COLUMN不動産に関する記事

相続や親族間の不動産売買などによって土地を取得し、そのまま放置してしまっていることはありませんか。

なんとか活用したいと思っても、金融機関からの借入をするのが怖い、失敗した時のリスクが読めないなどの理由によって、躊躇している方も多いのではないでしょうか。

今回は、おすすめの土地活用について、その選び方、メリット・デメリット、土地活用ごとの特徴について詳しく紹介します。

土地は資産には変わりありませんが、毎年都市計画税や固定資産税がかかるため、ただ所有しているだけでは負債と同じとも言えます。

その土地にあった土地活用することで、収益性の改善、節税対策など様々な利点があります。

土地活用を検討する際には、今回のコラムを参考にして、最適な方法を選んでみてください。

土地活用方法の選び方

一口に「土地活用」といっても、その活用方法は沢山あります。

しかし、収益をどのようにしてあげるかという点に着目すると以下の３つの方法しかありません。

• 1、更地のまま土地を賃貸して収益を得る
• 2、建物や構築物を建設して賃貸する
• 3、収益力のある建築物・構築物を建築して自ら事業を行う

三つの活用方法のうち、自ら事業を行うのはハードルが高いかもしれません。

しかし、近年では太陽光発電事業や有料老人ホーム、デイサービスなど、関係業務を一括して専門業者に委託することによって事業運営をする方式もあります。

土地活用の方法を検討する際には、先入観を持たず、間口を広げて色々な方法を考えみるべきです。

その検討する基準については以下のようなものがあります。

立地・土地面積に合った活用方法

自己所有の土地の立地や、土地面積、周辺環境、インフラの整備状況、人通りの多さ、法令上の制限の有無などの特性は、土地活用の方法を検討する時に真っ先に考えなければならない事項です。

土地をどのように活用するのかについては、土地の特性を最大限に生かすことが収益力を最大化し、必要経費を最小化します。

たとえば、所有土地が駅近の繁華街であれば、以下のような活用方法が考えられます。

• ・商業ビルや店舗ビルを建設してテナントを募集する
• ・ロードサイドの土地であればコンビニなど手軽に利用できる店舗を建設して賃貸する
• ・住宅地向けならマンションやアパート経営をする

このように、土地の特性によって自ずと活用方法が定まってきます。

活用方法の選択肢が沢山ある土地もあれば、建築基準法、都市計画法をはじめとする法令上の制限によって活用方法が限られる土地もあるでしょう。

そのような要素を整理して、まずは自己所有土地にはどのような活用方法があるのかについて洗い出してみるとよいでしょう。

収益力が大きいかどうか

土地活用の主たる目的は、土地を活用することによって得られる収益を高めることにあります。

先述した三つの方法により、収益力をいかにアップするかを考えることになります。

一般的には、銀座などの都心の一等地でない限り借地権の価値は低く見積もられることから、土地を更地のまま賃貸する場合には収益力が低くなりがちです。

一方で、建物を建築・活用して自ら事業を行えば収益力は最大化されますが、事業を運営する為のノウハウが不足しているため、事業継続のために多大な時間と労力が費やされることになります。

多くの場合、事業を専門に請け負っている会社に委託する必要があります。

また、収益力が高い事業であればあるほど、事業リスクも大きくなるのが通常です。

高収益化を目指して投資した結果、収入よりも支出の方が多くなってしまっては元も子もありません。

このように、収益力を重視するといっても、リスクとリターンの兼ね合いでどれぐらいのリスクが許容できるかを見定めて土地活用の方法を決定します。

金融機関からの借入の必要があるか

土地活用の方法の中には、自己資金のみで運営できる方法と、金融機関からの借入を活用する方法があります。

資産運用の中でも、土地・建物活用の大きなメリットは、土地・建物に抵当権を設定して金融機関から借入を行うことにより、自己資本に加え他人資本を活用することでより大きな収益を上げることができるという点にあります。

一方で、金融機関からの借入を行う場合には、経常収入によって元利払いを支払っていかなければならないため、収入が減るとキャッシュフローの逆ざやが発生して損失を被る恐れがあります。

その点のリスクを図りながら、金融機関からの借入をするか、借入額はどのぐらいにするのかを決定することになります。

税制面で有利・不利があるか

固定資産税や都市計画税を軽減したり、相続税評価額を減少させることによる税効果を享受したりする目的で土地活用を行う方も多くなっています。

税法上は更地が最も活用の幅が大きく、建物を建設して賃貸すると活用方法が狭められるとの解釈がなされているために、一般的には建物を建設することで土地の評価額は下がります。

しかし、土地上に収益力のある建物を建設し収益アップを図る場合には、土地の市場での価値が下がることはなく、むしろ高められます。

このように、税法上の土地の評価額と不動産市場での実勢価格との差額が、税効果となって現れるのです。

もっとも活用方法によっては、税効果が現れないものもありますので、その点については専門家と相談しながら活用方法を決めることになります。

事業を継続しなければならないか、途中で止められるか（転用リスク）

近年では経済の先行きが不透明で、数年後の経済状況も明確には予測することができないような状況です。

このような中で、土地活用を行って事業運営していても、不測の事態によって事業の継続が困難になる可能性もゼロとは言えません。

年間のキャッシュフローがマイナスになることが数年続くようであれば、土地活用事業をストップしなければなりませんが、土地活用の方法によっては簡単には事業をやめられないものもあります。

たとえば、事業をストップしても土地上の建物が残ってしまうために、土地の転用が妨げられるような場合です。

中には、業務委託先との契約によって事業の停止が制限されている場合もあります。

土地活用行うときにはパートナーとの契約条項についてよく吟味し、不利な条項はないか、不利な条項があってもそれを受け入れられるだけの利益はあるかを天秤にかけながら、活用方法を検討すべきです。

流動性リスクが高いか

「流動性リスク」とは、土地を売却して現金化したいときに、すぐに現金化できるかどうかというリスクです。

たとえば、日経平均銘柄の上場株式は株式市場でいつでも売却できるため、「流動性リスクは低い」と言えます。

逆に、美術品や骨とう品、機械設備などの事業資産などは、資産価値は高いかもしれませんが市場ですぐに売れるとは限らないため「流動性リスクは高い」と評価されます。

不動産においても、更地だと買い手が見つかりやすいため流動性リスクは低く、特殊な建築物・構築物を建設すると流動性リスクは高くなります。

市場の急激な変化や、突発的なトラブルへの対応として、現金化しやすいかどうかという点は、土地活用を考える上での重要なポイントです。

特におすすめの土地活用方法７つ

それでは、土地活用の具体的な方法についてみていきましょう。

どの土地活用についてもメリット・デメリットがあります。

またその土地の特性によっては選択できない方法もあります。

それぞれの土地活用方法の特徴を理解して、対象土地にあった活用方法を検討しましょう。

アパート経営

土地活用の中でも「アパート経営」は最も人気のある活用方法の一つです。

土地上に自己資金で、あるいは金融機関からの借入によってアパートを建築し、建物を賃貸することによって収益を上げます。

賃貸の方法については、一戸ずつ一般の入居者に賃貸する方法と、一括して専門の賃貸管理会社に賃貸する方法（サブリース方式）があります。

土地・建物を担保に金融機関から借入をすることによって初期費用は抑えられ、また複数の入居者に対して賃貸するために空室リスクが分散され、収益力の大幅な低下が避けられるというメリットがあります。

また、他の活用方法に比べ、それほど大きな土地でなくても活用可能であるという点でアパート建築を選択する方も多いようです。

しかし、特に相続した土地の場合には、アパート経営に向かない駅遠の土地や狭小地であることも多いために、特に立地についてはアパート経営に適した土地かどうかを慎重に判断する必要があります。

アパート経営は、入居者が入るか否かによって収益のほぼすべてが決まります。

その点を十分に理解しておきましょう。

マンション経営

マンション経営も、土地活用の王道と言えます。

アパート経営と同じく、土地上にマンションを建設して住戸を賃貸することによって収入を得ます。

一般的なアパートは木造建築、鉄骨造の場合が多いですが、マンションの場合には鉄筋コンクリート造（RC造）が多く構造がしっかりしているために、外観や内観のグレード、老朽化の度合い、経済耐用年数という点でマンションのほうが優れています。

また、同じ延床面積の住戸でも、アパートよりも高い賃料で賃貸できます。

しかし、建築費という面でも修繕費用・設備更新費用という面でも、アパート建築より費用がかさむことは否めません。

また、立地によっては、住宅地であっても法令上の高さ制限、建ぺい率・容積率の制限などによって階数が取れず、マンション建築には適さない土地もあります。

収入は、入居率に依存するために入居者にとって生活しやすい場所であるか、周辺環境が整っているかが大きなポイントになります。

譲渡型賃貸住宅

「譲渡型賃貸住宅」とは、一戸建てを建設して入居希望者に賃貸し、一定期間後利益が得られた時点で入居者に無償（もしくは低額）で土地・建物を譲渡する方式です。

賃料は土地建物の価格に一定の投資利回りを考慮して決定されます。

まだ取り扱っている不動産業者・開発業者は少ないですが、新しい不動産投資として大きな注目を集めています。

今まで、住宅を購入する際の資金提供としては住宅金融支援機構が提供する「フラット35」や民間金融機関の「住宅ローン」の独壇場であったものが、この分野に投資家が参入する余地を与えるものです。

メリットとしては、賃貸終了後に入居者に土地・建物を譲渡する特約がついているために、空室リスクが非常に低いことが挙げられます。

しかし、賃貸終了後は土地を譲渡しなければいけないこと、利回りはアパート経営やマンション経営よりも若干低めに設定されることは、検討材料として念頭においておく必要があります。

トランクルーム経営

「トランクルーム」とは個人用の小さな倉庫・物置のことです。

土地上にトランクルーム建設、もしくはコンテナなどの構築物を設置し、小分けにして倉庫・物置を作って賃貸します。

トランクルームの運営については、専門業者（多くはトランクルームを建設した会社）に委託し、収益は、トランクルームの稼働状況が加味された契約内容になることが多くなっています。

たとえば、「稼働しているトランクルームの賃料の70％を地主が受け取る」「月額固定賃料が30万円、プラス稼働しているトランクルームの賃料の50%を地主が受け取る」といったような決め方で賃料を決定します。

トランクルームは、必ずしも住宅地に限らず、郊外のロードサイド土地や、他に資材置き場等にしか使い道がないような土地についても活用できるという点では大きなメリットがあります。

また、住戸のように水回りやエアコンなどの設備が不要のために、初期費用が軽減されます。

もっとも、トランクルームという業態自体が新しいために、地域によってはニーズが少なく、借り手がつくかどうかという点が大きな検討事項となります。

駐車場経営

駐車場経営は、月極駐車場、もしくはコインパーキングのような方式で駐車場として利用者に利用してもらい、駐車料金として収入を得る方法です。

事業を始めるため必要な費用は、舗装費用、ライン引き費用、車止め、などの簡易な設備費用のみであるために事業リスクが低く、不測の事態によって土地を売却しなければならないことになっても、設備の撤去が容易であるためにすぐに事業をストップすることができることが大きなメリットです。

一方で、収益性が他の活用方法に比べて低いため、ローリスクローリターンの投資であると言えます。

近年では、少しでも収益性を向上させるため、駐車場の上に建物を建築し、住戸として賃貸するというような業態も現れています。

建設協力金方式による店舗・有料老人ホーム等賃貸経営

「建設協力金方式」とは、コンビニエンスストアやドラッグストア、ファミリーレストランなどの店舗を運営する企業が、地主に無金利あるいは非常に低い金利で店舗の建設資金を貸付けて店舗を建設し、地主は土地・建物（店舗）を企業に賃貸して収益を得る土地活用の方式です。

地主が受け取る収益は、企業からの賃貸収入から建設協力金の返済資金を差し引いた金額になります。

賃貸期間は長期で、借主が多くの場合上場企業であるため、信用力が高いために安定した収益が望めるというメリットがあります。

もっとも、店舗は企業が指定する仕様で建設されるため、他に転用ができず、思うように売上が上がらなかった場合には契約が打ち切られることもあります。

その場合に店舗をどうするかは契約条項によって異なりますので、しっかりと条項を読み込む必要があります。

太陽光発電事業

太陽光発電事業は、土地上に太陽光発電設備を設置し太陽光発電設備から生み出される電力を電力会社に売電することによって収益を得る方法です。

再生可能エネルギーの固定買取制度が制定されることによって一気に太陽光発電事業は広まりましたが、最近では買取価格が下落したことによって投資効果が減少しています。

しかし、世界的に高まる「脱炭素」の気運から、大企業を中心に再生可能エネルギーから生じた電力を買い取る動きが加速しており、まだまだ投資方法としては有力です。

メリットはなんといっても場所を選ばないことでしょう。

電気さえ通っていれば、郊外の土地であっても、田舎の土地であっても変わらない条件で電力を売電することができます。

気象条件や周辺の山・構築物の影響を受けるものの、事前の発電シミュレーションの精度が高くなっており、安定した収益を見込むことができます。

しかし、近年の異常気象の影響は避けられず、台風や大雨、積雪などの影響を大きく受けることは否めません。

しっかりと事前の事業計画にリスクを織り込んでおくことが重要です。

初期費用を抑えられる土地活用方法

これまで様々な土地活用の手法を紹介してきましたが、初期費用に注目するとかなりの差が生じてきます。

最も初期費用が抑えられるのは、駐車場経営です。

規模にもよりますが、数百万円の投資でそれほど期間もかからずに事業を始めることができます。

また、建設協力金方式による店舗の賃貸についても建設費用は基本的に企業（テナント）が負担するために、初期費用はほとんどかかりません。

金融機関からの借入を極力抑えたい、もしくは借り入れをしたくないのであれば、このような活用方法を検討するのがよいでしょう。

収益性を重視した土地活用方法

収益性という面でいうと、アパート経営、マンション経営、また似たような手法で収益ビルや店舗ビルの建設・賃貸が他の活用方法を上回ります。

このような土地・活用の方法は、元々所有していた土地と新たに建設した建物を担保に金融機関から借入をすることができるために、大型の投資が可能となります。

また、月々の収入のみならず、立地や建物の老朽化の度合い、不動産市況によっては売却益を期待することもできます。

安定性を重視した土地活用方法

先述したどの土地活用方法も、利用者から定期的に賃料や利用料金、あるいは売電料金を受け取ることができますので、収益の安定性は株式投資など他の投資よりも優れています。

特に建設協力金方式による店舗賃貸や太陽光発電事業は、取引先は大手企業である場合が多いために信用力と収益の安定性は優れています。

アパート経営やマンション経営は、駅近で周辺環境がよい立地である場合には安定した収益が見込めますが、立地次第では経営の継続が難しくなる状況に陥ってしまうこともあります。

節税効果が大きい土地活用方法

固定資産税・都市計画税の軽減、相続税の評価減という視点から土地活用を考えてみると、土地上に自己所有の建物を建築し、賃貸する方式を取ると、様々な評価減の特例を活用することができます。

アパート経営、マンション経営、収益ビルや店舗の賃貸経営は、節税効果を狙った土地活用方法として代表的なものです。

特に相続税の評価減では、更地の評価と建物を建築して賃貸した場合の評価（貸家建付地の評価）では大きな差があります。

さらに小規模宅地の評価減の特例を併用することで、土地の相続税評価は半分以下になることも珍しくありません。

このように税効果を狙った土地活用の視点は収益力と同様に重要です。

土地活用方法を決めるときの注意点

土地活用も、投資を伴うものである以上は様々なリスクが存在します。

賃貸経営であれば空室リスク、賃料下落リスク、災害リスク、流動性リスクです。

このようなリスクを100%避けることは難しいために、事業計画にある程度織り込んでおいて、実際の運営において出来るだけリスクを少なくしていく対策を取る、というスタンスで臨むことになります。

土地活用は、事前の準備や事業計画を綿密に行うかどうかが成功のポイントになります。

どの土地活用方法を選択する上でも、次のような事項については特に注意しておかなければいけません。

営業マンのトークを鵜呑みにしない

土地活用を提案してくる営業マンは、自社の施工物件を増やすため、あるいは自社の店舗を増やすために必死に営業してきます。

アパート建築を専門に行なっている開発業者の不誠実な営業マンは、自己の利益を優先して、アパート経営に不適切な立地であっても強引に建築を勧める場合もあります。

郊外の空室の多いアパートを一度見学しに行ってみるとよいでしょう。

中には半分近くの中古が空室である場合があります。

このような経営でキャッシュフローが回っているのかと不安になりますが、建物の建築費のみの借入であるために、なんとか月々の支払いをまかなうことができているだけに過ぎません。

このような事態を回避するためには、まずは対象土地の周辺のアパートやマンションの郵便受けを見てみて、空室がどれぐらいあるのかを調査してみることです。

実際に歩いて調査してみると、利便性や生活のしやすさについて新しい発見が沢山あります。

営業マンに色々質問してみることも重要ですが、自分の足で実際に調査してみることも大切です。

投資事業計画をしっかりと作成する

土地活用に失敗する典型的な例としては、そもそもの事業計画の段階で想定が甘すぎる、あるいは必要な経費が組み入れられていない結果、実際の収益が想定より低くなってしまうケースです。

事業計画を全て自分で作成するのは困難であるために、ある程度は土地活用を提案してきた会社に任せることになりますが、収益の根拠や費用の根拠について詳しく質問してみるべきです。

特に、冒頭に挙げた数々のリスクに関してどのように考えているのかについては、事前に確認しておきましょう。

また、土地活用を専門的にコンサルティングしている会社もありますので、セカンドオピニオンを求めるのも有効な方法です。

ある程度の費用はかかりますが、土地活用は場合によっては数億円を超える投資になりますので、コンサルタントに検討を依頼することもよくあります。

運営会社との契約条項を慎重に検証する

土地活用における実際の事業の運営については、賃貸管理会社や運営会社との連携が不可欠です。

その場合には、賃貸管理契約、業務委託契約などの契約を交わすことになりますが、その契約条項についてはしっかりと理解し、様々なケースを想定して検討しましょう。

特に不安な点については弁護士やコンサルタントに相談しながら質問条項をまとめて、運営会社に相談することも必要になってきます。

それなりの費用がかかりますが、リスク回避の保険料と割り切って資金計画に織り込んでおいたほうが、後々のトラブルを回避できます。

特に、契約終了の時の違約金や原状回復、契約期間の改定の可能性、賃料改定の可能性、契約解除の制限については、チェックしておくべきです。

まとめ

土地を活用せずに放置しておくと、固定資産税などの余計な出費につながりますし、管理不行き届きによるトラブルに発展することもあります。

土地活用には、紹介した方法以外にも様々な方法がありますが、その多くは立地に左右されますので、自己所有土地の特性を十分に理解して、活用方法を検討すべきです。

土地活用の類型としては、「更地のまま賃貸する」「建物を建てて賃貸する」「建物（構築物）を建てて自ら事業を行う」の３種類しかありません。

この事業の類型によって、投資リスクの種類や大小、初期費用の額などが決まってきます。

土地活用を実践している人の中には、清掃業務や集金などをすべて自分で行っている方もいますが、多大な時間と労力が費やされますし、ノウハウ面でも専門の業者にはかないません。

質の高い事業運営を実現し、かつ有意義な時間の使い方をするためにも、専門の運営会社と良好な関係を築き、手間のかかる業務については委託することが賢明です。

今回のコラムを参考にして、あなたも土地の有効活用を検討してみてはいかがでしょうか。