COLUMN不動産に関する記事

マイホームは長い間コツコツと自己資金を貯蓄し、数千万円もの住宅ローンを借入してやっと手に入れられるものという印象があるでしょう。

しかし、最近では「タダでもいいから土地・建物をもらってほしい」という物件も存在するのです。

このような物件を目にしても「詐欺だろう」「どうせボロボロの空き家で住めるような物件ではないだろう」というような不安が先立ち、最初から検討の対象外にしている人もいるのではないでしょうか。

一方で、いわゆる0円物件を手に入れてリフォームし、夢のような生活を送っている人も存在します。

今回は、0円物件について、その概要やメリット・デメリット、物件の活用方法について詳細を紹介します。

ぜひ物件検討の参考にしてみてください。

0円物件（無償譲渡物件）とは

「0円物件」とは、土地・建物価格が無償（タダ）の物件です。

土地・建物の売買契約は土地・建物の周辺の市場価格や取引事例、築年数をもとに決定されますが、所有者の事情や経済環境・社会環境の変化から無償でも譲渡したいという物件があります。

郊外や地方の空き家物件がほとんどで、地方自治体の専門部署が窓口となって空き家物件を紹介することが多くなっています。

地方で0円物件（無償譲渡物件・不動産）が活用されている背景とは

地方では無償譲渡物件が活用されているケースがありますので、ここで詳細を解説します。

人口減少・高齢化

日本の人口は、2008年をピークに減少傾向が続いています※1。

反対に住宅の総戸数は上昇傾向が続いているため※2、不動産の供給過多が発生し、空き家が増えているのです。

住む人が減り、住宅が増え続ければ空き家が増えるのは当然のことになります。

高齢化社会も空き家が増えている原因です。

また昔から住んでいる地域を離れ子供と同居すれば、地方の家は空き家になります。

高齢者が老人ホームや介護施設へ移転することも、地方の空き家を増やす原因となるのです。

※1参考 総務省統計局：統計が語る平成のあゆみ
※2参考 総務省統計局：平成 30 年住宅・土地統計調査住宅及び世帯に関する基本集計結果の概要

地方の過疎化

地方の過疎化も無償譲渡ニーズが高まっている要因です。

日本の人口減少は、都市部よりも地方の方が顕著に現れています。

都市部に雇用が集中しているため、地方から都市部へと人口が流出しているのです。

実際、東京23区の住宅街や地方の主要都市など一部の人口密集地域を除いて、過疎化が進んでいる傾向にあります。

建物は、人が住まないまま長期間経過すると、建物の傷みの進み具合が早まり、老朽化が進行します。

そのまま放置しておくことは、火災や盗難、破壊行為のおそれを助長し、犯罪の温床になったりするなどさまざまな問題を引き起こすため注意しなければいけません。

したがって、政府としても老朽化した住宅を放っておくことをできるだけ抑制するために、一定の要件に該当する危険な空き家については固定資産税の優遇措置を適用しないなどの法改正を行いました。

税金対策

税金対策のために不動産を無償譲渡するケースもあります。

不動産は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税が課税されます。

しかも、特定空き家となれば、固定資産税が最大6倍にもなります。

また、空き家を相続すれば相続税が発生するかもしれません。

所有者側には所有しているだけで建物維持費がかかったり、相続が生じたときに相続税がかかってきたりするなど、たとえ無償であっても物件を手放した方が将来的に出費は少なくなるという事情も明るみに出ました。

誰も住まず、税金だけを払い続けるより、無償譲渡のメリットが高いケースもあるのです。

このような背景から、自治体は無償譲渡物件を集めてWebサイトやメディアで発信するようになりました。

その他

空き家の無償譲渡が増えている背景は、空き家の増加です。

では、なぜ空き家が増えるのでしょうか。

主要な原因は、建物を解体しないからです。

生まれ育った家を解体することは忍びないと感じる人も多くいます。

解体費が工面できない場合もありますし、更地にすると固定資産税が上がるなどの金銭的原因もあるのです。

土地が傾斜地などで、再建築できない場合は、取り壊しに対して慎重にならざるを得ません。

0円物件（無償譲渡物件）のメリット

0円物件のメリットは、なんといっても土地・建物がタダであることです。

また、自治体は、0円物件の取引を活性化させることで定住化を促し、人口減少に歯止めをかけようとする目的から、特別な優遇制度や補助金を用意しているところもあります。

たとえば、住宅リフォームや引越しに関する補助金のほか、新しく事業を始めるときの開業資金や、農業を始めるときの技術指導など、いろいろな制度を設けて、定住者を呼び込もうと躍起になっています。

ここでは、0円物件のメリットで代表的なものを4つ解説します。

0円で物件（不動産）が手に入る

0円物件の大きなメリットは、不動産が0円で入手できることです。

通常、不動産を購入するとなると、多額の予算が必要となります。

0円物件なら取得料が無料なので、予算が余るため、リフォームや車の購入などに回せます。

自分好みの家にリノベーションするにしても、不動産購入費がかからなければ安くなるのではないでしょうか。

補助金・助成金を利用できる場合もある

自治体は、0円物件の取引を活性化させることで定住化を促し、人口減少に歯止めをかけようとする目的から、特別な優遇制度や補助金を用意しているところもあります。

自治体によりますが、0円物件のリフォームや建て替えのために建物を取り壊す場合に補助金が支給される場合があります。

適用要件を満たさなければなりませんが、有効利用すれば、ローコストで0円物件を活用できるのです。

補助金の金額や要件などの具体的な内容は、各自治体によって異なるため、あらかじめ確認することをおすすめします。

参考に大阪市の例を記載します。

民泊などの経営に利用できる

0円物件（無償譲渡物件）をビジネスで活用する方法もあります。

民泊などの宿泊施設、賃貸経営などです。

ただし、宿泊施設は、営業するための届出や許可が必要となります。

特に民泊は新法が定められているため要注意です。

【住宅宿泊事業法（民泊新法）の概要】
参考：国土交通省 住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？

0円物件（無償譲渡物件）のデメリット

一方で、物件が無償であるがゆえのさまざまなデメリットがあるのも事実です。

0円物件を検討する際には、今のデメリットについて許容できるかどうか慎重に検討する必要があります。

譲渡手続きや書類の作成を自分で手配する必要がある

0円物件の契約は、「無償譲渡契約」、あるいは「贈与契約」の契約形式で締結されます。

これらの書類の作成や契約手続き、司法書士への登記申請依頼など、諸所の手続きについて自分で手配する必要があります。

通常は、これらの手続きについて宅建業者が仲介業務の一環として行うことがほとんどですが、無償譲渡の場合には宅建業者が手数料を受け取りにくいという理由で、関与しないことが多いです。

自治体によっては契約書式についていろいろなアドバイスを受けられるところもあります。

しかし、本格的な贈与契約書を準備するとなると、弁護士、司法書士や行政書士の手助けが必要です。

なお、契約書作成費用の目安は、5～10万円ほどです。

住宅の瑕疵については免責の場合が多い

0円物件は、無償であるがゆえに住宅の不具合については従前の所有者が責任を負わないという条項が入るケースがほとんどです。

そのため、万が一、居住できないような重大な住宅の瑕疵が発見されたとしても、物権の譲渡人に対して不具合の修補費用について損害賠償請求をしたり、瑕疵が重大であることを理由に契約を解除できなかったりする場合があります。

特に、外側からは判別できないシロアリなどの虫食いによる柱や床、基礎部分の腐食は、住まいとしての安全性に大きな影響を与えます。

0円物件の取得を考える場合は、こうしたリスクへの対処方法を考えておく必要があるでしょう。

リフォーム費用がかなりかかる場合がある

0円物件は築年数が古い古民家であるケースが多く、リフォームして居住しようとすると多額のリフォーム費用がかかる場合があります。

たとえば、昔の家だと屋根や壁、床に断熱材が入っていないことから断熱材を入れなおさなければならない、水回りの老朽化が激しく配管などすべて取り替えなければならない、その他屋根や柱の補修など、ほとんど新築と変わらないようなリフォーム費用がかかる場合もあります。

建物維持費が高い場合がある

建物が老朽化している場合には、建物を維持する費用も頻繁にかかります。

また、建具や建材の質がそれほどよくないために、冷房費や暖房費が余計にかかることもあるでしょう。

税金がかかる

0円物件といっても、まったく費用はかからないわけではありません。

一定のリフォーム費用や引っ越し費用、新生活をはじめるための費用のほか、以下のような税金もかかってきます。

贈与税

贈与税は0円物件特有の税金です。

贈与を受けた人（不動産の取得者）が贈与を受けた年の翌年に贈与税の申告する必要があります。

贈与金額が110万円までは無税ですが、それ以上になると贈与金額が高くなるにしたがって贈与税率も高くなります。

無償譲渡の場合には、物件がタダなのだから贈与額もタダではないかとも思えますが、そうではありません。

贈与税額を判断する際の贈与金額は、不動産の時価をもとに決定されます。

周辺に取引事例があれば、その取引事例をもとに土地の面積や床面積から対象不動産の時価を算定する仕組みとなっています。

登録免許税・不動産取得税

登録免許税は司法書士に支払う登記費用に含まれる費用です。

贈与によって不動産を取得した場合についても当然ながら所有権移転登記を行わなければならず、登録免許税が発生します。

かなり古い建物の場合には、まれに登記がされていない建物の場合もあるのであらかじめ確認が必要です。

具体的には土地家屋調査士に表題登記申請を依頼し、そのあとに司法書士に所有権の保存登記の申請依頼を行います。

また、不動産取得税についても、取得原因が有償・無償であることを問わず課税されます。

土地・建物を取得してから数か月後に不動産取得税の納付書が送られてくるので、確実に受け取るようにしてください。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は、1月1日の土地・建物の所有者に課税される税金です。

したがって、年の途中に土地・建物の無償譲渡を受けた場合には、翌年の4～6月ごろに固定資産税の課税決定通知書と納付書が送られてきます。

都市計画税は、都市計画区域内にある土地・建物に課税される税金です。

固定資産税と同じタイミングで課税決定通知書と納付書が送られてきます。

郊外に存在する土地・建物を取得した場合には、都市計画区域外であれば課税されません。

0円物件（無償譲渡物件）の探し方

0円（無償譲渡物件）を探すためには、まず0円物件を扱っている自治体をインターネットで検索し、役場の担当課に連絡する方法が考えられます。

自治体によっては説明会を開催していることもあるので、こまめに情報をチェックしましょう。

また、自治体が運営する「空き家バンク」のホームページ上で物件が紹介されている場合があります。

興味のある物件については、担当窓口に問い合わせてみて現地見学を申し込むという手続きになります。

自治体によっては、定住化を目的として空き家バンクを運営しているところがあり、一定期間低額の賃料で賃貸した後に無償譲渡する、セカンドハウスとしてではなく住民票を移転する必要がある、などの条件を付しているところもあります。

0円物件（無償譲渡物件）を投資として活用する方法

0円物件（無償譲渡物件）には入居の条件が設定されていることがありますが、よく探してみると掘り出し物の物件もあります。

思い思いにリフォームをして、新しい生活を楽しんでいる人もいます。

中には、自宅ではなく職場や店舗として利用している人もいるようです。

ここでは0円物件（無償譲渡物件）のさまざまな活用方法を紹介しましょう。

民泊などの宿泊施設として活用する

最近では広めの古民家をリノベーションして旅館や民泊用の宿泊施設として活用している例も見受けられます。

この場合、耐震性や断熱性能について現在の建築基準法に合わせなければならないために多くのリノベーション費用はかかりますが、コロナ禍以前は予約が取りづらい人気の古民家旅館もありました。

このような古民家をリノベーションした旅館や民泊について、運営を代行している会社もあります。

コミュニティハウスやシェアオフィスで活用する

近年では仕事をするのにパソコン1つあれば事足り、場所を選ばずに働く人も増えてきました。

このような人のために、古民家を活用したシェアオフィスやコワーキングスペース、コミュニティハウスを運営する人もいます。

利用者からは月々一定の利用料を受け取り、シェアオフィス用のテーブルやロッカー、Wi-Fi環境、電源（コンセント）を完備しておしゃれなシェアオフィスに改装しているところもあります。

福祉施設を経営する

0円物件で、福祉施設を経営する活用方法もあります。

地方の高齢化は深刻な問題となっているため、ニーズはあると考えられますが、福祉施設としての要件に適したリフォームが必要です。

利用者によって整えなければならない設備が異なるため、介護士や介助士の協力を得ながら実現させましょう。

トランクルームとして活用する

0円物件をトランクルームとして貸し出すビジネスもあります。

簡易的なトランクルームであれば、国土交通省の許可はいりません。

比較的簡単に事業が始められるのがメリットですが、トランクルームでの盗難事件などのトラブル防止対策が求められます。

セキュリティの強化は不可欠であり、利用者獲得のために他社との差別化も必要です。

まとめ

もし田舎で暮らしたいという夢があるならば、0円物件は一度検討するに値するでしょう。

無償譲渡を受けるためには一定期間住まなければならないなど条件がある場合もありますが、場所さえ許容できれば無償であることが信じられないぐらい良質の物件もあります。

今回のコラムでご紹介した注意点や活用方法を念頭において、一度「空き家バンク」などの0円物件を集めたサイトをのぞいてみてはいかがでしょうか。