COLUMN不動産に関する記事

新築マンションの開発はとどまることを知らず、次から次へと新しいマンションが建設されています。

一方で、中古マンションについても市場が確立されており、売買が活発に行われています。

同程度のグレードの新築マンションと比較しても割安で購入できることから、中古マンションを何度も購入して住み替えを実現している人もいるほどです。

しかし、中古マンションの探し方がわからない、また中古であるがゆえの物件リスクが不安だという理由で中古マンションの購入を迷っている方も多いでしょう。

今回は、中古マンションの購入の流れや手続きの方法、中古マンション特有のリスクや調査方法などについて、詳しく説明します。

中古マンションにも新築マンションに劣らず魅力的な部分が沢山ありますので、是非このコラムを参考にして、中古マンションも購入の候補に入れてみてください。

中古マンションを購入するまでの流れ

中古マンションは、新築マンションと異なり大々的に広告を掲載したり、インターネット上で宣伝したりしているわけではありません。

まずは、どのように中古マンションの売却情報を得て売買契約・引渡しまで進むのかについて順を追って説明します。

購入計画を立てる

中古マンション購入するにあたって、まずは資金計画とスケジュールを中心とした購入計画を立てます。

初めて購入するならば、自分の年収と自己資金からどのぐらいのマンションが購入できるのか、いくらぐらいの住宅ローンが組めるのかなど分からないことが沢山あるでしょう。

まずは、新築マンションのモデルルームに行って簡単な購入計画を作成してもらう、あるいは中古マンションを扱っている不動産会社に訪問し相談してみるなどして、具体的な購入のイメージをつかんでおくことをおすすめします。

物件探し・媒介契約の締結

資金やスケジュールのイメージがついたら、住みたいエリア、床面積、低層マンションかタワーマンションか、大規模マンションか小規模マンションか、など自分の好みを考えて、まずはインターネット上の不動産情報サイトで色々な物件の情報を検索してみましょう。

エリアによって物件の値段に大きな差があることが分かるはずです。

物件の目星がついたら、その物件を扱っている不動産会社と連絡を取り、媒介契約を締結します。

このとき、複数の不動産会社に相談してみて、信頼できる不動産会社と契約するようにしましょう。

不動産会社の選び方については後述します。

現地見学を行う

不動産会社は、プロにしか見られない不動産情報データや、独自の情報ネットワークを駆使して物件を紹介してくれるはずです。

気に入った物件が見つかったら、現地見学を依頼します。

中古マンションの場合、まだ入居中の場合には部屋の内覧ができるかどうかは物件によりますが、現在の入居者に話を聞くことができる機会があるかもしれません。

現地を訪問した時には、住み心地や売却理由、外観や周辺環境についても入念にチェックしましょう。

購入費用・リフォーム費用見積もりの受領

中古マンションの購入時には、マンションの購入代金のほかにもローン事務手数料や登記費用、仲介手数料、税金などの諸費用や、修繕費用、リノベーション費用などの改良費がかかる場合があります。

事前に見積もりをもらうことによって、ローン申し込みの時の金融機関への説明をスムーズに行うことができます。

また支払いのタイミングについても併せて確認しておきましょう。

ローン審査を申し込む

住宅ローンの審査は、取扱金融機関を通して行います。

申込書や年収証明資料等を元に審査し、1週間から2週間で結果が判明します。

売買契約・決済・引渡し

売買契約の諸条件について合意し、住宅ローンの審査の目処がついた場合には、売買契約を締結します。

中古マンションの場合には、特に引渡日については注意が必要です。

引渡日は、現在の入居者の引っ越し時期などを考慮して決定されることから、想定よりも遅れる場合があります。

契約時にきちんと確認して引渡日を明確にしておくことで、トラブルを避けることができます。

引渡後に何らかの不具合やトラブルが生じた場合についての連絡先についてもきちんと確認しておきましょう。

引渡し後もきちんとサポートしてくれる不動産会社に売買の仲介を依頼することが大切です。

中古マンションを購入するときの注意点

中古マンションの場合、特定の住戸を販売するための販売資料が不足している場合が多いため、情報の収集という面では新築マンションよりも手間がかかる場合があります。

しかし、中古マンションといえども数千万円単位の売買になりますので、物件の情報については詳細なところまで確認しておくことが重要です。

特に以下の項目については、新築マンションにはないリスクも存在しますので、予め調査しておくことをお勧めします。

災害リスク

近年では今まで経験したことのないような大雨や台風、積雪の影響でマンションに被害が出ることも多くなりました。

大雨で浸水し、タワーマンションの電気系統が損傷するなどして、一週間ほど停電してしまったという事例があったことは記憶に新しいのではないでしょうか。

また、全国各地で震度6、震度7の地震が起こる頻度も以前に比べて格段に増えています。

このような災害を防止することはできませんが、事前に調査しておくことでリスクを回避することが可能です。

市場価格

中古マンションの市場価格は、皆さんが思っている以上に変動します。

たとえば、大手不動産鑑定会社の調査によると、2015年から2020年までに、首都圏の70㎡程度の中古マンション相場は20%以上上昇し、その後高止まりしています。

もっとも、住宅ローンの金利は史上最低と言われるほどに下がっていますので、市場価格が高いからといって必ずしも中古マンションの買い時だとは言えません。

このような不動産の市場の動向や、金利動向、経済動向に目を向けることも中古マンション購入の成功ポイントです。

リノベーションの必要性と費用

中古マンションの築年数が5年から10年程度の場合には特にリノベーションをする必要はありませんが、20年を超えてくると、特に水回りを中心に設備の老朽化が目立ってきます。

築20年以上の中古マンションを購入する場合には、リノベーション費用も合わせて見積もりを作成する購入者も多いようです。

また、いわゆるヴィンテージマンションと呼ばれる築古マンションをリノベーションすることを前提に購入する楽しみ方も増えてきました。

自分の思い通りにリノベーションすることも、中古マンションを購入する醍醐味のひとつですが、予算オーバーにならないように、事前にきちんと計画を立てておく必要があります。

住環境と管理体制

マンションの住み心地が、中古のよさだけではなく、周辺環境や管理体制によっても大きく変わってきます。

特に古いマンションの場合には新築の時に比べ多くの入居者が変わっている場合もあり、管理組合や管理規約が整っていないケースもあります。

どのような管理体制でマンションを管理しているかについても、事前に得られる情報については確認しておくべきです。

物件時に確認すべき災害リスク

近年の被災事例を勘案してみると、特に大型の台風や大雨の被害、そして地震の被害が多くなっています。

台風や大雨を原因とする浸水による被害には、以下のような例があります。

• ・地下にあるエレベーターやポンプを制御している電気系統に不具合が起きる→エレベーターや地下水道が使えなくなる
• ・半地下の駐車場の浸水→ポンプによる強制排水が完了するまでは立ち入れない

こういった浸水被害は、毎年どこかで起きていると言っても過言ではない状況が続いています。

また、大地震についても、阪神・淡路大震災、東日本大震災のほか、近年では熊本、北海道と立て続けに発生しましたが、南海トラフや首都圏直下型地震についてもリスクが高いと言われています。

このような災害リスクに関しては、物件検討時に確認しておかなければなりません。

大雨・洪水リスクの調査方法

大雨や洪水のリスクについては、自治体が作成しているハザードマップを入手して調査する方法があります。

自治体の役所で用意しているのか、多くはインターネット上に公開されていますので、物件の所在地についてどのぐらいの浸水の可能性があるのかについて確認します。

特に、海抜ゼロメートル地域や、大規模河川の堤防よりも低い場所に建設されているマンションについては、浸水の可能性が高くなりますので、過去にどのような浸水があったのかなどについて、インターネットで検索してみるとよいでしょう。

耐震基準に注意する

大型地震の被災については回避することはできませんが、大型の地震が来ても建物が安全かどうかについては事前に確認することができます。

特に耐震性については、十分に調査しておくべきです。

現在では少なくなりましたが、旧耐震基準（1981年6月1日以前）によって建てられたマンションは耐震補強してなければ、大きな震災によって倒壊する危険がありますので、できれば購入を避けたほうがよいでしょう。

阪神・淡路大震災以降に建てられたマンションは、耐震性については問題ありませんが、東日本大震災のときに地盤の液状化現象が発生して地盤沈下が生じ、基礎杭がむき出しになってしまったマンションがあります。

東日本大震災の時にそのような被害がなかったか、できる限り調べておきましょう。

中古マンション購入時は市場価格をよく確認する

新築マンションは、仕入れたときの土地の価格に建築費、広告費、デベロッパーの利益を上乗せして値段が決まるために、必ずしも販売時の不動産市況が販売価格に反映されているとは限りません。

一方で、中古マンションの場合、周辺の取引事例が積み重なってマンション価格を形成するために、不動産市況によって販売価格が左右される部分が大きくなります。

従って、中古マンションの購入時期については、不動産市況や周辺の中古マンションの市場価格をよく調べる必要があるのです。

不動産市況の判断方法

マンション販売における不動産市況については、新築マンションの契約率と中古マンションの平均価格の推移によっておおよその判断がつきます。

新築マンションの契約率は、「不動産経済研究所」が毎月発表しており、日経新聞や経済ニュースなどでも取り上げられています。

好不況の目安は契約率が70%切るか否かと言われており、50％から60％の契約率が続くようであればマンション不況であると判断されます。

また、中古マンションの平均価格は緩やかに上がり下がりしますか、ここ5、6年は東京オリンピック開催のための不動産開発が進んだことで高止まりが続いています。

中古マンションの市場価格の調査方法

中古マンションの価格は、インターネット上の不動産情報サイトに掲載されている物件の平米単価もしくは坪単価を比較して調査します。

中古マンションは、築年数や床面積が異なるために、同じ地域に立地している中古マンションでも単純に比較することはできません。

平米単価や坪単価を調べることで、同じ基準で比較ができ、また定期的に調べることで価格の推移をつかめるかもしれません。

実際に調べてみると、不動産のプロでなくてもわかる程度の値上がり、値下がりが確認できます。

中古マンションをリノベーションするときの費用相場

中古マンションをリノベーションすることを前提として購入を検討している場合には、リノベーション費用についても予算として見込んでおかなければなりません。

特に、リノベーション費用についても住宅ローンの利用を検討している場合には、リノベーション費用が余計にかかったりすると手持ち資金からの持ち出しが増えて、資金不足に陥ってしまう可能性があります。

リノベーションには、バスやキッチンなど一部分のみ設備を更新する場合と、スケルトン（マンションの構造部分）の状態からフルリノベーションする場合の2通りがあります。

リノベーションの方法と費用相場

では、主なリノベーションの箇所・方法と費用の相場を紹介します。

フルリノベーションの場合

内装や床、設備機器を一新するフルリノベーションの場合、マンションの床面積でおおまかな費用相場が決定します。

リノベーションに用いる建材などによっても異なりますが、一坪当たり30万円から45万円ほどが相場となっています。

70㎡（約21坪）で、800万円程度が平均的な費用です。

キッチンの費用相場

システムキッチンのグレードは様々です。

シンクや収納の大きさからコンロの種類（ガスコンロ、IHクッキングヒーターなど）、L型、I型、アイランドキッチンなど沢山の組み合わせがあります。

リノベーションの相場は100万円から300万円程度です。

キッチンの水回りの位置を変えるような大幅な変更の場合には費用がかさみますし、そもそも大幅な変更ができないこともあります。

浴室の費用相場

浴室（システムバス）のリノベーションは浴槽の大きさでサイズが決まっています。

費用は100万円から150万円程度です。

築年数の非常に古いマンションになると、そもそもシステムバスのサイズが異なる場合があるため、浴室自体を取り壊してリノベーションする必要があり、費用が加算されます。

和室の費用相場

和室を洋室にしたり、和室を現代風にアレンジしたりするリノベーションも人気があります。

費用は50万円から100万円程度で、和室の広さや建材のグレードによって費用が変わってきます。

内見時には住環境・管理体制を見ておく

中古マンションを購入するときには、複数の物件について現地訪問し、内覧する機会があるでしょう。

部屋の内観や設備仕様の状況について確認することはもちろんですが、周辺の住環境や管理体制についても合わせて確認しておきましょう。

周辺環境のチェックポイント

住み心地に影響する周辺の環境についてチェックすべき点は、以下の項目です。

• ・日当たり・風通しを妨げるような建築物・構築物はないか
• ・騒音、悪臭、工事車両や高速道路によるホコリ・排気ガスの影響はないか
• ・嫌悪施設（墓所、葬祭場、工場、下水施設など）は気にならないか
• ・駅や学校までの道路は安全に通行できるか

騒音については、内覧時には気にならないかもしれませんが、住み続けていると気になってくることもあります。

隣が病院や消防署だったりすると、救急車や消防車のサイレンが頻繁に聞こえる経験をしたということもあります。

また、家族に乳幼児がいる場合には、駅までの道をベビーカーで通ることが安全かということも大事になってきます。

なかには歩道橋を超えないと駅に行けないとか、大きな道路沿いなのに歩道がないということもありますので、周辺を実際に歩いてみることをお勧めします。

管理体制のチェックポイント

管理体制でチェックすべきポイントは管理会社がしっかりしているかと、管理組合がどのように運営されているかです。

管理体制には常駐、日勤、定期巡回などの種類があり、築年が新しく大規模なマンションほど管理体制は充実している場合が多いです。

しかし、築古のマンションの場合には管理会社が数回変わっているケースがあり、管理料に見合った管理体制になっているかは厳しい目で見る必要があります。

共用部分（エントランス、エレベーター、廊下、ゴミ捨て場など）の清掃状況、郵便受けの状態、外壁の清掃状況を見ることで管理がしっかりしているかの見当をつけることができます。

管理組合についても、特に築古のマンションの場合には、修繕費を使い切ってしまっており、十分な管理・修繕に使えるだけの修繕費が蓄えられていない場合があります。

入居前に、すべてのマンションについてこのような詳細事項まで調べられるかはわかりませんが、築古のマンションを検討する際には、このようなリスクについても考慮しておきましょう。

中古マンション購入時の不動産会社の選び方

中古マンションを購入するときには、不動産仲介を専門に行っている不動産会社と媒介契約を締結して、売主との交渉や契約締結手続きを依頼することになります。

仲介会社をどこにするかによっても中古マンション購入の成功が左右されますので、以下の項目を念頭に置いてチェックすることが大切です。

相談しやすい場所にあるか

中古マンションの購入エリアが定まっているのであれば、これから頻繁にそのエリアに出向くことになりますので検討物件の近隣にある不動産会社に仲介を依頼すると便利です。

さらに、自宅の近くにある不動産会社ならば、情報を得たときにすぐに相談することができます。

一方で、遠くにある不動産会社だとコミュニケーション不足となってしまう恐れがあります。

以前はわざわざ遠くにある不動産会社に仲介を依頼することはなかったのですが、いまはネットで検索できる時代です。

検索した結果、希望のマンションを紹介している仲介会社がたまたま遠くにあることもあるのです。

そのような場合、近くの不動産屋に仲介を依頼して、先方の不動産会社に連絡を取ってもらうと取引がスムーズに進みます。

中古マンションの売買仲介の経験・実績が豊富か

不動産会社であっても、すべてが中古マンションの売買が得意なわけではなく、賃貸の仲介専門の会社、一戸建て開発専門の会社など、得意分野に特化して営業していることがあります。

中古マンションは取引事例が多く、多くの不動産会社で売買の実績がありますが、仲介担当者に実績が不足していることがあります。

売買を相談するときには、担当者に経験・実績の有無を聞いてみましょう。

リフォームや不具合修理の相談にも応じてくれるか

中古マンションを購入するときには、リノベーションや不具合の修理を伴うことが頻繁にあります。

そのような場合でも窓口となって相談に乗ってくれるかという点は、ぜひとも確認しておきたい事項です。

不動産会社がリフォーム工事も行っているという場合は少ないので、リフォームを行うときには提携会社を紹介してもらうことになりますが、そのような場合でも窓口となって親身に相談に応じてくれる会社ですと、この先も安心して取引を進めることができるでしょう。

リノベーションや不具合の修理は引渡し後に行われることが多いために、引渡後もきちんとした対応をしてくれるようなところは、信用度が高い不動産会社であると言えます。

まとめ

不動産市場には中古マンションの売り物件が数多く存在しますが、新築の時に人気で即日完売したような物件は、中古マンションの売り出しが出てきたときもすぐに売れてしまう傾向にあります。

情報をキャッチしたときにすぐに適切な行動をとるためには、事前に予算やエリア、広さ、自己資金の割合、リノベーションの費用感などについて購入計画をまとめておくことが大切です。

エリアを決めておけば、そのエリアに関する知識やハザードマップの状況について詳しくなり、物件を探しやすくなります。

今回のコラムで紹介したようなポイントを中心に、検討対象のマンションを一つ一つチェックしてみて、最善の選択をしてください。