不動産売却に適したタイミングを6つの切り口から解説【コロナ渦でも不動産売却を成功させるコツも紹介】
この記事でわかること
- 不動産の売却に適した6つのタイミングがわかる
- コロナ禍でも不動産売却を成功させるコツを知れる
- 不動産売却で失敗しないためのポイント
長年住んできた住まいを売りたいものの、どんなタイミングで売れば希望条件に近い価格で売れるか気になりますよね。
不動産の売却はほとんどの人が初めての経験ですし、専門的な知識も必要ですから不安になる気持ちはわかります。
結論をお伝えすると、不動産売却に適したタイミングには大きく6つです。
今回の記事では、その6つのタイミングについて詳しく説明していきます。
さらに、コロナ禍でも不動産売却を成功させるコツもお伝えします。
目次
経済状況からみる不動産売却のタイミング
不動産の価格は、経済情勢や景気の影響を受けやすい一面を持っています。
そのため景気が悪いと高く売ることは難しく、逆に好景気の場合は高値で売れる可能性が期待できます。
1990年代初頭に起きた『バブル崩壊』では、それまでは鰻登りだった不動産の価格は一気に下落。
それが原因となり不動産投資で多額の損をした人もいれば、住宅を売りたくても売却価格がローンの残高を下回るため、売れない状況に陥った人もいました。
このように景気動向により不動産売却には、おすすめできるタイミング、できないタイミングが間違いなく存在します。
下記では、2020年に至るここ10年間の景気動向と不動産の価格や流通量についてまとめています。
リーマンショック後2009年から2019年までは好調
1990年初頭に起きたバブル崩壊後、いったん暴落した不動産価格は2000年代の初め頃にかけて復調の兆しをみせていました。
しかし、2008年に起こったリーマンショックを機に、再び急激に下落してしまいます。
その後2019年までは以下のグラフの通りです。
とりわけ区分所有マンションについては、右肩上がりで価格が上昇しています。
特に、アベノミクスが始まった2013年頃からの伸びが著しいことがわかりますね。
このケースで言えば、もし2010年前後に分譲マンションを購入した人は、売る時期によって買った時よりも高い価格で売却できた可能性すらも考えられます。
グラフからここ5～6年は不動産価格が上昇トレンドだったため、売り時であったと判断ができますね。
コロナウイルスによる緊急事態宣言後と解除後
2019年までは売り時であった不動産市場。
2020年以降の状況は、新型コロナウイルスによってどのように変化したのかみていきます。
下記のグラフは、首都圏の中古マンション件数の推移を表しています。
引用：月例速報Market Watch サマリーレポート 2020年6月度」(公財)東日本不動産流通機構(東日本レインズ)
新型コロナによる国からの緊急事態宣言が出されたのは2020年4月。
グラフでは、その4月の「成約」数が前年同月比でなんと-50％以上となり、極端に減ったことが見て取れます。
一方で宣言が解除された5月以降、このグラフでは6月になると状況は一変し、ほぼ前年比通りの水準にまで戻りました。
価格についても引き続き好調で、不動産総合研究所によると首都圏のマンションの平米単価は前年対比で13.7％上昇したと発表されました。
このことから2020年は新型コロナウイルスによる買主側の不動産の買い控えは見られず、2019年同様に売り時であったことがわかります。
2021年以降はコロナの影響もあり不透明
2021年である本年は、不動産の売り時なのでしょうか。
結論をいうと、「コロナの影響次第」です。
2021年1月14日時点で、首都圏をはじめとして、関西圏、福岡など全国7カ所で再び緊急事態宣言が発表されました。
前回2020年4月のケースから一時的な冷え込みは想定されるものの、「宣言が解除されれば以前のようにマーケットが復活するのでは？」と考える人もいらっしゃるでしょう。
確かにその可能性もありますが、もしコロナの影響が長引くようなことがあると、8月に開催予定の東京オリンピックの開催も危ぶまれます。
もし中止になれば、オリンピックに期待して上がり続けていた不動産の価格や株価が、一気に傾く可能性も十分に考えられます。
もちろん起こってほしくはないですが、一部では不動産・株価の価格が上がりすぎている分との見解もあり、バブル崩壊やリーマンショック級の下落を想定しておくことも重要です。
そのため今年不動産の売却を検討している人は、早い段階で不動産会社に相談するのがよいでしょう。
時期別にみると2～3月は不動産を売りやすい
不動産の売却に一番よい時期は2～3月です。
この時期は企業から転勤の内示が出たり、4月からの新学期に向けて住まいを探したりするファミリーが最も多いシーズン。
つまり探している人が多いので、成約する可能性が高まります。
売り物件成約報告件数の最近の動向
上記の表でも3月に最も多く成約しています。
この時期に売却するメリットとしては、
- ・短期間で売れる可能性がある
- ・希望通りの価格で売れる可能性がある
などが上げられます。
一方この時期を逃すデメリットとしては、
- ・販売活動が長期化する場合がある
- ・長期化すれば、買主側からの大きな交渉が入る可能性がある
などです。
よい条件で売却ができるように、売り出しは2月からにしましょう。
そのための準備は年が明けた1月くらいから始めるのがおすすめです。
築年数から見る不動産売却タイミング
不動産を売却する際に、築年数がどの程度影響するのかは気になりますよね。
実際に物件を探す買主側にとっても、築年数は住まいを選ぶ際の重要なポイントになってきます。
そのため、完成後どれくらいで売却したらよいかはうまく不動産を売却するうえで、きちんと把握しておきたいところです。
ここからは戸建てとマンションそれぞれの、築年数からみる不動産売却のタイミングを解説していきます。
戸建ての築年数と資産価値の関係
戸建ての一般的な減価償却の耐用年数は22年です。
そのため築が20年近くなると、建物の価値はほとんどなくなってしまいます。
このグラフは、築年数と資産価値の関係を表しています。
見出しの冒頭でも述べましたが、戸建ては減価償却の耐用年数が22年であるため、その年数までに一気に資産価値が下がっていきます。
- ・築5～10年での建物の資産価値・・・・新築時の約60％程度
- ・築10～20年での建物の資産価値・・・・新築時の約25％程度
- ・築20年以降での建物の資産価値・・・・新築時の約15％程度
築20年を過ぎると建物に関して、不動産としての価値はほぼないといってもいいでしょう。
そのため戸建ての売却を考えている人は、少しでも早いタイミングで売り出すことがおすすめといえます。
マンションの築年数と資産価値の関係
マンションの一般的な減価償却の耐用年数は47年あり、戸建てと比べても2倍以上長いです。
戸建てと同様、築年数と資産価値の関係を表したグラフです。
ポイントを整理すると、
- ・築5～10年での建物の資産価値・・・・新築時の約80％程度
- ・築10～20年での建物の資産価値・・・・新築時の約65％程度
- ・築20～30年での建物の資産価値・・・・新築時の約40％程度
となっています。
マンションの場合、比較的ゆっくりと資産価値が減少していくのがわかりますね。
特に5～10年でも購入時の80％程度で売れるため、この時期に売却すれば比較的高い価格での成約が期待できます。
実際に、築10年以内を条件にマンションを探している層も多いので、それくらいが売り時だと考えていいでしょう。
築年数と税制面での優遇との関係
ここでは、もうひとつのポイントをお伝えします。
それが、築年数と税制面での優遇との関係です。
たとえば、買主にとって住宅を購入する際の後押しになる「住宅ローン控除」ですが、これは年末ローン残高の1％が13年にわたり、所得税や一部住民税から還付される制度です。
しかし、実はこの制度には要件があることをご存じでしょうか。
- ・木造住宅などの非耐火建築物・・・・築20年以内
- ・マンションなどの耐火建築物・・・・・築25年以内
上記の年数を過ぎた建物を買主が購入した場合、住宅ローン控除は使えません。
また不動産を購入して登記する際の「登録免許税」についても、上記の要件でしか一部税制の優遇が受けられません。
税の優遇は買主側にとってメリットですから、戸建て・マンションいずれにしても優遇が受けられる時期までに売却することをおすすめします。
住宅ローンの金利からみる不動産売却タイミング
住宅ローンの金利動向からも、不動産を売却するタイミングを見極めることができます。
- ・住宅ローン金利が高い時 → 売り時ではない
- ・住宅ローン金利が低い時 → 売り時
不動産を売却するタイミングは間違いなく、住宅ローン金利が低い時です。
ほとんどの買主は、住宅ローンを利用してマイホームを取得しますから、住宅ローンの金利動向は購入を検討している買主側にとって非常に気になるポイントと言えます。
たとえば3,000万円の物件を35年返済で借りた場合、
- ・金利が1％であれば → 利息は557万円
- ・金利が1.5％であれば → 利息は858万円 ※上記1％との差301万円
これだけの差が生まれるのです。
300万円あれば国産車が1台買えますね。
このように買主側の負担を考えると、少しでも支払いが少ない方がメリットは大きいのです。
グラフをご覧ください。
赤い線の【変動金利型】で言えば、平成21年から金利はほぼ変わっておらず、ずっと2.475％のままです。
住宅ローンを借りる際は、この2.475％から各金融機関で優遇がなされるため、実質的な金利の値は1％を切っているところがほとんどです。
間違いなく低金利だと言えますね。
この低金利の状況は、コロナによる経済の冷え込み等も考慮し、2021年以降も一定期間は続くとみられています。
つまり、ここ数年は引き続き金利が低い可能性が高いため不動産は【売り時】と考えていいでしょう。
税制上の特例からみる不動産売却のタイミング
不動産を売却したことにより譲渡益が発生した場合には、税金がかけられます。
※譲渡益とは「売却時に得た収入」から「購入時にかかった取得費」を差し引いて残ったお金です。
ケースによっては譲渡益が多額になるため、かけられる税金もバカにできません。
しかし住宅を売るタイミングによっては、税金を軽減することが可能です。
そこでここからは、
- ・譲渡所得税の優遇が受けられる特例
- ・3,000万円の特別控除
- ・相続不動産の売却にかかる税金優遇の特例
3つの特例について解説していきます。
譲渡所得税の優遇が受けられる特例
まず不動産を売却した際に譲渡益が出ると、その儲けに対して所得税と住民税がかかります。
※もし売却して譲渡所得がマイナス、つまり損をした場合には税金はかかりません。
譲渡益が出る場合にかけられる税金は、その不動産を譲渡した年の1月1日現在における所有期間によって税率が変わります。
※譲渡した年の1月1日現在なのがポイントです！
| 所有期間 | 判定 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|---|
| 5年以下の土地建物 | 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
| 5年を超える土地建物 | 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
所有期間5年以下の譲渡益に対しては、所得税と住民税合わせて39％もの税金がかかります。
一方、所有期間5年を超える場合には所得税と住民税合わせて20％しかかかりません。
そのため、払う税金を少しでも減らしたい場合には、購入してから5年以上経ってから売却するのがおすすめと言えます。
ちなみに、所有期間が10年を超えている場合には、
| 譲渡益 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下 | 10％ | 4％ |
| 6,000万円超 | 15％ | 5％ |
譲渡益が6,000万円までは、所得税と住民税を合わせても14％なのでさらに税金を圧縮できます。
3,000万円特別控除の特例
3,000万円特別控除とは居住用不動を売却した際に、所有期間の長さに関係なく、譲渡益から最高3,000万円を控除できる特例です。
3,000万円特別控除の特例を受けるための所有期間に要件はありません。
しかし、適用するためにはいくつか要件がありますので、詳しくは国税庁のホームページで確認してみてください。
気をつけておきたい要件としては、
- ・居住用であること
- ・空き家等の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売ること
以上の2点です。
相続不動産の売却にかかる税金優遇の特例
相続した不動産を売却する際には「所得比加算の特例」という優遇制度が受けられます。
この特例は、相続した不動産を3年10カ月以内に売却した場合、相続税の一部を取得費としてもよいというものです。
この目次のはじめに書きましたが、不動産を売却して譲渡益が出た場合に税金がかけられます。
計算式で表すと、
譲渡益 = 「売却時に得た収入」 ― 「購入時にかかった取得費」となり、「購入時にかかった取得費」の中に相続税の一部を加算できるのです。
つまり譲渡益の金額を少なくできるため、そこにかかる税金を減らすことが可能になります。
不動産を相続した人は、3年10カ月以内に売ると節税効果が高まります。
個人的な理由により不動産売却を考えるタイミング
一生住む予定で購入した住まいでも、時として売却を考えなければならないタイミングが出てきます。
国土交通省が発表した「住み替えに関する」調査では以下のような結果が出ました。
ここではその結果を元に、売却を考えるタイミングについて見ていきます。
生活を向上させるため
自宅を売却して住み替えを実施する一番多い理由は、「今の生活をより向上させたい」です。
生活の向上には、主に2つの要素が上げられます。
- ・環境利便性の向上
- ・住宅設備・性能の向上
「環境利便性の向上」で例を挙げると、便利なエリアに住み替えることです。
転勤や転職によって、今住んでいるところから勤務先が遠くなる場合やスーパーが徒歩圏にない場合は、通勤時間や買い物の時間を減らすため住み替えを検討する人が多くいます。
「住宅設備・性能」が向上すると時間が節約できたり、光熱費が下がったりとメリットが多いです。
当然に最新の住宅の方が、食洗器や追い炊き機能付きのお風呂などが完備され便利ですし、断熱性や耐震性を比べても日に日に品質はよくなっているので、快適に暮らせます。
日々の生活で満足できない点があるような場合は、より快適に暮らすため売却を考えるのも一つの手だと言えます。
子どもの成長に合わせて
不動産の売却と子どもの成長は、関連性が高いです。
上記グラフにも「住宅を広くする、部屋数を増やす」という理由がありますが、まさにこれが同様のケースだと言えます。
子どもが成長していく過程で、部屋が必要になったりモノがあふれたりでスペースが足りなくなるという話はよく聞く話です。
そのため子どものために部屋が必要になってきた段階で、今の住宅を売却して新たな住まいに移るケースが多いのです。
ほかにも子どもに関連する別の話で、「希望する学校区に入る」ため住み替えるパターンもよくあります。
子どもの成長に合わせて、不動産売却のタイミングを考えるのはおすすめです。
老後に備える
最後は「老後に備えるタイミングで家を売却する」です。
時とともに家族構成は変化します。
子どもが無事に独立して家を出ていくと夫婦での生活になるので、それまでは必要だった部屋が余り、使わないスペースが増えていきます。
もし戸建てに住んでいる場合、階段の上り下りがつらくだんだんと2階は使わなくなるし、庭の維持管理も大変です。
さらに住んでいる場所が郊外にあれば、移動には車が必須なのでいつまでも手放せません。
そのため老後の時期の住み替えは、出来るだけ便利な場所のマンションにするのがおすすめです。
便利がいいところに住まいがあれば、徒歩圏内に買い物施設や病院があります。
マンションだと管理費などを払うので、草取りや修繕のことを考える必要は一切なく、存分に老後の生活を満喫できます。
コロナ渦でも不動産売却を成功させるコツ
2021年1月現在、いまだにコロナウイルスは全世界で猛威を振るっており、日本も例外ではありません。
幸いなことにそんなコロナ禍の状況であっても、居住用不動産に関しては、価格は下がらず好調をキープしたままです。
しかし油断は禁物で、2008年のリーマンショックの際も、不動産価格が大幅に下落したのは景気が傾いて半年から1年ほど後からでした。
そのためコロナウイルスの終息に更なる時間が要する場合、それによって経済が傾きだすと、それから少し後に不動産の価格が下がる可能性が考えられます。
景気が悪くなれば、企業の業績が悪化し、そこで働く社員の給与も減少します。
もしそうなれば、これまで好調だった不動産市場も悪影響を受けます。
- ・購入する側は給与が減ることで、住宅を買い控える
- ・所有する側は給与が減ることで、ローンが払えなくなり自宅を売らざる得ない
つまり、供給が需要を上回るため価格が下がる状況になるのです。
絶対にそうなるとは言えませんが、先が見えないコロナの状況下では最悪を想定しておくことも大切です。
ここからは、コロナ渦でも不動産売却を成功させるコツをお伝えします。
早い段階で査定を依頼する
コロナで近い将来の予測も立ちづらい現在、早いタイミングで自宅の売却に踏み切るのも1つの手です。
売却するにあたっては、不動産会社に査定をしてもらうのが一番いい方法と言えます。
近隣の成約情報などをもとに、あなたが所有する不動産がいくらになるのかを提示してくれます。
無理をする必要は全くありませんが、提示された査定価格に納得ができれば、思い切って売るのもよいでしょう。
コロナによる経済の停滞やオリンピックの中止などを考えると、価格が見えやすく状況がいい今が売り時かもしれません。
複数の会社に査定を依頼する
査定をする際は、必ず複数の会社に依頼しましょう。
比べるものがなければ良し悪しはわかりませんし、直接担当してくれる営業担当者に会うことで感じるものもあるはずです。
大手不動産会社で信頼できると思っていても、担当者と馬が合わなかったという話はよく聞きます。
たとえ信頼できる大手不動産会社を選ぶにしても、複数の会社から話を聞いて損はありません。
物件査定は無料ですし、遠慮なく依頼しましょう。
まとめ
不動産売却に適したタイミングを6つの切り口から紹介してきました。
- ・市況
- ・時期
- ・築年数
- ・税制の優遇
- ・個人的な理由
- ・住宅ローン金利
など、不動産を売るタイミングには主に6つの考え方がありました。
売りたいと思った時が売り時の可能性もあるので、まずは不動産のプロである仲介会社に問い合わせをしてみましょう。
その際、必ず複数の会社から査定を受けるのがポイントでした。
コロナによる経済状況が不透明な今、少しでも早く売り出す方が高く売れる可能性もあります。
ベストなタイミングで売れるように、まずは不動産会社の担当者から話を聞いてみてください。