COLUMN不動産に関する記事

「誰も住んでいない空き家を相続したけれど、使い道もないしお金はかかるし困っている」という話を聞いたことのある人は多いでしょう。

実家を相続したからといって、そこに移り住むことができる人はごくわずかです。

ほとんどの人が、持て余してしまってそのまま空き家として放置してしまいます。

使用していない空き家を所有している場合、とにかく早く処分することが重要です。

空き家が倒壊したり、放火にあったり、ごみ屋敷として近隣に迷惑をかけたりすると、解決するのには沢山のお金と時間がかかることになります。

この記事では、空き家を早く処分することのメリットと、使い道のない空き家を処分する方法を詳しく解説します。

空き家の活用・処分方法は主に3つ

2014年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施工されてから、倒壊の恐れがある特定空き家には自治体からの助言、指導、勧告などが行われることになりました。

現在、使用していない空き家を所有し続けることはデメリットしかありません。

そのため使用していない空き家は、売却・譲渡・賃貸のどれかの方法で活用するか処分する必要があります。

それぞれについて詳しく解説します。

購入者が見込めそうであれば【売却】

所有している空き家に心情的なこだわりがなければ、売却するのがもっともメリットの高い方法です。

売却することで対価を得られ、処分するための時間や費用をかける必要がありません。

デメリットとしては、必ずしも購入者が見つかるとは限らないということです。

空き家をそのまま売却するのが難しければ、リフォームをしたり、建物を解体したりする必要があります。

そういった費用をかけても購入が約束されているわけではないので、どこまでやるのか判断が重要となります。

価値が低く売却が難しければ【譲渡】

空き家自体の価値が低く売却するのは難しいという場合には、譲渡を選択することをおすすめします。

親族や空き家の建っている土地の地縁の方など、空き家を活用できる人に無償で譲渡をします。

所有者としては譲渡することで固定資産税や都市計画税、また維持管理にかかる費用を支払う必要がなくなります。

譲渡の場合のデメリットは、金銭的対価が発生しないため仲介をする人がいないことです。

そのため、譲渡にあたって譲渡先との決め事や書類作成なども全て自分でやる必要があります。

立地がよく建物がしっかりしていれば【賃貸】

空き家自体がまだ住める状態だったり、立地がよく需要があったりする場合には、建物や土地を賃貸することをおすすめします。

賃料収入を得ることで、税金や維持管理の費用だけでなく、利益を出せる可能性もあります。

デメリットとしては、やはり借り手がつく保証がないことです。

特に建物を賃貸する場合には初期投資が必要なため、しっかりと判断しましょう。

空き家を売却する2つの方法

実際に空き家を売却する場合、その空き家の状態や立地によってすべきことは異なります。

ケース別に詳しくご紹介しましょう。

【ケース1】空き家として売却

水回りの設備に故障や不備がなく外壁や屋根も問題ないような場合には、土地と建物をセットにした売却となります。

その場合は、不動産業者に査定を依頼して適切な価格で売却活動をスタートさせましょう。

購入者が見つかれば、あとは金額や引き渡し時期についての交渉となります。

このケースの場合、建物に値がつくため利益が大きくなることがメリットですが、その分売却までと売却してからも建物の状態には気を遣います。

設備の不具合など建物のマイナス面を隠したりするとかなりのデメリットとなるため、注意が必要です。

建物を修繕する必要がある場合

水回りの設備が故障していたり、屋根や外壁からの雨漏りがあったりするような場合には、それを修繕してから売却する必要があります。

しかし、外壁や屋根の修繕となるとかなりの費用がかかることがデメリットです。

それを上回るだけの売却益が得られるかどうか、不動産業者とよく相談しましょう。

【ケース2】土地として売却

建物を修繕するには費用がかかりすぎる場合や、修繕してもとても住めそうにない場合は更地にして土地として売却をします。

更地は最も買主がつきやすいため、売却活動が速やかになるのがメリットです。

ただし、建物を解体する費用は売主の負担となるのがデメリットです。

古家付き土地で売却する方法も

建物の解体費用を節約したい場合には、「古家付き土地」として売却するという方法もあります。

「古家付き土地」とは、土地として販売しているけれど現況は古家が建っているというものです。

古家付き土地で売却活動をすると、更地にするより古家が建っていたほうが固定資産税の特例が適用されるため節税効果があります。

もちろん更地のほうが売れやすいため、古家付きで売却する場合には更地に比べて値段を下げる必要があります。

空き家処分に早めに取り掛かるメリット

使用していない空き家を所有しているのであれば、一日も早く処分にとりかかるべきです。

親から受け継いだものであれば思い入れもあるでしょう。

しかし、空き家処分に早めにとりかかることのメリットは沢山あるのです。

【メリット1】保有するだけでかかる出費がなくなる

空き家を所有していると、知らず知らずのうちに下記のような費用がかかります。

• ・固定資産税、都市計画税
• ・メンテナンス費
• ・水光熱費
• ・火災保険
• ・交通費

固定資産税、都市計画税といった税金関係は当然かかってくる費用であり、固定費としては最も高額です。

そしてそれに次いで高額になるおそれがあるのがメンテナンス費です。

また、契約していればかかるのが水光熱費と火災保険です。

もちろん契約を解除すればかからなくなる費用ですが、ある程度空き家に滞在する期間があれば必要となってきます。

そして、空き家に通う交通費です。

こういった「塵も積もれば山となる」とばかりに山積する費用が、空き家を手放すことでかからなくなるのです。

【メリット2】近隣に迷惑をかけるおそれがなくなる

空き家が遠くにあれば近隣の声はさほど気にならないかもしれません。

しかし、空き家があることで少なからず近隣に迷惑をかけてしまうことがあるのです。

たとえば、放火の恐れ、空き家に浮浪者が住み着く恐れ、害獣や害虫を増やすおそれなどです。

また細かいことを言えば、伸び放題の雑草でさえ近隣に雑草の種をまいてしまう原因となります。

建物が古くて倒壊のおそれがあれば、自治体を通して所有者に解体の要請がくることもあります。

空き家を処分すれば、近隣に迷惑をかけるおそれもなくなります。

【メリット3】税制優遇がうけられるケースも

空き家に限らず不動産を売却する場合、売却益にかかる譲渡所得税を支払う必要があります。

この譲渡所得税には特別控除があるのですが、それは「空き家になってから、または空き家を相続してから3年後の12月31日まで」使うことができます。

特別控除は、売却益から3000万円まで控除することができます。

そのため、空き家を売却して処分する場合、空き家になってからまたは空き家を相続してから3年後の12月31日までには売却をしたほうが、税金の面でも優遇があるというわけです。

空き家を処分するまでの流れ

空き家を処分する場合、まずは建物の賃貸から検討しましょう。

賃貸が難しければ建物の売却、建物の売却が難しければ解体して土地の売却、それも難しければ譲渡というように進んでいきます。

【ステップ1】不動産業者に賃貸と売却の査定依頼

まず、現存する建物が賃貸または売却できるかどうかの検討から始めます。

不動産業者に依頼すれば、賃貸や売却が可能かどうか、想定される賃料や売値、必要なリフォームなどを提案してくれます。

ここで気を付けたいのは、複数の不動産業者に査定依頼をすることです。

不動産業者にも得意不得意があり、賃貸が不得手な業者だと売却のほうに話を持っていくために査定結果に操作されてしまう場合があります。

そういったことを防ぐために、必ず複数の業者に依頼しましょう。

【ステップ2】賃貸または売却のためのリフォーム工事

賃貸や売却ができるとしても、そのままではなくリフォームが必要な場合がほとんどでしょう。

リフォームにどのくらい費用をかけるかは、不動産業者との話し合いになります。

また、リフォーム工事を別会社に発注することはできるだけ避けたほうがよいでしょう。

リフォーム工事を請け負ったことで不動産会社に責任感が生まれますし、顧客のニーズに沿ったデザインや設備を提案してくれるからです。

賃貸や売却が難しければ業者による買い取りも

賃貸や売却に出しても借主、買主がつかない場合、不動産業者による買い取りも検討するとよいでしょう。

通常の売却よりも2割から5割程度金額が下がりますが、短い期間で手続きが済むなどメリットもあります。

不動産業者による買い取りで思うような値がつかなかった場合には、親族や近所の方に無償譲渡を検討しましょう。

無償譲渡する場合にも、お互いに合意した条件で書面を作っておくことが必要です。

空き家の処分にかかる費用相場

空き家を賃貸、売却、譲渡する際には、空き家の中を片づけたり、場合によっては解体して更地にしたりする必要が出てきます。

空き家を物理的に片づけたり解体したりするのにはどのくらいの費用がかかるのか、詳しく解説します。

家財を片づける費用は20万円～60万円

空き家の中の家財を全て業者に依頼して片づけるには、空き家の大きさや家財の量にもよりますが、大まかに20万円から60万円程度かかります。

できるだけ費用を抑えたい場合は、以下の点に気を付けて依頼しましょう。

• ・必要なものと不要なものの仕分けを事前にしておく
• ・粗大ごみを捨てる手続きは自分でする
• ・駐車スペースを提供する

自分でできることは自分ですることで、費用を抑えることができます。

空き家を解体する費用は120万円～250万円

空き家を解体する費用は、一坪あたりおおよそ4万円から5万円程度かかります。

建物の広さが30坪～50坪だとすると、解体にかかる費用は120万円から250万円程度と言えるでしょう。

また、自治体によっては空き家の解体費用に補助金を出している場合があります。

補助金がでる条件や上限額はその自治体によって異なりますので、問い合わせをしてみるとよいでしょう。

まとめ

空き家を処分するといっても、それが自分の生まれ育った実家であれば、思い入れもありなかなか処分に踏み切れないとなるのも当然です。

しかし、自分の代で空き家が処分できなければ、子どもたちがそれを受け継ぐことになります。

そうして年月が経ち、空き家が古くなればなるほど、管理も処分も難しくなります。

古くなりすぎて手が付けられなくなる前に、できるだけ早く処分に着手することをおすすめします。