COLUMN不動産に関する記事

慣れ親しんだ自宅を任意売却するのだから「できる限り思いを叶えてくれる業者を選びたい」、長いデフレ経済にコロナ禍が加わって、こんな事情の方が増えています。

多くの方が不動産売却は初めての経験で、不動産会社に馴染みがあるという方は少ないでしょう。

そのため、業者選びにあたっては「どう選べばいいか」と悩まれているはずです。

任意売却は不動産業者や弁護士、司法書士といった方々に依頼します。

「不動産売却」は、その言葉の通り販売力が高いことをメインに、交渉力や手続きの練度、専門知識、買い主探しのネットワークなどが卓越した業者に依頼するのがオススメです。

売り主側に立てば、任意売却により滞納を解決、その後の生活を再建することが最終目標です。

そのためにも業者選びは、しっかりとした見極めが大切です。

この記事では、任意売却業者を選ぶときのポイントと注意点、併せて、任意売却業者と一般の不動産会社の違いを具体的に解説しています。

任意売却業者と一般の不動産会社の違い

任意売却業者と一般の不動産会社の大きな違いは、売却までのプロセスにあります。

前者は、金融機関等（債務者）と売却金額などについての協議から始まり、弁護士（司法書士）などへ任意売却の進捗について補助する技量と能力が求められます。

一方、後者は通常の不動産売買の仲介が殆どの生業としていて、売り主の希望する売却金額で販売開始し売買が成立すれば完了です。

売却完了という目的までの過程や手順は、任意売却業者と比べて非常に簡易で、そのため複雑な付帯知識や技量も要りません。

一般的な不動産売却の流れはこう

大まかな流れはこのようになります。

「売りたい人」がいて「買いたい人が現れ」双方が売却代金に納得すれば、不動産会社が仲介して不動産売却の終了となります。

任意売却業者による不動産売却の流れはこう違う

金融機関（債務者）・裁判所へ提出する査定書や資料の作成と協議、債務者が税金を滞納している場合は役所・税務署と交渉、販売開始・終了、残債返済・生活再建のアドバイスなど、不動産業法の他に民法や租税法など専門家の対応が必須なことが大きな違いです。

任意売却業者を選ぶときのポイント

最近になり、チラシやインターネットなどで任意売却を売りに広告を出している不動産会社が増えています。

これはコロナ禍でさらにトレンドになっている模様です。

目的は集客ですが、実態は「安い価格で系列業者に買い取らす」「違法な着手金を請求する」などの悪徳業者も散見されます。

精神的な苦痛が嵩む中、こんな業者に依頼したら精神的ダメージは計り知れません。

ここでは、適切な任意売却業者を選ぶために、知っておきたいポイントを解説します。

任意売却の実績が豊富

任意売却の実績が数百件以上あるような、ノウハウを培った不動産会社を選びましょう。

意外なことに任意売却を扱う不動産会社には、特別な免許や認可は必要ないのです。

任意売却専門会社と名乗る会社も散見しますが、普通の不動産会社と何ら変わりはありません。

一般の不動産売却とは違い任意売却の歴史はまだ浅く、経験を踏んだ実績が何より重要です。

弁護士・司法書士など専門家と連携している

任意売却は時間との勝負、専門家たちが迅速に連携することが成功への近道です。

一般の不動産売買とは違い、債務者と債権者との調整、抵当権抹消登記や差し押さえの解除など、様々な能力と専門知識が任意売却には求められます。

これらに加えて、自己破産を選択する場合などは弁護士や司法書士、税理士などの力を借りることになりますので、各専門家と一体化し業務進行ができる不動産会社を選びましょう。

生活再建を指南、残債整理や債務問題に詳しい

相談者の多くが任意売却後も残債があり、金銭的な余裕がないことは債権者も承知しています。

そこで残債整理や債務問題に詳しい不動産会社であれば、「どのように残債務を返し、どうやって生活を保つか」と相談者側に立って債権者との交渉に臨んでくれます。

それにより生活と収入に見合った、無理のない返済計画（少額返済費用免除）などが認められ、任意売却後の生活を送ることができます。

既存の販路の他、独自の販売網・方法を持っている

任意売却は売れてなんぼの世界、それには不動産会社の販売力が強いことが重要です。

不動産売却は情報網が重要、一般の不動産会社が使用する不動産情報のポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）に加えて、オリジナルの販路システムを持つ会社を選びましょう。

トレンドになりつつあるのが「不動産オークション」で、不動産投資家や不動産デペロッパーなどが関心を示しています。

不動産オークションは「値交渉を避ける」「迅速な進捗」「特殊案件や大型案件が売りやすい」「より多くの人へ販路が広がる」などのメリットを持ちます。

注意すべき任意売却業者の特徴

任意売却の相談者をターゲットにする、悪質な不動産会社も多く存在するのも事実です。

その証拠に、選択を誤り「安価で買い取られた」「着手金を取られた」など、騙されてしまったケースもよく耳にします。

パートナー（不動産会社）選びの成否は、任意売却後の生活を大きく左右します。

そこで騙されないために知っておくべき注意点、避けた方が良い不動産会社の特徴を解説します。

絶対にうまく売ると言い切る

任意売却は100%成功するとは限りません。

「買い手がつかない」「関係者全員の協力が得られない」などの場合は、任意売却できる確率は大きく下がります。

これらの他に複数の要素が絡み合って、初めて成功するもので絶対はありません。

「絶対に売る」と言い切る会社は実務経験のない証です。

とにかく仕事が欲しい、見込み客にしたいと焦る、ノルマに追われる業者と判断しましょう。

おいしい話が多い（高額な引っ越し代を用意など）

相談者の心理の隙をついて「キャッシュバック50万円」「引越し代50万円進呈」「専任媒介を結べば5万円贈呈」などなど、おいしすぎる話をする業者も存在します。

お金の出どころは想像がつきます。

系列の会社に安く買い取らせ、差額から捻出するのでしょう。

業者に求めたいものは、適正な売却金額で売ろうとする姿勢です。

耳あたりの良い話ではありません。

業法で禁止されている用語の広告がある

店舗内外の張り紙やダイレクトメールなどに、下記の用語が使われていたらNGです。

不動産公正取引協議会の定めでは「完璧・完全・絶対」「格安・掘り出し」「厳選・特選」など、特定用語の使用基準に抽象的な用語の使用を禁止しています。

また、他の不動産会社と比較するような特定用語、「抜群・当社だけ」「日本一・最高級」なども同様です。

ただし、表示内容を裏付ける合理的な根拠がある場合は可となります。

大手だから・○○法人だから安心にも注意

「大手だから安心」「○○法人なら信頼できる」、その考え方は注意が必要です。

大手不動産会社が注力する事業領域で「手間と時間」がかかる任意売却は、殆どの会社で下位のポジションでしょう。

加えて大きな組織の分、業務の決裁に時間を要しスピードに劣ります。

任意売却には複数の専門家が関わらなければ成り立ちません。

「宅建主任」「弁護士・司法書士」「税理士」などの任と士の専門家の方々です。

それらの資格や連携が無いのにNPO・一般社団法人だから「味方になってくれる」と思い込むのは危険です。

中には「安心されやすい法人格」を取得して、近づいてくる悪徳業者もあるので注意です。

任意売却業者との面談で気を付けること

面談の際には、その業者は「適切な業者か」「親身になってアドバイスしてくれるか」などの見極めがとても重要です。

任意売却の「経験が豊富か」「ノウハウがあるか」、あるいは「具体的なアドバイスをもらえているか」などが判断ポイントとなります。

そのため、以下の点に気を付けて面談を受けましょう。

任意売却のリスクやデメリットを説明するか

任意売却は競売と比較して、市場価格に近い価格で売却できる、諸経費は売買代金から払えるなどのメリットに着目しがちですが、当然リスクやデメリットもあります。

具体的には、下記のようなことです。

売却主体の話に終始して、相談者が確認したいリスクやデメリットについての話がなかったら、仕事が欲しいだけと判断して候補から外しても良いでしょう。

残債の返済計画・生活再建の提案はあるか

任意売却は債務処理のあくまで手段であり、相談者の目標は残債の返済計画と生活再建です。

相談者は残債務の返済を軽減、収入と生活に見合った無理のない返済計画のアドバイスが欲しいものです。

経験が豊富で親身になってくれそうな不動産会社は、相談者の実情をよく理解して、多くの実例から具体策を提案してくれるはずです。

もちろん許可を得れば、債権者とのタイトな交渉にも臨んでくれるでしょう。

こんな不動産会社ならば、信頼できる良きパートナーとなる可能性は高まります。

その他の債務に関してのヒアリングやアドバイスはあるか

任意売却の経験が豊富な業者なら、その他の債務に関してのヒアリングがあるでしょう。

住宅ローンの支払いが困難になる方は、住宅ローン以外の債務にも苦しめられていることが珍しくありません。

例えば、消費者金融やカードローン、固定資産税などの租税の差し押さえなどです。

これらの問題が手付かずでは、任意売却後の生活負担や心痛はあまり変わりません。

本当の意味での生活再建や新生活をスタートするためには、これらの債務も総合的に捉えて返済を軽減する必要があります。

場合によっては「任意整理」や「自己破産」を選択した方が良いケースもあります。

人の顔がみな違うように、相談者の抱える事情もそれぞれ違っています。

任意売却を業者に相談する際は、それぞれの事情にまで踏み込んで、総合的にアドバイスしてくれる業者か見極めるようにしましょう。

まとめ

任意売却を依頼する業者は、あなた自身が見つけることが最良です。

債権者（金融機関）が選んだ業者は債権者の意向通り動きます。

直ぐにアプローチをしてきた業者や、おいしすぎる話をする業者なども怪しい限りです。

あなた自身が見つけるために、ここまで解説した「任意売却業者を選ぶときのポイントと注意点」「任意売却業者と一般の不動産会社の違い」をしっかり理解し、業者選びのコツを身に付けてください。

そして「オンラインでの無料相談を利用する」「業者のホームページをよく見る」ことです。

そうすれば見極めができるでしょう。

きっと良きパートナー（不動産会社）が見つかるはずです。