不動産に関する記事

戸建物件やマンションなどの不動産売買の取引をするときは、多くの場合で不動産会社を仲介することがあります。

このとき、必要経費として仲介手数料を不動産会社に支払わなければいけません。

不動産売買の手続きは非常に煩雑なので、不動産会社のような知識を豊富に備えた専門家に、契約書などを作成してもらうのが一般的です。

この仲介手数料が、当初思っていたよりも高額で驚いてしまう方も多いのではないでしょうか。

そもそも仲介手数料とはどのようなものなのか、どのような計算方法で決められているのかなど、多くの内容が知られていません。

そこで今回は、仲介手数料の意味や仲介手数料を支払うタイミング、いくら支払うのかを解説します。

そのほかにも仲介手数料を安く抑える方法や、消費税の影響なども併せて確認していくので一緒に確認していきましょう。

不動産の仲介手数料とは

戸建物件やマンション、土地などの不動産売買取引にかかる仲介手数料とは、物件売買や賃貸などの「一連の不動産取引業務」を仲介してくれたことに対する手数料です。

例えば物件を売却する場合だと、不動産会社は物件の売り手から「売却の依頼」をされたら、まずはじめに労力をかけて物件の買い手を探します。

無事に買い手が見つかり、売買契約を交わすまでの仲介役として、「一連の物件売買活動」をしてくれたお礼に支払うのが仲介手数料です。

物件を売却するためには、物件を紹介する資料やインターネット上に物件情報を掲載する作業など、多くの事務作業が必要になってきます。

また、物件への問い合わせがあったら内見に同行したり、必要契約書類を交わすなどの手続きが欠かせません。

不動産会社を仲介せずに自分で不動産売買取引を行おうと思うと、専門的な知識も必要になり大きな労力がかかってしまいます。

それらを個人で行うのは大変なので、不動産会社に依頼する必要があるのです。

そして、仲介手数料とは「それら一連の不動産取引の活動」に対する費用ということになります。

不動産物件の取引には、不動産会社が欠かせません。

一連の物件取引を仲介してくれるための「仲介手数料」があるということも覚えておきましょう。

仲介を行う不動産会社に支払うコミッション（成功報酬）

不動産会社に支払う仲介手数料は、成功報酬として払われる費用です。

つまり、売却予定の物件に買い手が見つかって、不動産売買契約書を交わすまで支払う必要がありません。

成功報酬が支払われる具体的な業務内容としては、不動産の賃貸取引や売買取引を行う際の物件案内から引き渡しまでをサポートする業務。

これらの一連の業務を成功させると、報酬として仲介手数料が支払われます。

特に不動産物件の売買の場合だと、購入する時も売却するときも高額な取引になるだけに、さまざまな税制や法律が発生。

専門的な知識や対策が必要になり、仲介手数料は法律などが必要になる一連の仲介業務の手数料として不動産会社へ支払う対価となるわけです。

その中でも、宅地物件取引業法で不動産会社への仲介手数料は「成功報酬」と決められています。

つまり、不動産売買の契約が成立するまで支払う必要がありません。

不動産会社に支払う仲介手数料は、成功報酬として売買契約が交わされた後に支払う義務があります。

不動産の仲介手数料の内容

不動産仲介手数料は、売買や賃貸の取引を成功させたことに対する成功報酬です。

つまり、取引が成立しなかったときには手数料を支払う必要がありません。

また、仲介手数料に内包されるものには、以下の2点の内容に別けることができます。

• 不動産の仲介手数料は形態によって異なる
• 不動産の仲介手数料は通常業務の費用も含まれる

次の項目で詳しく解説します。

仲介の形態によって異なる

仲介手数料を支払う人は仲介の形態によって異なります。

つまり売り手だけが、不動産会社に支払うとは限りません。

また、仲介形態としては以下の2種類が存在します。

＜不動産仲介手数料の種類＞

両手仲介では、不動産会社は仲介手数料を売り手と買い手の両方から受け取ることができます。

そのため、両手仲介は仲介手数料を安くする相談をしたい場合に、片手仲介と比較して安くなる可能性が高いです。

片手仲介の形態は、両手仲介形態と比較すると手数料を値引きできる確率が低い傾向にあります。

通常業務の費用も含まれる

不動産の仲介業務（通常業務）には、以下のような業務が含まれています。

• 契約条件や、そのほかの契約締結に関する調整
• 契約書類の作成
• 契約から引き渡しまでの事務手続きなど

不動産仲介会社の仲介業務の中には、契約手続きの調整業務や契約書の作成などの通常業務も含まれています。

なお、通常業務に該当しない業務内容としては、以下のような活動です。

• 取引成立に向けた物件の測量や建物の解体、またはゴミの廃棄等にかかる費用
• 特別な広告宣伝を依頼したときに発生する費用
• 遠方にいる契約希望者に、交渉の依頼をしたときに発生する出張費など

仲介手数料が発生するタイミング

不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは、「売買契約時」と「引渡完了時」の2回が一般的です。

また仲介手数料の特徴として、不動産物件などの売買取引価格が決まらないと算出できない特性があります。

そのため、不動産売買契約書締結時に不動産物件価格の半額を先に支払い、残りの半額を引渡時に支払うという流れが一般的です。

なお、不動産物件を売却するときの大きな流れと、仲介手数料の支払いタイミングは以下の内容を参考にしてください。

• 1.売却の相談
• 2.査定金額の提示、不動産調査
• 3.不動産媒介契約
• 4.営業活動報告、売却活動
• 5.不動産売買契約締結（このタイミングで仲介手数料の半分を支払う）
• 6.残高金決済、物件引渡し（このタイミングで残りの仲介手数料の半分を支払う）

仲介手数料を支払うタイミングは、一般的には上記の内容になりますが、特段の決まりはありません。

不動産会社によって異なることもあるので、媒介契約を結ぶ前などに確認するようにしてください。

仲介手数料の相場

賃貸住宅を契約するときや、売買物件を取引するときに発生する仲介手数料がどのような理由で、どのタイミングに支払われるかについて解説してきました。

では、不動産会社に支払う仲介手数料には決められた相場のようなものはあるのでしょうか。

以下からは、不動産会社に支払う仲介手数料がどのように計算されているのかなどの、相場に関する内容について解説します。

売買契約における仲介手数料の相場

売買契約での取引が行われる場合、不動産会社が受け取れる仲介手数料は宅地建物取引業法により、以下のような金額で決められています。

＜売買取引の場合の仲介手数料＞

なお、不動産会社側が上限を超える金額の仲介手数料を請求してきた場合は、法令違反となり訴えることができます。

また、法令で定められている内容はあくまでも上限金額であり、下限額については設定されていません。

上限額以内であれば、不動産会社が自由に設定することができるというわけです。

賃貸契約における仲介手数料の相場

賃貸契約をした場合の、不動産会社に支払う仲介手数料の相場は家賃の0.5ヶ月〜1ヶ月です。

借主と家主の両方から、0.5ヶ月ずつ仲介手数料を受け取っても問題ありません。

また、借主から1ヶ月分でも、家主から1ヶ月分でも大丈夫です。

以下に、賃貸契約をした場合に発生する仲介手数料の目安を表にまとめました。

＜賃貸取引の場合の仲介手数料＞

賃貸契約における上限の仲介手数料は、宅地建物取引業法の賃貸契約の中で、「家賃1ヶ月分+消費税が上限」と決められています。

仲介手数料は値引できるのか

不動産売買契約や賃貸契約時に、不動産会社に対して仲介手数料を値引き交渉することは可能です。

賃貸契約で言えば、借り手よりも貸し手が立ち位置が強かった時代には考えられないことでした。

しかし、時代の変化とともに少子高齢社会となった現代では借り手の絶対数が年々減少している状況。

昔のような貸し手の立ち位置が高かった時代というのは、すでに終わってしまいました。

現在では、とにかく借り手である入居者を集めることに積極的になっていることから、仲介手数料の値引きが可能になっている状況です。

売買取引でも、不動産会社側は多くのお客様に利用してもらうためにも仲介手数料の値引き交渉などの柔軟な対応が可能となっています。

仲介手数料を値引き交渉するタイミングは、媒介契約を結ぶ前などが望ましいです。

仲介手数料は値引するメリット・デメリット

先ほどの項目で、不動産取引時に不動産会社に支払う仲介手数料を値引き交渉できることが分かりました。

値引き交渉を進めるタイミングは、契約を結ぶ前や不動産取引の相談をする場面がおすすめです。

そのほかには、仲介手数料を値引き交渉するときに意識しておくべきポイントなどはあるのでしょうか。

以下の項目からは、仲介手数料を値引きするメリットや値引きした後に注意が必要なデメリットをご紹介します。

不動産会社へ支払う仲介手数料の値引き交渉は、メリットよりもデメリットの方が大きい傾向にあります。

以下で説明する詳しいメリットとデメリットを、ご自身の状況などに当てはめて確認してください。

仲介手数料を値引きするメリット

不動産会社に仲介手数料を値引き交渉するメリットには、主に以下の2点が挙げられます。

• 手数料が安くなる
• 売買活動費を安く抑えられる

仲介手数料を支払わなくて良くなったら、自分が使いたいことに資金を利用することができます。

以下からは、具体的なメリットの内容を詳しく解説します。

数料などの初期費用が安くなる

仲介手数料を値下げ交渉するメリットは、手数料などの初期費用を抑えられるというポイントです。

賃貸契約などの場合だと、引っ越し費用や家具家電を買い足すことが多いので、そのためにまとまった引っ越し資金が欠かせません。

無事に引っ越しが終わった後も、新生活には何かとお金がかかるため、最大で仲介手数料の家賃1ヶ月分の費用を抑えられるのは大きなメリットと言えるでしょう。

仲介手数料を値下げ交渉して、浮いたお金で新たな家具や家電を購入することも可能です。

不動産物件の売買活動費を抑えられる

賃貸契約に限らず、仲介手数料の値引き交渉は売買契約時にも大きなメリットがあります。

仲介手数料を値下げ交渉できれば、浮いたお資金で物件売却のための新たな活動費用に充てることも可能です。

物件を売却するための活動費用に資金を集中的に利用していけば、物件を売却できる可能性も高くなります。

特に、物件を査定した後に高い価値を持っていることが判明したらなおさらではないでしょうか。

仲介手数料を値引きするデメリット

不動産会社に仲介手数料を値引き交渉するメリットには、浮いた資金を有効活用する方法があることが分かりました。

一方、デメリットとしてはどのようなことが考えられるのでしょうか。

仲介手数料を値引きするデメリットには、以下のようなことが挙げられます。

• 売買価格が上がる可能性がある
• 買い手としての優先順位が下がる

仲介手数料を値引き交渉するとお得になると感じるかもしれませんが、むやみな値引き交渉はその後の取引が不利になってしまう危険性もあります。

具体的にどのような内容なのかを、以下で詳しく解説します。

売買価格が上がる可能性がある

仲介手数料の値引き交渉が成功して安くなったら、その分だけ仲介業者が価格交渉を怠ったり、値引いた分だけ売買価格に上乗せする可能性があります。

不動産会社に支払うはずの仲介手数料を値引けたとしても、その分の売買価格に上乗せされてしまっては同じことです。

そのため仲介手数料を値引く場合は、最初に売買価格の交渉から行った方が行うようにしましょう。

仲介手数料を安くしてもらう交渉よりも、価格交渉をする方がトータル金額が抑えられる可能性があります。

クライアントとしての優先順位が下がる可能性がある

仲介手数料を値引きすると、必然的に不動産会社は報酬が減るため利益が下がってしまいます。

そのため、不動産物件を購入する場合でも売却する場合でも、依頼する立場にある複数のクライアントの中で優先順位が下がることがあるのです。

不動産物件の売り手からすると、不動産価値が高いうちに少しでも早く売ってほしいでと思うのではないでしょうか。

しかし、不動産会社からすると値引き交渉をしない売却希望のクライアントがいた場合、そちらを優先的に売却活動する可能性が出てきます。

購入する場合も、仲介手数料を値下げ交渉すると、優先的に優良物件を紹介してもらえない可能性があるので注意しましょう。

仲介手数料に関するよくある質問

不動産取引を依頼するときに欠かせない仲介手数料に関して、頻繁に聞かれる質問をいかで紹介します。

質問されることの多い内容は以下の通りです。

• 仲介手数料に対する消費税の影響はあるのか
• 不動産買取の場合も仲介手数料はかかるのか
• 2018年1月の法改正では何かが変わったのか

以下で、それぞれについて詳しく解説します。

不動産買取の場合も仲介手数料はかかる？

不動産取引で必要な仲介手数料は、あくまでも不動産会社に仲介してもらう不動産売買取引に発生する手数料です。

例えば、不動産会社が直接物件を買い取る場合などは、仲介手数料はかかりません。

また、個人でも不動産取引に非常に詳しくて、不動産会社を仲介せずにすべて自分1人で行える場合も、仲介手数料は発生しないので覚えておきましょう。

不動産売買取引は、専門的な知識が必要だったり手続きが煩雑なため不動産会社を仲介することが一般的です。

専門的な知識がない場合は、不動産会社を仲介するようにしましょう。

2018年1月の法改正で何が変わった？

2018年1月1日に、物件価格が400万円以下の物件を取引するときは、売り手の仲介手数料が最大で18万円までと決められました。

18万円に下がったことにより、売り手としては物件を売りに出しやすくなったのです。

400万円以下の不動産物件を売却する場合には、通常の仲介手数料「売買価格の4%+消費税」よりも低くなる可能性があります。

空き家問題などが問題視されているので、空き家物件の流通性を高める目的があります。

仲介手数料に対する消費税の影響は？

不動産を売買するときに発生する消費税は、「仲介手数料」に対してのみ発生します。

不動産物件を売却しても、建物自体の売却価格には消費税が発生しないことを抑えておきましょう。

場合によっては、仲介手数料を必要以上に要求してくる不動産会社もあります。

仲介手数料のみに発生することを知らないと、必要以上に手数料を支払ってしまう可能性もあるので注意してください。

新築物件を建てる場合は、建物の価格自体にも消費税が発生することも覚えておきましょう。

まとめ

不動産取引に発生する仲介手数料は、契約前と物件引渡し前に支払う「一連の契約代行業務に関する手数料」です。

また、不動産会社に支払う仲介手数料は値下げ交渉をすることができます。

仲介手数料を値下げすれば、その分の初期費用などを抑えることができますが、クライアントとしての優先順位が下がってしまう可能性があることも覚えておきましょう。

今回の不動産取引に発生する仲介手数料の意味や、支払うタイミングなどを把握して、ぜひご自身の不動産取引に役立ててください。