COLUMN不動産に関する記事

所有している土地を売却する場合、その土地の測量をする必要があります。

「謄本に面積が登記されているのに、なぜ測量が必要なの？」と思う方もいるかもしれません。

測量をする理由は、土地の売買契約の際に測量をして境界や面積を確定することで、売主は買主とのトラブルを防止できるためです。

測量にはいくつかの種類があり、土地を売却するためには正確に面積を測り登記できる測量図を作成する必要があります。

今回は、測量図の種類や入手方法について、詳しくご紹介します。

土地の測量図とは

土地の測量図とは、隣地との境界線を外枠として、いくつかの四角形に分割してそれぞれの面積を算出する図面のことです。

土地の売買をするときや土地に建物を建てるとき、土地を相続するときなどに測量図が作成されます。

土地の境界線や面積は売買価格や建てられる建物の大きさ、そして相続税額に関わるため、測量図はとても重要な図面だと言えます。

土地の測量図には3種類ある

測量図面には「確定測量図」「現況測量図」「地積測量図」という3つの種類があります。

それぞれ使用されるシーンが異なるため、土地の売買を行う場合には、どの測量図なのか確認する必要があります。

種類①確定測量図とは

測量図の種類のひとつは「確定測量図」です。

一筆の土地には必ず他の土地との境界線がありますが、測量をするのと同時にその境界線について隣地の所有者から承諾を得ることを境界確定と言います。

確定測量図とは、この境界確定を行った測量図面のことです。

確定測量図を作成するときは、通常の土地の測量を行うのと同時に、その土地に隣接している全ての隣地所有者との立ち合いを行います。

土地所有者と隣地所有者が立ち合いのもと、隣地境界線を確定し測量図面を作成します。

この境界確定は、隣地所有者だけでなく土地が接している道路の所有者である自治体の担当者とも立ち合いを行います。

接している土地が国道であれば国道事務所などの国土交通省管轄の事務所、都道や県道であれば都道府県庁などの担当者にアポイントをとります。

ちなみに、接する公道がすでに境界確定がされていれば、道路の管理者から証明書を発行してもらうことで立ち合いは不要となります。

確定測量図を必要とするケース

境界確定をした確定測量図が必要なケースはいくつかあります。

いずれのケースも、正確な境界線や土地の面積が必要な場合に確定測量図が求められます。

【ケース1】土地を売買する

例外はありますが、土地を売買する場合に確定測量図の作成は必須となります。

土地の面積を正確に出して売買金額を決定するだけでなく、隣地の所有者と境界についての確定ができているということは、購入後のトラブルの心配がないため買主の安心につながります。

ただし、地価が極端に低いような土地の場合、確定測量に費用がかかりすぎるため、登記された面積で売買契約をする公簿売買というケースもあります。

【ケース2】土地を物納する

土地を相続し、相続税としてその土地を物納する場合にも境界確定測量は必要となります。

土地の物納する場合は、相続の開始から10か月以内に、境界確定測量図、境界確認書、登記事項証明書を提出しなければなりません。

境界確定の測量に時間がかかってしまう場合もあるため、物納する場合には早めに確定測量を準備する必要があります。

【ケース3】土地を複数筆に分筆する

土地を複数の筆に分筆して登記する場合にも、境界確定測量が必須となります。

分筆登記をする場合には、その土地の全ての境界について境界確定をしている必要があるためです。

手続きとしては、境界確定測量図、境界確認書、登記申請書を提出します。

種類②現況測量図とは

現況測量とは、測量機器を使用して土地の地形や境界線の長さ、面積などの数値データを測る作業のことです。

そして、現況測量で作成する図面を現況測量図といいます。

現況測量図と確定測量の異なる点は、隣地や隣接する道路の所有者による境界の確定をしていない点です。

現況測量図を必要とするケース

現況測量図が必要になるケースは次の通りです。

【ケース1】所有する土地に建物を新築する

建物の設計をする際には、土地の面積、間口、奥行き、形状といった情報が必要となります。

そのため、建築する土地については現況測量を行います。

建築確認申請を行うのに境界確定は必須ではないため、現況測量のみとなるのが一般的です。

【ケース2】相続時など土地の評価をする

土地を相続した場合、その土地の評価をして相続税の計算をします。

その場合に土地の面積を使用するため、現況測量をして正しい面積を測ります。

その他、建築や相続以外でも、土地の高低差を測ったり（高低測量）、真北を調査したり（真北測量）、既存の測量図が正しいことを確認したりする（点検測量）ために現況測量をするケースがあります。

種類③地積測量図とは

引用：盛岡地方法務局：地積測量図サンプル

地積測量図とは、法務局に登記された測量図のことです。

誰でも閲覧・交付が可能なため、最も手軽に測量図を得る方法と言えます。

ただし、どんな土地でも地積測量図が備え付けられているわけではありません。

また、登記された時期が古いと測量の精度が低く、最近の測量図と比較して差がみられることもあります。

地積測量図を必要とするケース

地積測量図は、その土地を分筆や合筆、地積更生をする登記の際に必要となります。

たとえば、分筆登記をする場合には、分筆した土地の境界確定測量図面を添付書類として提出します。

その提出した確定測量図が、その土地の地積測量図となります。

【種類別】土地の測量図の入手方法

測量図の種類がわかったところで、ここからはそれぞれの入手方法を紹介します。

現況測量の入手方法

土地の現況測量を行うのは測量士ですが、一般的には個人が測量事務所に直接依頼することは少なく、不動産業者や建築業者の紹介を通じて測量事務所に依頼することが多いです。

100㎡程度の土地であれば、測量や作図にかかる期間は3日から1週間程度となります。

100㎡程度の整形地を現況測量した場合、かかる費用の相場はおおよそ10万円から20万円程度です。

高低差が大きい土地や、複雑な地形の土地などはさらに費用がかかると考えておくと無難です。

確定測量の入手方法

土地の確定測量を行うことができるのは土地家屋調査士のみです。

土地家屋調査士に個人で依頼することもありますが、不動産業者や弁護士、行政書士などの紹介を通じて、土地家屋調査士事務所に依頼することも多いです。

100㎡程度の土地の場合、確定測量にかかる期間は1か月から3か月程度となりますが、隣地所有者との立ち合いや合意の取り付けに時間がかかってしまい、長い場合は1年以上かかることもあります。

100㎡程度の整形地を確定測量する場合、道路管理者など公の立ち合いが必要かどうかで費用相場が異なりますが、おおよそ50万円から100万円程度となります。

複雑な地形や土地の高低差だけでなく、隣地の所有権が複雑で多くの権利者に同意を得なければならないケースなどはさらに金額が高くなります。

地積測量図の入手方法

地積測量図を入手するには、3つの方法があります。

1つ目は、法務局の窓口で入手する方法です。

当日その場での入手が可能なので、早く手に入れたい人はこの方法がよいでしょう。

法務局の窓口で入手する場合の費用は、1通450円です。

なお、入手費用は現金ではなく収入印紙で支払うので、申請書とあわせて用意しましょう。

2つ目は、郵送で請求する方法です。

申請書と収入印紙に返信用封筒を添えて法務局へ郵送することで、地積測量図を郵送で受け取ることができます。

日中に法務局へ行く時間が取れない人におすすめの方法です。

郵送で入手する場合の費用は、法務局の窓口と同様で1通450円です。

なお、収入印紙が不足していたり、申請書の記入に不備があったりすると、スムーズに地積測量図を入手できなくなってしまうので、郵送する際は細心の注意を払いましょう。

3つ目は、インターネットから入手する方法です。

登記情報提供サービスへアクセスし、必要な項目を入力していくことで、地積測量図をPDFファイルで入手することができます。

インターネットから入手する場合の費用は1通362円で、ほかの方法よりも安くなっています。

支払いは、収入印紙ではなくクレジットカード払いとなるので、手続きの際は手元にカードを用意しておくようにしましょう。

まとめ

今回は土地を売却するときに必要となる測量図の種類について、詳しく解説しました。

測量図には「確定測量図」「現況測量図」「地積測量図」という3つの種類があり、利用するシーンがそれぞれ異なります。

土地の売買を行う場合は「確定測量図」が必要になる場合がほとんどです。

確定測量図を作成すると正確な土地面積や隣地との境界を確定できるため、土地売買後のトラブル防止にも役立ちます。

ただし、確定測量を行うには一般的に費用も時間もかかるため、土地の売却を予定している場合は、測量のための予算やスケジュールをあらかじめ確認しておくことが大切です。