COLUMN不動産に関する記事

不動産を売却する場合、不動産会社との媒介契約は以下のいずれかを選択します。

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社に限定されています。

一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約はレインズ（不動産情報システム）に登録されるため、一般媒介契約に比べて買い手は見つかりやすいでしょう。

それぞれの特徴を比較すると、専任媒介契約は中間的な契約形態といえますが、契約期間が決まっているので、更新や解除を考えておかなければなりません。

今回は、専任媒介契約の契約期間や、更新・解除のルールなどをわかりやすく解説します。

専任媒介契約の期間は最大3ヶ月

宅地建物取引業法では、専任媒介契約の契約期間を最大3ヶ月と定めています。

売主と不動産会社の合意があれば、契約期間を1～2ヶ月に短縮しても構いませんが、契約締結後は変更できないので注意してください。

なお、契約期間に制限がなければ、不動産会社が売却活動を怠る可能性があります。

一定期間後に契約が解除されると、契約内容や不動産会社を見直せるため、3ヶ月のルールには売主の利益が考慮されています。

専任媒介契約の期間満了後はどうなる？

専任媒介契約には自動更新ではないため、契約時に取り決めた契約期間が満了したときは、以下のいずれかを選択することになります。

不動産会社や契約形態に問題がなければ、専任媒介契約を更新してもよいでしょう。

ただし、専任媒介契約にも関わらず、「自動更新される」と説明を受けているケースがあるので要注意です。

売主が更新の意思表示をしない限り、専任媒介契約は更新されません。

更新しないときは別の契約に変更する、または別の不動産会社へ乗り換えることになるので、スムーズに売却できるかどうか、以下を参考に検討してください。

契約を更新する場合

専任媒介契約の満了時期が近付くと、不動産会社から更新するかどうかの確認があるので、更新するときは以下のような流れになります。

更新後の専任媒介契約も契約期間は最大3ヶ月ですが、引き続き同じ不動産会社を利用するため、手間や労力はあまりかからないでしょう。

ただし、専任媒介契約や不動産会社を見直す機会にもなるので、少しでもよい条件で不動産売却したいときは、別の契約形態なども検討しておく必要があります。

契約を更新しない場合

専任媒介契約を更新しないときは、契約形態の変更や不動産会社の乗り換えを検討してください。

複数の不動産会社に売却活動してもらいたいときや、買主と直接取引きする可能性があるときは、一般媒介契約が向いているでしょう。

不動産会社に豊富な売却実績があり、担当者も熱心に売却活動してくれるときは、専属専任媒介契約への切り替えも選択肢になります。

別の不動産会社に乗り換えた場合、独自の情報網や顧客層を持っており、特定地域に強いケースがあるため、売主がすぐに見つかる可能性も考えられます。

ただし、他社に乗り換えると不動産の査定額が低くなる場合もあるので、少なくとも3～4社をあたってみるべきでしょう。

媒介契約の期間の違い

媒介契約は種類によって契約の有効期間が異なります。
それぞれの契約期間について詳しくみていきましょう。

専属専任媒介契約の期間

専属専任媒介契約で不動産を売却するときも、契約期間は最大3ヶ月です。

契約更新も専任媒介契約と変わらないため、売主からの申し出がない限り、自動更新はありません。

3ヶ月を超える契約を結んだ場合でも、有効な契約期間は3ヶ月以内になるので注意してください。

契約を継続するときは、3ヶ月ごとに更新しておきましょう。

一般媒介契約の期間

一般媒介契約は法律上の契約期間が定められていません。

ただし、契約期間を無期限にしても売主や不動産会社にメリットはないため、国土交通省が定める標準媒介契約約款により、3ヶ月以内が推奨されています。

実務上の契約期間は専任媒介契約と同じですが、一般媒介契約の場合、売主と不動産会社の合意があれば契約期間を自由に設定できます。

専任媒介契約の期間中のルール

媒介契約は契約のため、不動産会社側と依頼者側、双方に義務が発生します。

不動産会社のルール

専任媒介契約を締結した不動産会社には以下のような義務があります。

レインズ登録が必要

専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社にはレインズへの登録義務が発生します。

レインズとは、不動産流通機構の不動産情報システムを指しており、ネットワーク運用によって全国の不動産会社がアクセスできるようになっています。

レインズに不動産情報が登録されると、全国の不動産会社に閲覧してもらえるので、すぐに買主が見つかる可能性があるでしょう。

専任媒介契約の場合、レインズへの物件登録は契約日から7日以内になっており、売主へ登録証明書も発行されます。

登録証明書を受け取ったときは、登録内容に間違いがないか確認してください。

依頼者への進捗状況の報告が必要

専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は売主（依頼者）に対し、対象物件の販売状況を2週間に1回以上報告するようになっています。

報告手段は特に決められていないため、電話で報告される場合もありますが、メールや文書にしておくと報告状況の記録を残せます。

不動産会社は多くの物件を扱っており、報告を怠ってしまうケースもあるので、売主側でも販売状況をチェックしておく必要があるでしょう。

なお、不動産会社に報告義務が生じるのは専任媒介契約と専属専任媒介契約ですが、専属専任媒介契約の報告頻度は1週間に1回以上となっています。

依頼者のルール

専任媒介契約期間中、依頼者は以下のルールを遵守しなければなりません。

専任媒介契約の締結は1社のみ

専任媒介契約の締結は1社のみに限定されるため、契約期間中に売主が別の不動産会社と媒介契約を結んだ場合は、契約違反になります。

他社との媒介契約で売買が成立すると、最初に契約していた不動産会社から違約金を請求されるので注意してください。

契約が1社のみに限定されると、窓口も1つになるので手間はかかりませんが、不動産会社の選び方が売買契約の成立に大きく影響します。

専任媒介契約を結ぶときは、不動産会社に十分な販売実績があるかどうか、スピーディに対応してくれるかどうかなど、確認すべきポイントがいくつもあります。

不動産会社によっては、売主が他社を選ばないように高額な査定額を提示し、最終的に売出価格を引き下げるケースもあるので注意してください。

専任媒介契約を結ぶときは、複数の不動産会社を比較検討してみましょう。

自己発見取引が可能

自己発見取引とは、売主が自分で見つけた買主と売買契約を結ぶ取引です。

専属専任媒介契約では禁じられている取引ですが、一般媒介契約と専任媒介契約は自己発見取引が認められています。

買主探しを不動産会社だけに任せにせず、自分でも見つけたいときは、一般媒介契約または専任媒介契約が適しているでしょう。

ただし、自己発見取引で不動産を売却する場合でも、不動産会社にはその旨を通知しておかなければなりません。

不動産会社は売却活動にコストをかけているので、すでに発生した広告宣伝費などを請求される場合もあります。

なお、自己発見取引には仲介手数料がかからないので、友人・知人や親族などに売却できそうであれば、一般媒介契約や専任媒介契約を選んでおくとよいでしょう。

専任媒介契約期間中の途中解約はできる？

専任媒介契約の契約期間中でも、契約解除は可能です。

ただし、売主側の都合で専任媒介契約を解除する場合、状況によっては不動産会社から違約金を請求されるケースがあるので注意してください。

違約金なしで解約できるケース

不動産会社に以下のような問題があるときは、専任媒介契約を解除しても違約金は発生しません。

囲い込みとは、対象物件に他社から問い合わせがあっても、「成約済み」などと虚偽の情報を伝え、自社内だけで不動産取引をしようとする行為です。

囲い込みをすると、不動産会社は売主・買主の両方から仲介手数料をもらえますが、売主と買主にとっては不利益にしかなりません。

不動産会社の対応に落ち度や悪質性がある場合、基本的には違約金なしで契約解除できます。

違約金が発生するケース

契約期間中に専任媒介契約を解除する場合、売主側に一方的な都合や落ち度があるときは、不動産会社から違約金を請求されるケースがあります。

たとえば、以下のような状況が考えられるでしょう。

違約金は広告宣伝費などの実費になりますが、約定報酬額の範囲内で請求されます。

ただし、不動産の現地調査にかかった費用や、登記事項証明書などの取得費用も請求される場合があるので注意してください。

自己都合で専任媒介契約を解除するときは、まず不動産会社に相談しておきましょう。

専任媒介契約の更新のポイント

専任媒介契約の契約満了が近付き、更新するかどうか検討するときは、以下の基準で不動産会社をチェックしてください。

専任媒介契約は1社に限定されるため、不動産会社に実力がなければ、契約を更新しても状況が変わらない可能性があります。

条件のよい物件にも関わらず、買主がなかなか現れないときや、内覧の申込みもなく値下げばかり勧められるときは、囲い込みも疑ってみるべきです。

ただし、内覧者への対応方法や、査定額の算出根拠などを丁寧に教えてくれる不動産会社であれば、専任媒介契約を更新しても特に問題はないでしょう。

まとめ

専任媒介契約は厳格なルールが定められていますが、どの不動産会社に依頼するかは依頼者側の判断になります。

いったん媒介契約を締結すると契約期間中は拘束力が発生します。

積極的な販売活動を行っていないことを理由に解除権を行使するためには相応の労力も必要となります。

おすすめとしては、複数の不動産会社に査定依頼をし比較検討することです。

説明を受ける手間は増えますが、信頼できる業者を見極めるためには必要な労力です。

手間を惜しまずに、誠意のある熱心な不動産会社を見定めて依頼することが売却への近道です。