COLUMN不動産に関する記事

不動産投資を行うにあたって重要なポイントは幾つもありますが、投資目的にあったエリアで高い収益性の物件を、適正な価格で購入して運用を行うことが最も重要です。

収益性の高い物件で、入居者が途切れずに入居していれば安定した利益が確保できますので、少々のリスクであれば吸収できてしまいます。

それだけ投資物件の選定は重要であり、かつ収益性の高い物件は誰しもが探していると言えます。

そこで今回は、どのようなポイントを重視して探せば収益性の高い物件に出会えるかについて解説します。

投資物件の探し方は大きく5つ

収益性の高い物件が全てを制す、この教訓を胸に秘めて具体的な物件探しについて説明を行います。

投資家は不動産業者ではありませんので、業者が利用するREINS（レインズ）などの業界ネットワークを利用することができません。

必然的にそれ以外の情報を利用して物件探しを、行うことになります。

それでは具体的な物件情報の入手方法について解説します。

サイトを利用する

もっとも手軽な情報収集が、インターネットを利用したポータルサイトからの情報でしょう。

収益物件を専門に取り扱うサイトや、一般的な売り情報を掲載している不動産情報総合サイト、不動産会社が独自運営しているサイトなどインターネットを検索すると様々な不動産情報が検索できます。

投資初心者の場合には、様々なサイトを閲覧して情報に慣れ親しむことから始めましょう。

そして自分の投資目的に合うサイトを、徐々に絞り込んでいくことが必要です。

サイトを見ればお気づきになるでしょうが、物件の掲載方法もサイトによって異なります。

基本的に、宅地建物取引業法や不動産広告施行規則に基づいて定められた最低限の情報は、全てのサイトに共通して掲載されています。

ただし、実際に物件を絞り込んでいくためには写真や近隣施設・ロケーションなど、物件情報に付随した情報がどれだけ充実しているかに着目しましょう。

サイトによっては、検索条件を登録しておけば条件にあった物件が出た場合にメール等で連絡をしてくれるところもありますが、ただ多くのサイトから情報を送り付けられても煩わしいだけになります。

それよりは、数多くのサイトを検索しながらも目的に合うサイトを絞り込み、お気に入り登録をするなどして定期的に確認することが大切です。

絞り込んだサイトにユーザー登録を行い、希望条件に合致した情報をメールなどで送ってもらうのは効率の良い方法です。

不動産会社を利用する

上記でお気に入り登録した会社が近隣であれば、訪ねてみるのも方法です。

また、近隣ではなくても資料請求を行いながら資料を送付してきた営業担当に連絡を取り、探している投資物件の詳細条件を開示して、良い情報があればすぐに送ってもらうなど、優良情報の入手窓口を広げておくことが大切です。

目的は投資物件情報を得ることですが、不動産会社とのコミュニケーションが構築されていれば、サイトにまだ掲載していない最新情報などが入手できる可能性があるからです。

不動産情報誌や新聞広告を利用する

市販や、無料配布の不動産情報誌、新聞の折り込み広告も積極的に利用しましょう。

紙媒体は、インターネット情報と比較して情報提供のスピードには劣りますが、業者が相応の経費をかけて掲載する以上は、特に力を入れて販売したい有力情報が掲載されているからです。

最近は新聞の購読率が低下していますが、自分が購読していない場合には新聞購読している知人に広告を取り置きしてもらうなど入手方法は幾らでも考えられます。

不動産投資は情報が命であると理解して、積極的に情報を入手するようにしましょう。

また新聞折り込み広告は、物件周辺エリアにスポット的に折り込むことが多いことから内見も行いやすく、実際の物件を見て確認するなどのトレーニングに適しています。

競売情報を利用する

投資初心者にはあまりお勧めはできませんが、競売情報も有効な情報収集の方法です。

最高裁判所からの委託を受けてＮＴＴデータ・スマートソーシングが運営するBIT（不動案競売物件情報サイト）では、地域別の競売物件情報や売却結果の紹介の他にも、入札の方法や注意点・売却スケジュールの照会を行うことができます。

気になる物件についての詳細な情報は物件明細書・現況調査報告書・評価証明書の通称3点セットをダウンロードすることができます。

参考： BIT（不動案競売物件情報サイト）

競売物件を検討する注意点としては下記の様なものがあります。

• ・物件明細書などは調査時点で撮影された写真などで構成されており、現況と異なるケースがある。
• ・内見ができないので実際の室内状況確認ができず、競落後に多大なリフォーム費用が必要になるケースもある。
• ・債務者が占有している場合には立ち退き交渉などのノウハウも必要となる。
• ・入札額の決定についても、物件の条件により様々な考え方があり、入札を行っても必ず競落ができるわけではない。
• ・競落後、代金の支払いまでの期間がそれほど長くないことから、予め不動産投資ローンの借り入れ準備を行うなど、資金に関しての事前準備が必要となる。

上記の理由が、競売は中・上級者向けであるとする理由です。

その他、知人や口コミからの情報を利用する

投資セミナーなどに参加すると、目的を共にしているという点から参加者同士が知り合いになることがよくあります。

セミナーには投資初心者や資産運用を検討している地主など、多くの方が参加しています。

そのような方々と親しくなりお互いに情報を交換することは、投資物件情報の入手に留まらず、投資の注意点や失敗談など、ネットなどでは得られない貴重な経験談を聞くことができます。

また知人に「不動産投資を検討しているので、何か良い物件があれば情報が欲しい」と声をかけることにより、思わぬ情報が入ってくることもあります。

良い情報を入手するためには、積極的に行動する気構えがなにより大切だということです。

エリア・人口・設備に着目

投資の命運を左右するともいえる物件選びですが、住宅設備やセキュリティシステムなど物件ごとにある特有の条件の他にも、物件所在地や投資目的ごとに異なるターゲットの選定など、考慮しなければならないポイントがあります。

ここでは、その中でも物件選びに重要である5つのポイントについて解説します。

エリア選定

賃貸物件を選ぶ場合に最も重視されるのがエリアです。

賃借人が部屋を選ぶ際に最も重視するのが、交通利便性やスーパー・コンビニ・ATMなどの生活利便施設の充実度だからです。

築年数や間取り・住設機器などの物件固有のポイントは、まずエリアを絞った候補物件の中から選択を行う際の条件となりますので、人気エリアに物件が存在している、そのことが潜在的賃借人を引き付ける第一関門であると考えてください。

また物件種別も重要です。

ワンルームマンション・ファミリータイプの分譲マンション・一戸建てなどにより、必要とされる生活利便施設も異なります。

エリア選定を行う場合には、投資物件の賃借人ターゲットも含めて検討が必要です。

例えばワンルームマンションであれば賃借人が単身者であることから、小学校や中学校までの距離は重視する必要がありません。

ファミリータイプの分譲マンションの場合には、幹線道路沿いなどの立地ですとお子様の交通被害が懸念されることから敬遠され、単身者には不人気の、交通の便が多少不便でも閑静なエリアに人気が集中する場合もあります。

また、エリアや立地が良ければ、建物の差別化としての日当たりや内装設備が多少悪くても入居率は高いものです。

人口推移の状況を確認する

エリア人口が変動する理由は様々あります。

特にエリアにおける主要産業の誘致や撤退などにより、従業員や関連する企業が動くなど人口の変化をもたらします。

エリアにおける最新情報の入手に気を配るほか、市役所などで確認できる過去からの人口推移などの情報から、今後の動向を検証する必要があります。

投資を検討している現在は需要が多くても、人口減少により入居者が集まらなくなるといったことがあり得ます。

得られる情報は詳細まで調査を行い検討することが大切です。

インターネットで検索ができる参考データとして各都道府県に設置されている統計課から公表されている、国勢調査の住民基本台帳、世帯数データや、振興局市町村別人口、人口動態及び世帯数データを利用することにより、市町村別の大まかな単位ではありますが人口推移状況を確認することができます。

建物構造や設備で差別化

投資物件の築年数や内装設備、室内の状態も重要な確認事項です。

特に投資物件を運用して入居者を募集する場合には、リフォームにより内装状態を見映えよくする他にも、キッチン・浴室などの住設機器は使用可能な状態であることが当然ですし、機種や機器グレードもポイントとなります。

最近の傾向ですと、オートロックや防犯カメラ、防犯テレビモニターの有無などセキュリティ面が装備されている物件の人気が高い傾向にあります。

これらの確認を怠ると、投資運用前に多額の費用を投じてリノベーションを行うための出費を余儀なくされることもあります。

またワンルームマンションや分譲マンションの場合には、廊下やエントランスなどの共用部分の清掃状況や管理形態が常駐・非常駐など、管理状況も細かく確認しましょう。

管理会社によっては管理がずさんなところもあるほか、あまり多くはありませんが所有者の自主管理方式による管理を行っている場合には、定期的にエントランス清掃当番が回ってくるなど、想定していなかった事態がおこることもあります。

分譲マンションなどの購入前には、管理規約や過去の管理議事録などにも目を通しておく必要があります。

構造や設備ではありませんが、分譲マンションのペット飼育可物件もアピールポイントの一つになります。

飼育可なマンションの場合には、ペットの大きさや管理組合への登録方法、基本的な飼育ルールなどが詳細に管理規約に記載されていますので、運用開始後トラブルにならないように予め確認をしておく必要があります。

一戸建ての場合やマンション・アパートの1棟投資案件の場合には、外壁の状態など建物の劣化状況も入念に確認したいものです。

特に外壁の塗装が劣化して膨れ上がっている場合などは、塗り替えではなく外壁交換をしなければならいこともありますし、雨水の躯体浸透により躯体腐食が発生していることも懸念されます。

外壁の塗装は外壁面積に比例して費用が高くなりますが、付随費用としての足場代などは建物の高さや狭小地などの条件により通常よりも高額になります。

また建物構造の違いにより税法上の減価償却年数も異なりますので、注意したい項目の一つです。

建物の状態確認に自信が無い場合には第三者のインスペクターによる建物現況診断を行うなど、後になって失敗しないように注意しましょう。

物件内覧で見るべきポイント

内装設備の確認ももちろん大切ですが、室内状況も細かく確認しましょう。

フロアの傾斜や、室内壁の不陸（凸凹）に雨漏りの形跡など、見るべきポイントは沢山あります。

下記に内見時に確認したい事項をまとめましたので参考にしてください。

外観

・アプローチ
一戸建ての場合にはデザイン・敷石の沈下など

・玄関・エントランス
分譲マンションの場合は清掃状況や掲示物の記載内容、一戸建て等の場合は、玄関ドア開閉確認やテラス・タイルのクラック（ひび割れ）や不陸など

・塀
一戸建て等の場合はクラックや傾き、劣化状況により倒壊しないかの確認

・駐車場
分譲マンションの場合は管理方式や実際の利用状況・一戸建て等の場合は路盤面の不陸やクラックなど

・サッシ
外部から見てコーキングの隙間が生じていないか、サッシ枠が変形していないかなど

・基礎
一戸建て等の場合はクラックや沈下など

・雨樋
一戸建て等の場合は割れやヒビなどすぐに交換の必要がないか

・相隣関係
一戸建て等の場合は隣家との実際の距離。
越境物が無いかの確認

・外壁の状況
一戸建て等の場合はクラックやヒビ、浮き上がりや塗装の退色状況など

内観

・床の不陸
一戸建て・分譲マンションともに極端な傾斜がないか、フロアの劣化状況など

・内装の浮き
一戸建て・分譲マンションともに壁ボードの浮き上がりや、クロスのひび割れ、雨漏りの形跡

・天井
一戸建て・分譲マンションともに雨漏りの形跡や浮き上がり

・配管設備
一戸建て・分譲マンションともに臭い上りはないか、継ぎ目から水か漏れていないかなど

・（内・外）建具の開閉状況
一戸建て・分譲マンションともに可能であれば全ての建具開閉状況を確認

・換気扇
一戸建て・分譲マンションともに稼働して異音がしないか、正常に動いているか

・水回り設備（キッチン・浴室・洗面・トイレなど）
一戸建て・分譲マンションともに清掃状況や不具合を確認するほか、機器の品番を控えておき、交換パーツが容易に入手できるかも確認

・押し入れ・クロゼット内部
カビや臭い、雨漏りの痕跡がないか

投資は多額の資金を投入するものですから、実際にはこれ以上の確認事項があります。

投資物件を購入してから不用意な出費が生じないよう、物件の見る目を成長させましょう。

現地は歩いて確認する

公共施設や生活利便施設までの距離や出店状況、街の雰囲気などは資料上の表記だけを信じるのではなく、実際に現地を確認する必要があります。

最寄り駅などから徒歩でかかる時間に関しては、不動産表示では基本的に80ｍを1分で計算するように定められてはいますが、実際には信号の設置状況や踏切、道路の勾配などにより資料に表記されている時間と異なる場合が多くあります。

また、それらの施設まで行くルート上にある防犯カメラや街灯の設置状況も確認したいものです。

周辺地域の犯罪発生率も、地方警察のホームページで確認できますので、あわせてチエックしたいものです。

目的によって物件を選ぶ

「利益」を求めることが共通する投資目的ですが、投資家の目的によって、投資物件も求める利益率も異なります。

不動産投資を行う場合には、自分がどの様な利益を求めているのかを理解して、目的に合った投資物件を検討する必要があります。

より多くの副収入を求める運用

本来、利益とリスクは相乗関係にあります。

いわゆるハイリスク・ハイリターンです。

相応のリスクがあることは理解していても、誰しもが目指すのはローリスク・ハイリターンであることは間違いがありません。

このような条件を満たす優良物件の情報は、そのほとんどが不動産業者間でやり取りされます。

一般人の投資家がそれらの情報を得ることは困難です。

打開策としては得られる情報の総量を増やすことになります。

これまでにご紹介した物件情報収集方法や内見ポイントを駆使しながら、より多くの情報に触れながら物件を探すことになります。

狙い目のエリアや条件は下記のようなポイント参考にしてください。

• ・都心部までのアクセスが良く、最寄り駅までの距離が近い物件
• ・近隣の賃貸物件での入居率が高い
• ・家賃相場の変動が少ない
• ・立地や築年数・内装設備などPRポイントが高い物件

税金対策を主とする運用

節税のために物件運用を行う場合には、過度な利益を求めないことから余裕のある物件選びが可能となります。

選ぶポイントとしては利回り重視ではなく、将来的にも値下がりしにくい物件です。

下記のような点に注意して物件を探せば良いでしょう。

• ・築浅物件
• ・住設機器や立地・環境などにおいて、明確に近隣物件と比較して優位性を備えている物件
• ・人気エリアの物件

優良物件を探し当てるポイント

優良物件を探し当てるには情報量・情報の質・判断基準の3つが重要です。

しかし、広く情報を集める程に、精度の高い情報から、噂レベルでの売却情報などバラつきが生じます。

情報洪水の波に流されないよう、また判断を誤らないようにするには先ほどからご紹介している量・質・判断基準を明確に持たなければなりません。

情報入手先を拡大する

玉石混淆の不動産物件情報ですが、思わぬところに優良物件情報が混ざっていることもあります。

情報は1件でも多く入手する必要があります。

信頼できる業者を味方につける

情報の信頼性は、発信先の信頼性に比例します。

信頼性の高い情報を得るには、信頼できる情報提供者を数多く味方につける必要がありますが、その中でも1次情報の入手先である不動産業者は抑えておきたいところです。

もちろん、売り込み意欲が勝っている業者を信頼しろとは言いません。

友人や知人からの紹介や、資料請求や内見などで出会う業者を見極め信頼に値するかどうかを見極めたいものです。

まとめ

不動産投資は物件選びで決まると言っても過言ではありません。

条件の良い物件は人気があるため競争率も高く、また高額になります。

そのような中でも投資目的や条件を明確にしたうえで広く情報を入手すれば、思わぬ優良物件情報を入手できる可能性が高まります。

日頃から情報入手を心がけるのはもちろんのこと、優良物件に出会ったときには即断できるための準備が大切です。

ごくまれに流れてくる優良物件は競争率が激しく、戸惑っているとすぐに売れてしまいます。

成功している投資家は、日頃から今回ご紹介したようなことを実践しており、投資家としてのスキルも高いことから判断が早いという特徴があります。

判断が早いのは、常に広く情報を仕入れ、明確な判断基準を自分自身が持っているからです。

投資初心者がこの域に達するには、それなりの経験年数が必要になります。

今回ご紹介した内容を理解して経験を積むことにより、いち早く本物の投資家に近づけることでしょう。