不動産に関する記事

親から土地を相続して自宅を建てようとしたのに、土地の形が悪くてそのままでは建物を建てることができなかった、という経験はありませんか？

このような土地の場合は、まず「宅地造成工事」をして建物を建てられる状態にする必要があります。

この記事では、宅地造成工事について、かかる費用の内訳や相場、計算方法などを詳しく解説します。

工事費用を安く抑える方法も紹介しますので、所有している土地の造成工事を検討している方は参考にしてください。

宅地造成工事とは

宅地造成工事とは、土地がでこぼこだったり高低差が激しかったり、地盤が軟弱だったりする場合に、土地を均して建物を建てられるように修正する工事のことです。

畑や田んぼとして使用されていた土地は、道路より低いことが多いため、道路と同じ高さになるよう土を入れて均す工事が必要です。

また土地に草木が生えていると、そのままでは建物を建てることができません。

そこで、草木を抜く伐採工事や木の根を取り除く抜根工事が必要になります。

そういった工事のことを、宅地造成工事といいます。

宅地造成工事の内容

宅地造成工事は土地に合わせて以下のような作業を行います。

整地

整地とは、その名のとおり土地を整えることです。

具体的な土地の利用方法が決まっていない場合は、建物の解体などによって発生したがれきや、土地に定着した大きな石などを取り除いた後、重機で表面を平らにする作業が行われます。

また、土地をならして敷地内の高低差をなくす場合もあります。

駐車場に利用する土地の場合には、砕石やアスファルトなどによる舗装工事が行われることもあり、これも整地のための作業となります。

伐採・抜根

土地に樹木などの植物が植わったままでは、その後の用途に利用することはできません。

そこで木を伐採して、土地の上に障害物がない状態にする必要があります。

なお、地上に何もない状態にすることができても、地中深くにまで木の根っこが生えている場合があります。

この場合、そのままの状態では建物などを建てられない場合もあります。

そこで、地中の根を取り除くための抜根が行われます。

地盤改良

宅地として利用するための土地が、以前は田や畑だったということも少なくありません。

この場合、田や畑として利用していた時の地盤は軟弱であっても問題ありませんが、そのまま建物を建てることはできません。

そこで、土地の地盤改良を行い、建物を建てても支障がないようにする工事が行われます。

地中深くに杭を打ち込み、建物の沈み込みを防ぐための工事となるため、費用がかさむことが想定されます。

盛土・切土・土止

田や畑などとして利用していた土地の場合、面している道路より低い場所にあることがあります。

このような場合、道路の高さとあわせるため、盛土が必要となります。

逆に道路より敷地の方が高すぎる場合には、切土を行って道路との高さを調整します。

また、高さを調整した土地は土砂の流れ込みや流出が起きやすいため、土止をしてそれを防ぐ必要があります。

いずれも、その土地の状況に応じて行われるものであり、中には盛土と切土を組み合わせて行うことも考えられます。

残土処分

土地の造成を行うと、その土地から余分な土が排出されることがあります。

余った土は、適当に放置しておけばいいというわけではなく、適切な方法で処分しなければなりません。

中には、土の中に異物が混入していたり、化学物質が含まれていることもあります。

このような場合には、その土をそのままの状態で残土として処分することはできません。

不要なものなどを取り除く必要があり、さらに費用がかかることとなります。

宅地造成費用の内訳

宅地造成工事は、その土地の状態によって必要な工事が変わります。

宅地造成工事の費用に含まれるのは、主に下記の項目です。

その他、土地の中から出てきたコンクリートの塊や抜根した木の根、切土をしたときに残った土など、土地の造成工事では廃棄処分をしなければならないものが多くあります。

意外と金額がかかるのが、この廃棄処分をする費用です。

土地によっては、想定外の大きな石やコンクリートガラが土の中から出てきてしまったりすることもあるので、後から増額となってしまうこともあります。

宅地造成工事の費用相場

宅地造成費用は土地の状況や請け負う業者によってかかる金額が異なるため、正確な相場を算出することは難しいです。

しかし、国税庁が公開している「市街地農地等の評価に係る宅地造成費」を宅地造成費用の内訳や単価の参考にすることは可能です。

「市街地農地等の評価に係る宅地造成費」とは、相続する土地を宅地に変更する場合に造成にかかった費用を算出するための値で、相続税の納税時に使用します。

あくまで相続税のための数値なので、実際の相場というよりは、エリアの傾向や内訳の単価の参考となります。

国税庁のホームページで公開されている2022年の都道府県ごとの宅地造成費を見ていきましょう。

北海道の宅地造成費用相場

北海道の2022年度宅地造成費は上記になります。

整地費や土止費は東京都に比べると、かなり安くなっています。

東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県の宅地造成費用相場

1都3県では、東京都、千葉県、神奈川県の宅地造成費は同額となります。

埼玉県も金額は近いのですが、他と同額ではなく少し低い水準となっています。

愛知県の宅地造成費用相場

愛知県の宅地造成費は、東京都に比べてやや低くなっています。

ただし宅地造成費は毎年変動するため、金額が高い都道府県がどこかというのは一概には言えないようです。

大阪府・京都府・兵庫県の宅地造成費用相場

大阪府、京都府、兵庫県の宅地造成費は同額となります。

福岡県の宅地造成費用相場

福岡の宅地造成費用は、他の地域に比べると最安値となります。

全国的に見ると、北側より南側のほうが相場は安くなる傾向にあります。

【出典】宅地造成費用の表：国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

宅地造成工事費用の計算方法

宅地造成費用を計算するには、それぞれの工事ごとに費用を算出してそれを合計します。

実際に下記の土地について宅地造成費用を計算してみましょう。

整地工事費を計算する

東京都の整地工事費の㎡単価は700円なので、計算式は下記になります。

100㎡　×　700　円/㎡　＝　70,000円…①

伐採、抜根工事費を計算する

東京都の伐採・抜根工事費の㎡単価は1,000円ですが、この計算をする場合、土地全体に樹木が生い茂っているのか、部分的に生えているのかで計算方法が変わります。

100㎡の土地全体に樹木が生い茂っている場合：
100㎡　×　1,000　円/㎡　＝　100,000円…②

100㎡の土地のうち30㎡部分に樹木が生えている場合：
30㎡　×　1000　円/㎡　＝　30,000円

樹木が生えている場所が複数箇所に分かれている場合は、それぞれを計算して合計します。

地盤改良費を計算する

東京都の地盤改良費の㎡単価は1,700円なので、計算式は下記になります。

100㎡　×　1,700　円/㎡　＝　170,000円…③

地盤改良が必要かどうかは目で見てもわかりません。

ただし、以前田んぼで使われていた土地だったり、沼や池が近い湿地帯だったりした場合には、必要となる可能性が高まるでしょう。

土盛費、土止費を計算する

道路より低い位置にある土地を道路面まで高さを上げるために土盛りをする場合の土盛り費用は、土盛りをした体積に単価をかけて計算します。

土盛の体積は、「土盛をした面積　×　平均の高さ」で計算します。

30㎡の面積に平均1ｍの土盛をした場合、その土盛の体積は30㎥となります。

東京都の土盛費の単価は6,900円なので、30㎥の土盛りをした場合、
30㎥　×　6,900円/㎥　＝　207,000円…④
となります。

土止費は、高さを上げるために土盛りした土砂の流出や崩壊を防ぐために構築する擁壁工事費のことです。

土止の面積は、「土止をした距離　×　平均の高さ」で計算します。

20ｍの距離に平均1ｍの土止をした場合、その土止の面積は20㎡となります。

東京都の土止費の単価は76,200円なので、20㎡の土止をした場合、
20㎡　×　76,200円/㎡　＝　1,524,000円…⑤
となります。

それぞれの費用を合計する

宅地造成費用は計算した①～⑤の費用を合計して出します。

①　＋　②　＋　③　＋　④　＋　⑤　＝　2,071,000円

当該地の宅地造成費用は2,071,000円となります。

宅地造成工事の費用を安く抑える方法

相続した土地や購入した土地に宅地造成費用がかかる場合、できるだけ安く抑えたいと考える人は多いでしょう。

造成費用は地域によって相場が決まっているものの、どんな工事をするかどこの業者に依頼するかで実際の工事費用は変わってきます。

ここでは、宅地造成工事費用を安くするための方法について解説します。

購入、相続する土地をよく確認する

宅地造成工事費の中でも大きな割合を占めるのは土止費です。

また、高低差のある土地はそれだけで工事単価が高くなります。

土盛や土止が必要になるような道路面より低い土地や、高低差のある土地は、できるだけ購入や相続の候補から外してしまうことが一番の近道です。

また、一見わからないのが「もともと地盤の弱い立地」です。

川や沼が近かったり、地名に「沼」「田」が使われていたりする土地は、不動産業者に地盤についてよく質問するよう心がけるとよいでしょう。

建築業者が紹介する場合マージンの発生に注意

自宅を建築する業者が、宅地造成工事の業者を紹介するケースは少なくありません。

建て主にとってはありがたいことですが、ひとつ注意しておきたいのは紹介された業者の見積もりには、紹介元に支払うためのマージンが上乗せされているということです。

そのため、紹介された業者の見積もりだけで決めることはせず、別の業者に相見積もりを取りましょう。

必ず2つ以上の見積もりを比較して、業者に金額の交渉をすべきです。

まとめ

ここまで、相続した土地や購入した土地に自宅を建てるときに必要になるかもしない宅地造成工事費用について解説しました。

土地によっては100万円単位でかかってしまう費用のため、しっかりと計画に入れておきましょう。

宅地造成工事にかかる費用を軽減するためには、実際に自分の目で土地を見て、土地について事前に調査しておくことが大切です。

そうすることで、相続の場合は相続税からどのくらい控除できるかの計算ができますし、土地を購入する場合はそれをもとに売主に金額の交渉をすることも可能になります。