COLUMN不動産に関する記事

コロナ騒動以降は雇用にも不安が増すようになり、年金支給は65歳まで引き上げられ、今後さらなる見直しによる額の減少や受給開始年齢の先送りが予想されています。

このような時代において、金融資産や実物資産などの個人資産を持ち、万が一にそなえるといった考え方が重要視されるようになりました。

個人資産には株や金融取引など様々なものがありますが、実物資産である不動産投資運用はその中でも、理解を深めていれば比較的安全に安定した収入が得られるといわれています。

ゆとりある生活やセカンドライフの充実を得る為の手段として、不動産投資市場が活性化しています。

また安定した収入だけではなく、税金対策などの恩恵もまた見逃せません。

ここでは不動産投資についての全体像を把握すると同時に理解を深め、自分に適している不動産投資の選択ができるようになるための、基本について解説します。

不動産投資にはどんな種類がある？

一言で不動産投資といっても、投資する対象により幾つかの分類があります。

それらの組み合わせと運用の方法により、不動産投資の方法は多岐に分かれます。

ですが「新規で不動産を購入して賃貸に貸し出し、利益を得る」つまり「賃貸運営」が、投資の基本です。

賃貸運営の対象となる投資物件は大別して3種類あります。

• ・「一戸建て」
  　一戸建て住宅を運用します。
• ・「区分所有」
  　ワンルームマンションや分譲マンションなどの区分所有を取得して運用します。
• ・「一棟買い」
  　複数の部屋数を持つアパートやマンションを購入して運用します。

不動産投資の運用、5種別それぞれのメリット

不動産投資物件の基本3種類を、更に運用別に分けた場合の代表例には下記の5種類があります。

• ・初心者向け区分所有マンション
• ・初心者向け戸建て投資
• ・初心者向け不動産投資信託（J-REIT）
• ・中級者向け1棟投資
• ・中級者向け民泊投資

不動産投資の最も大切なポイントが投資対象物件の選択です。

また対象物件の投資額に対して、どれだけのリターンがあるかを併せて検討しなければなりません。

ここでは、投資対象物件ごとの特徴とメリットについて解説します。

初心者向け区分所有マンションの特徴

区分所有マンションやワンルームマンションが、この区分所有に分類されます。

投資初心者が購入して、最も運用しやすいといわれているのが、この区分所有です。

販売されている物件数も多く、物件によっては低額で購入することができます。

分譲マンションやワンルームマンションは、建物専有部として住戸と壁で接する共用部分や隣室の壁芯（壁の中心）から内側の権利を所有します。

初心者向け区分所有マンションのメリット

●物件数が多いことから選択肢が豊富である

購入物件のエリアや築年数、区分所有の広さにより異なりますが、数百万円から億越えまで対象物件が選びやすい傾向があります。

賃貸運営をした場合の人気度合いを検討して、投資予算に併せて購入物件を検討することができます。

●流動性が高い

賃貸人が入居している状態でも「オーナーチェンジ」物件として販売ができますし、もちろん賃貸人が退去したタイミングで売却することも可能です。

分譲マンションは購入時の物件選定さえ確かであれば、流動性の高さから売却も容易であるといえます。

初心者向け戸建て投資の特徴

中古一戸建てを購入または新築するなどして投資する方法です。

流動性や物件数などについては分譲マンションに劣る部分もありますが、競合する一戸建て賃貸物件が市場に少ないことから初心者向け投資といわれています。

初心者向け戸建て投資のメリット

●競合物件が少ないことから、賃貸需要が期待できる

エリアにもよりますが、一戸建て賃貸の供給が少ないことから、賃貸人が早く決まる可能性があります。

また、一戸建て賃貸はファミリー入居者が多いことから、賃貸人が長く住むことが多いといった特徴もあります。

●土地や建物の規模にもよるが、賃料が高値設定しやすい

投資エリアや競合物件数によって異なりますが、希少性を根拠に賃料が高値設定でも需要が期待できます。

●修繕計画を自分で設定できることから、修繕積立金などの支払いが不要である

住設機器や建物の状態などについて通常使用できる程度を維持するのは貸主の責務ですが、状態の判断が自分でできることから費用を抑えやすく、また分譲マンションにおける修繕積立金などの支払いは不要です。

●建物が老朽化しても、土地としての資産価値が維持できる

建物老朽化により賃貸人の募集が困難となり、処分を考えたときにも土地資産としての評価があるので、売却や再建築などの手段が検討できます。

初心者向け不動産投資信託（J-REIT）の特徴

日本における不動産投資信託です。

投資家が信託会社に資金を提供して、信託会社は提供された資金を運用して不動産へ投資します。

運用利益は投資額に応じて投資家に分配されます。

初心者向け不動産投資信託（J-REIT）メリット

• ・少ない投資額で投資ができる
• ・運用は投資会社に委託するので、管理の手間などが不要である
• ・国内の安定したものから海外案件など、選択肢が豊富である
• ・管理費や修繕積立金などの発生がない。

中級者向け1棟投資の特徴

アパートやマンションなど、1棟をまるごと運用する投資です。

部屋の戸数にもよりますが、敷地面積や建物の規模が大きくなることから高額投資に分類されます。

中古の1棟売り物件も販売されてはいますが、未経験者がいきなり手を出すには不向きな投資案件です。

すでに土地を所有している方や、投資案件に慣れている中級者向けです。

中級者向け1棟投資のメリット

• ・部屋戸数が複数あることから、空き家リスクの負担が按分でき、収入がまったくないといったリスクがない
• ・高い利回りの期待ができる
• ・修繕計画などを投資家自身で判断できるため、修繕費などの調整が行いやすい

中級者向け民泊投資の特徴

古民家再生や中古戸建を購入してのリノベーションなど、物件購入までのハードルはそれほど高くない民泊ですが、旅行者をターゲットとしていることや申請手間・運用方法などを考えれば、中級者向けの投資案件といえます。

中級者向け民泊投資のメリット

• ・投資家の運用における工夫次第で運用率を増加できる
• ・外国人旅行者の利用率が高いことから、人好きな方にお勧め
• ・戸建て投資と同じように老朽化した場合にも一定の評価率が期待できる

不動産投資において大切な2つの利益

すべての不動産投資の利益は、下記の2つに集約されます。

• ・インカムゲイン（運用益）
  　投資不動産を運用して定期的に得られる「家賃」などの利益です。
• ・キャピタルゲイン（売却益）
  　投資不動産を売却した場合、当初の購入額を上回る金額で売却できた場合の利益のことです。

リースバック方式（賃借人が建物建築費を土地所有者に提供し、新たに建築されたものに賃借する方式）などの運用方法も、つきつめればインカムゲインの変法です。

不動産投資の取引方法

不動産投資を行う場合、すでに所有している不動産を運用するのでなければ新たに投資物件を購入する必要があります。

投資物件を購入する場合には、情報収集として以下の3つの方法があります。

1.仲介業者からの情報
最も基本的な情報収集です。

投資希望エリアに強い仲介業者とコミュニケーションを取り、有利な情報提供を受けるほか、インターネットを利用して自ら情報を検索します。

2.競売物件情報

裁判所の競売情報を調査して、入札により競落する方法です。

裁判所では3点セットといわれる、物件に関する情報公開を行っています。

ただし内部状況を確認することができないことから、外観や内部写真、文字情報だけで購入判断をしなければならず、中級者以上向けです。

メリットとしては市場価格よりも安価に購入できる可能性があります。

3.知人などからの情報で直接取引をする。

知人などから情報を仕入れ直接購入する方法です。

売買契約書の作成や、決済や登記の段取りなどそれなりの知識が必要なことから、中級者以上向けの取引方法です。

投資資金がないときにはローンを使うメリット・デメリット

不動産投資の物件購入は、一般的な住宅ローンは使用できません。

住宅ローンは、居住を目的として提供されている融資ですので、目的が投資の場合には「不動産投資ローン」を組むことになります。

審査においても、居住用ローンとは異なり、申込者の返済能力以外にも投資用物件の収益性や事業継続性など事業融資と同じような審査が行われますので、審査基準が厳しくなります。

ここでは不動産投資ローンを使用するメリット・デメリットをそれぞれ解説いたします。

ローンを使うメリット

まずはローンを使うメリットから見ていきましょう。

ローンを使うメリット(1)自己資金が軽減できる

住宅ローンと比較すると審査基準が厳しいとされる不動産投資ローンですが、収益性や事業継続性に関する書類をきちんと作成し、本人の与信力が高ければ自己資金が0でも借入することができます。

ローンを使うメリット(2)団体信用生命保険が利用できる

団体信用生命保険（以下、団信）とは、ローンを返済している人に万一のことがあったときに、保険会社が残ったローンを弁済してくれる保険のことです。

基本的には住宅ローン団信と同じ仕組みです。

ただし団信に加入するためには健康状態の告知が必要なほか、申し込み時年齢や告知内容、金融機関の判断などにより健康診断書の提出が求められます。

一般的な金融機関では団信加入を融資条件としていますので、加入条件を満たせない場合には融資が受けられないことになります。

団信の種類については利用する金融機関によって異なりますが、下記の様な種類があります。

1.死亡・高度障害保険（一般団信）

契約者が死亡または高度障害になった場合に保証されます。

高度障害については「言語またはそしゃく機能を永久に失ったもの」など、一人で生活ができない重度障害に限定されています。

多くの金融機関ではこの団信保険料を無料としています。

2.がん診断特約付団体信用生命保険

一般団信の補償内容に加えて、がんと診断が確定された場合に保証されます。

対象となるがんの種類については、各金融機関のパンフレットなどで確認をする必要があります。

また特約保険料が毎月の支払額に加算されます。

3.疾病特約等

一般団信に加えて三大・七大などの疾病特約を付けることができます。

代表的な疾病特約は下記の2種類です。

• ・3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）
• ・7大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中・糖尿病・高血圧疾患・肝疾病・腎疾病）

上記以外にも、就労不能特約など金融機関によってさまざまな特約の組み合わせがありますが、これらの特約は基本的に月々のローン返済に上乗せされます。

現在加入している健康保険の内容と照らし合わせて、必要な特約のみを付保するように注意しましょう。

ローンを使うメリット(3)ローンが利用できればレバレッジが期待できる

ローンを利用することにより、自己資金以上の資金を運用することができ、投資用物件の選択肢が広がります。

高額物件は家賃収入にも期待ができることから、自己資金のみの運用と比較して利益額が増加するからです。

ローンを使うメリット(4)利息について税金の控除が期待できるなど、損益通算の効果も期待できる

不動産投資を行うと、確定申告が必要となります。

給与収入がある場合には、家賃収入と合算して「白色」または「青色」で、毎年度申告を行わなければなりません。

申告時には利益から経費を差し引くことができますが、経費にはローンを組んだ場合の利息部分の計上が認められています。

ローンを使うデメリット

ここまで紹介したようにローンを使うことにはメリットが多いですが、もちろんデメリットもあります。

次にデメリットを確認しておきましょう。

ローンを使うデメリット(1)金利が割高である

一般住宅ローンと比較して、という意味において金利が割高になります。

実際の金利は金融機関や貸し出し条件などにより異なりますが、店頭申し込みで年率1％～4％の範囲です。

WEB申し込みであれば優遇金利が適用されるなど、金融機関ごとの内容を比較検討することが大切です。

ローンを使うデメリット(2)審査が厳しいため、資金計画が難航する可能性がある

与信力のみでも借り入れ可能かどうかについて判断はできますが、最終的には融資の正式申し込みをして融資承認を取り付けなければなりません。

　
投資物件の契約においては、万が一融資が不承認になった場合に契約を無条件で白紙解約できる「ローン条項」を付けて契約をすることが一般的ですが、この条項を適用すると仲介業者は結果的にタダ働きになってしまいます。

そこで購入意思申し込みである「不動産買い付け証明書」を提出する際にも、事前審査承認が得られているかどうかを確認される場合があります。

金融機関の事前承認は、それほど時間はかかりません。

早ければ申し込み後、翌日には承認を得ることも可能です。

ただし申し込みの書類準備が大変で、予めいつ事前承認を申し込んでも良いように事業計画書や融資申し込みに必要な書類を準備しておくことが大切です。

　
優良な投資物件は人気が高く、先着順申し込みになることが多くあります。

そのために日頃からの準備を怠りなくしたいものです。

ローンを使うデメリット(3)賃貸人が退去して利益が入らなくても支払い義務がある

　
不動産投資は、賃貸人の家賃から利益を得ていますので、当然として空き家では利益が生まれません。

ただし、そのような状態でもローン返済は待ってもらえません。

一時的に家賃収入が途絶えても、支払いが滞ることがないように資金計画を組み立てることが大切です。

不動産投資7つのリスクと回避方法

ここでは代表的な投資である区分所有・戸建て・1棟投資に関して、代表的とも言える7つのリスクと
回避方法について解説します。

区分所有投資の空き家リスク

空き家リスクはどの投資物件にも存在します。

ですが区分所有投資の場合には空き家リスクのみでは無く、管理費や修繕積立金負担のリスクもあります。

基本的に管理費や修繕積立金は区分所有者負担です。

空き家で賃料収入が入らなくても負担しなければなりません。

管理体制がしっかりとしているほど、分譲マンションとしての評価が高くなり人気もありますが、比例して管理費も割高になる傾向があります。

区分所有投資リスクの回避方法

家賃保証サービスとして入居者募集・家賃保証・集金代行などをパッケージとして提供している会社があります。

月々の委託費用は発生しますが、収支バランスと手間の軽減を考えて利用を検討するのも良いでしょう。

戸建て投資2つのリスク

一つ目はリフォーム代金が割高になるリスクです。

区分所有のように月々の負担金は発生しませんが、賃借人が日常生活で通常使用できる状態の維持管理は貸主の義務となります。

住設機器の補修や交換など、イザと言うときのリフォーム費用が割高になります。

二つ目は、購入時の建物状態リスクです。

築浅物件の場合にはそれほどでもないですが、高利回りを期待して築年数が経過した安値物件を購入した場合などには、表面的に綺麗に見えても構造上主要な躯体の腐食や雨漏りなど、構造的な欠陥があった場合には下手をすると単純なリフォームでは修復可能な場合もあります。

戸建て投資リスクの回避方法

イザと言うときに備えて修繕費用としての引当金を準備しておくことが大切です。

投資利益の一定金額を積み立てておくなどの対策を検討しましょう。

また物件を検討する場合には、第三者によるインスペクション（建物現況調査）実施済みの物件を対象とするか、契約前にインスペクション実施を条件とするなどの対策も必要です。

1棟投資の4つのリスク

1棟マンションやアパートなどは、満室状態が長期間維持できれば戸数の数だけ高利回りが期待できます。

反面として、区分所有や戸建て投資を上回る様々なリスクが存在することになります。

主なものとして下記4つのリスクがあります。

• ・空き室リスク
• ・家賃滞納リスク
• ・入居者による事故・事件の発生リスク

1棟投資リスクの回避方法

慣れないうちは手間を省く意味でも管理会社に委託することをお勧めします。

家賃回収は勿論のこと、共用部分に必要なメンテナンス時期や、おおよその金額なども提案してくれますので心理的な不安も解消できます。

ある程度、経験を積んで自主管理する場合にも、管理会社とは適度にコミュニケーションを取り相談ができる体制を構築しておくことが大切です。

また入居者を紹介してくれる賃貸の仲介会社とは出来る限り複数の会社と良好な関係を構築し、情報の提案やアドバイスを受ける意識を持つことが大切です。

まとめ

投資物件の種類によっては初心者でも始めやすく、すぐに儲かるイメージのある不動産投資ですが当然としてリスクやデメリットがあります。

高度な運用スキルがあればそれらを軽減することは可能ですが、副業としての資産運用の場合には、なかなか難しいものです。

不動産投資に関してはネットや書籍も充実していますし、不動産投資セミナーも数多く開かれています。

少なからず高額な資金を投資に運用するのですから基本的な情報収集はもちろんのこと、積極的にセミナーに参加して学ぶほかにも、人脈を広げることにより広く情報収集できる独自のネットワークを構築する気持ちが大切です。