買取業者に依頼する

どうしても共有名義不動産の売却に応じない共有者がいる場合は、買取業者に依頼することも選択肢としては挙げられます。
しかし、先述のとおり、共有者との間でトラブルになる可能性があるため、買取業者に売却することは事前に伝えておくことをおすすめします。

まとめ

共有名義不動産を長期間共有状態のままにしておくことは、トラブルの原因となるため注意が必要です。
共有状態のまま長期間が経過すると相続が発生して、共有者が増える可能性があります。

共有者が増えると共有者全員の同意を得ることが難しくなり、売却自体も進めにくくなるでしょう。
トラブルにならないために、共有名義不動産を売却する場合は早めに動き、売却方法も相続人同士で慎重に検討することをおすすめします。

共有名義不動産に関してお悩みがある場合は、ぜひ不動産売却マップにご相談ください。経験豊富な担当者がお客様のご要望に沿って不動産売却をサポートいたします。