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不動産を売買するときに売主・買主間で必ず交わされる書類に「不動産売買契約書」があります。

不動産会社に仲介を依頼した場合や不動産会社が契約の相手方の場合には売買契約書の各条項について担当者から説明を受けますが、専門用語や法律用語が多く、戸惑ってしまう方も多いのではないでしょうか。

今回は、不動産売買契約について契約書のポイント、不動産売買契約の手続きの流れなどを詳細に説明していきます。

事前にポイントを押さえておくことで、不動産会社への質問や相談がスムーズにできると思いますので、不動産の売買を行う方はぜひ今回のコラムを参考にしてみてください。

不動産売買契約書を取り交わす意味は？

民法の規定では、売買契約は当事者の合意によって成立し、書面の締結・交付を要求しているわけではありません。

しかし、不動産は売買価額が高額であることも多く合意の内容についても複雑であることが多いために、契約内容があいまいだと後々のトラブルの原因になります。

したがって契約内容を明らかにしてトラブルを防止すべく、書面を作成し当事者が記名押印することによって不動産売買契約書を締結するのです。

不動産売買契約書を締結する法律上・実務上の意味

当事者間の契約内容を明確することが売買契約書を取り交わす第一の目的ですが、実務上でも売買契約書は重要な意味を持っています。

まず、不動産の売買契約が締結され無事に代金決済・引渡しが行われると、通常の場合司法書士に「所有権移転登記」の手続きを依頼することになります。

このとき、司法書士は「登記原因証明情報」という書類を作成しますが、これは売買契約書を基に作成されるのです。

さらに、不動産の売買契約は不動産会社の仲介によって締結されることが多いですが、宅建業法においては、不動産の仲介会社は宅地建物取引士の記名押印がされた売買契約の重要な内容を記載した書面を当事者に交付しなければならないことになっています（宅建業法第37条）。

実務上は、この交付書面の記載事項が売買契約書の記載事項となっているために、不動産仲介会社が売買契約書を作成する場合には、法定の事項がもれなく記載された売買契約書が作成されます。

このように、不動産売買契約書は、法律上も実務上も重要な意味を有しているのです。

不動産売買契約書の内容で気を付けるポイント

不動産会社が作成する不動産売買契約書は、法定の記載事項を充たすために内容が似通っています。

通常は、契約書のひな型を当事者の希望に合った内容に書き換えて作成するために、細かな条項の内容についてはひな型の文言のままになっていることもしばしばです。

以下の点については契約者の理解とズレがないか、事前に確認しておきましょう。

売買の対象と売買金額

不動産売買契約書の内容の中で最も重要な項目は、売買の対象不動産の内容と売買金額です。

対象不動産の表示は登記上の所在地番と住居表示（住所）が並列されますが、建物がまだ存在していない場合には、住所が定まっていませんので地番のみの表記となります。

土地のみの場合には所在地番、地積（土地の面積）、地目によって対象不動産を確定します。

家屋（建物）も売買対象となっている場合には、所在地番のほか家屋の構造、階数、延床面積、築年月などが併記されます。

売買金額については、売買金額と消費税が明記されます。

土地のみの売買の場合や個人間の売買の場合には消費税はかかりませんが、売主が不動産業者の場合には建物に消費税がかかってきます。

税抜・税込金額については混乱することもしばしばですので、改めて確認します。

売買代金の支払時期と支払方法

売買代金の支払時期と支払方法については、手付金の支払日と残金の支払日、そして残金支払いの際に住宅ローンの実行が間に合うかどうかがチェックポイントです。

新築マンションの購入の際に不動産会社の提携住宅ローンを利用する場合には問題は少ないですが、特に土地や中古住宅を購入する場合で住宅ローンを自分で手続きする場合には、売主が希望する支払時期にローンを実行できるかについて、事前に確認しておく必要があります。

支払方法については銀行振込が一般的ですが、手付金の支払いについては現金で支払う場合もあります。

実測精算の有無

「実測精算」とは、不動産売買契約の後に土地の面積を実測する場合において、不動産登記簿に記録されている土地の面積と違っていた場合に、差額を精算することをいいます。

古くから売買や譲渡が行われていない土地の場合には、土地を実測する機会がないために、精度の低い測量技術によって測量された地積がそのまま登記されたままになっていることがあります。

このような場合には、契約後に実測し直して公簿面積との差額を土地の㎡単価をもって精算するのです。

特に実測をし直さない場合には、「公簿売買（登記簿上の地積で面積を確定した売買）」となります。

所有権移転時期

所有権の移転時期は代金決済・引渡日となっていることが多いでしょう。

代金支払いと所有権の移転は同時履行が原則とされているからです。

この所有権移転日がいつであるかによって、代金支払日や固定資産税の納税義務者となるか否か、また不動産譲渡所得の税率、軽減税率の適用要件を充たしているかなど様々な事項が定まってきます。

各種精算金についての取り決め

不動産売買の所有権移転時期（引渡日）を境に、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などを精算します。

固定資産税の精算は1月1日から引渡日までを売主、引渡日から12月31日までを買主の負担として日割り計算し、買主負担分を売主に支払います。

関西では不動産の商慣習として4月1日を起算日として精算金額を決定する場合もあるようです。

付帯設備等の引継ぎ・所有権の確認

不動産を売買するときには、様々な付帯設備がついている場合があります。

たとえば、庭木、庭石、給湯設備、システムキッチン、照明、天井埋め込み式エアコンなどです。

このような付帯設備については撤去するのか、そのまま買主に所有権が引き継がれるのか明らかにしなければなりません。

このような付帯設備は、「物件状況確認書」を作成して一つ一つ確認しますが、売買契約においても条項に盛り込みます。

抵当権などの担保権の抹消や負担の除去

物件に抵当権などの担保権や賃借権等の土地利用権が設定されている場合には、引渡日までに抹消しなければなりません。

住宅ローンを組んでいる場合には抵当権が設定されていますし、他の負担があるような場合には、いつ抹消されるのかについてきちんと確認しておきます。

危険負担（引渡前の物件の滅失・毀損）

「危険負担」とは、売買契約後引渡前に、売買対象物件が火事になって滅失した、洪水によって水浸しになり整地が必要になった、など万が一のトラブルが発生したときにどのようにするのか、ということを定めた条項です。

一般的には、修繕が可能である場合には売主が修補して引渡し、修繕に多額の費用がかかる場合や物件が滅失してしまった場合には契約を解除することができるように定められています。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）

「契約不適合責任」とは、2020年の民法改正によって定められたもので、もとは「瑕疵担保（かしたんぽ）責任」と呼ばれていたものです。

売買対象不動産に不具合が見つかった場合には、買主は代金の減額、不具合の修補などを請求することができます。

改正によって、売主の責任が明確化、加重化されていますので、特に中古建物を売買するときには責任の内容について事前に確認しておくとよいでしょう。

宅建業者が売主となる不動産の売買について、契約不適合責任を免責する内容の特約を定めた場合には、宅建業法の規定により無効とされます。

ローン特約などその他特約条項・容認事項

「ローン特約」とは、住宅ローンなどの借入の承認が下りなかった場合には、契約を解除できるとする特約です。

不動産売買契約は借入について大方承認が下りる見込みであれば手続きを進めてしまうこともよくありますが、正式な承認は売買契約後になることもあります。

万が一、ローン承認が下りなかったときのために特約を入れておくのです。

その他、特約事項や容認事項については、個々の売買対象物件特有の事情や当事者の事情が盛り込まれるために、他の契約書には記載されない事項であることも多くなります。

記載内容について事前に説明があった事項かどうか、慎重に確認をします。

不動産売買契約の流れ

不動産会社が仲介して不動産売買契約を執り行うときには、以下のような流れで行われます。

• 1．売主・買主、宅地建物取引士が事前に定められた日時・場所に参集する
• 2．不動産仲介会社の宅地建物取引士が取引士証を提示して、当事者に確認してもらう
• 3．宅地建物取引士の記名押印の入った重要事項説明書・売買契約書を用意し、内容を説明する
• 4．その他の付属書類を確認する
• 5．売主・買主が重要事項説明書・売買契約書に記名押印する
• 6．手付金、仲介手数料の半金などの支払いがある場合には金融機関の担当者に支払依頼をし、着金確認をする（振込票のコピーの交付で確認に代えることがある）

契約書の内容や重要事項の説明が長引くと、契約手続きが2時間以上に及ぶこともあります。

できるだけスムーズに手続きを終了させるよう、わからないことがあれば事前に解決しておきましょう。

不動産売買契約で必要なものとは？

不動産売買契約当日に用意しておかなければならないものについては、以下のようになっています。

書類については、専門的なものも含まれており、中には引渡時でもよいとされているものもあることから、事前に不動産会社の仲介担当者に確認しておくとよいでしょう。

犯罪収益移転防止法によって、不動産の売買をするときには本人確認が義務付けられているために本人確認書類が必要です。

また、印紙税は不動産の契約金額によって異なりますので、事前に収入印紙の金額を確認し、郵便局等で購入しておきます。

まとめ

不動産売買契約書は不動産取引の専門用語や法律用語が詰まった難しい書類という印象があるかもしれませんが、内容をかみ砕いて読んでみるとそれほど難しくはありません。

難しい用語は、不動産の担当者に確認しながら理解するとよいでしょう。

特に特約事項や容認事項については、当事者の一方にとって不利な条項が含まれていることがありますので、事前の説明と合致しているか、しっかり確認しなければなりません。

契約書の内容と売買契約の流れを理解して、不動産売買を成功させましょう。