不動産に関する記事

自宅を売却するときには多くの手続きを踏む必要があります。

しかし、一般的には不動産の売買に慣れている人は少なく、多くの専門的な不動産用語を理解したり、買主候補者とのコミュニケーションを行ったりすることについて不安や心配を抱いている方も多いことでしょう。

今回は家を売却するときの手続きの概要、手数料や税金などの費用項目、費用相場、家をできるだけ早く高く売るためのコツなどについて詳しく説明します。

思い切って自宅を売却して真新しい新居に引っ越すことは、人生の一大イベントです。

自宅の売却に失敗しないように、本コラムを参考にして、不動産売却の知識を深めてください。

家売却の流れ

自宅の売却は一人で行うのではなく、不動産のプロに相談しながら行います。

信頼できる不動産会社に売却を依頼することで、自宅の売却にかかる不安や心配を軽減することができるでしょう。

自宅の売却は、具体的には以下のようなステップを踏んで行います。

不動産会社に相談する

まずは、自宅周辺の地域に詳しい不動産会社に売却についてメールや電話などで相談することからスタートします。

不動産会社に家の売却を相談するときには、所有不動産に関する以下のような資料をあらかじめ整理しておくとスムーズに相談できると思います。

• ・権利証書
• ・登記識別情報
• ・不動産登記簿謄本
• ・公図・実測図・確定測量図
• ・固定資産税評価通知書
• ・家屋の設計図書・確認申請書類・検査済証
• ・その他購入時から保管している資料

訪問査定を依頼する

不動産会社に相談すると、売却価額の訪問査定を提案されます。

売主としては複数の不動産会社に訪問査定を依頼し、売却価格の相場感をつかんでおきます。

現在では、「一括査定サービス」という複数の不動産会社に同時に査定を依頼するサービスもありますので利用してもみても良いかもしれません。

不動産売買の媒介契約を締結する

不動産会社に正式に売却活動を依頼するときには、不動産売買の媒介契約を不動産会社と締結します。

不動産売買の媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

一般媒介であれば複数の不動産会社と重ねて媒介契約を締結することができますが、専任媒介や専属専任媒介の場合はできません。

専任媒介と専属専任媒介との大きな違いは、自分で売却先を見つけた場合に媒介手数料を支払わなければならないか否かという点です。

専属専任媒介の場合、基本的には自分で売却先を探索することはできず、自分で売却先を見つけた場合であっても不動産会社に媒介手数料を支払う必要があります。

売却活動を依頼する

実際の売却活動は、インターネット広告や不動産情報サイトへの掲載、売却チラシの作成やチラシの業者配布・ポスティングによって買主候補者を探索します。

対象不動産興味を持った買主候補者が現れた場合には、オープンハウスや物件見学会を実施して、実際に買主候補者に物件を確認してもらいます。

このときには、実際に買主候補者に自宅について説明を求められることもあります。

このような手続きを経て、買主が購入価格や売買条件に納得すれば、そのまま売買契約の手続きになります。

しかし多くの場合、仲介業者を通して売買価格や売買条件の交渉を行うことになります。

不動産売買契約を締結する

無事、契約条件について売主買主が合意した場合には、不動産売買契約を締結します。

売買契約に必要な書類は不動産仲介業者が作成します。

代金受領・引渡手続き

売買契約を締結した後、買主は金融機関の住宅ローンの借入手続きや引っ越しに必要な手続きを行います。

その間売主は、住宅ローンの繰入弁済や抵当権抹消手続きの段取り、家具や残置物の移動など、引渡しの準備をします。

引渡し日当日には、鍵や必要書類の引渡し、所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続き、固定資産税・都市計画税の精算を行って、不動産の引渡を行います。

引渡と引き換えに売買代金を受領して入金を確認します。

家売却に要する期間は3か月から6か月

このように自宅を売却するときにはさまざまな手続きが必要になってくるために、自宅売却を決めてから売却代金を受領するまで、一般的には3か月から6か月の期間を要します。

自宅の取り壊し・撤去を行って更地にして売却したり、リフォームを行って売却する場合にはさらに長い期間がかかるでしょう。

売却先が決まらない間は焦りや心理的な負担が生じますが、じっくりと取り組む必要があります。

不動産買取ならスピーディーな売却が可能

不動産会社の中には、不動産買取サービスを提供しているところがあります。

不動産買取とは、不動産会社自身が売買契約の買主となって不動産を購入してくれるサービスです。

一般の買主を探す必要がないため、売却手続きはスピーディーに行われる半面、買取価格が市場価格よりも1割から2割、割引されてしまうというデメリットがあります。

家売却に必要な費用相場

自宅を売却するときには仲介手数料や譲渡所得税だけではなく、さまざまな費用や手数料がかかります。

仲介手数料や譲渡所得税については次章で詳しく説明しますが、その他の費用についての項目と相場は以下の通りです。

家売却時に支払う税金と利用すべき控除

譲渡所得税は所得税の一種ですが、皆さんが馴染みのある累進課税による課税ではなくて、特別に設けられたルールに従って課税されます（分離課税）。

譲渡所得税の概要

譲渡所得税は、不動産売却価格から不動産の取得にかかった費用と譲渡にかかった費用を差し引いて譲渡所得を算出し、所定の税率を乗じて計算します。

譲渡所得税の税率は、対象不動産の所有期間によって変わります。

対象不動産を売却した日を含む年の1月1日時点において、所有期間が5年以内の場合には39.63％（住民税、復興特別所得税含む）の税率が適用されます（短期譲渡所得）。

所要時間は5年を超える場合には20.315％（住民税、復興特別所得税含む）の税率が適用されます。

自宅を売却するときの特例

譲渡所得税は、特に自宅を売却するときには生活に直結する大きな負担になります。

そのため、自宅売却については、多くの譲渡所得税の特例や軽減税率が用意されています。

これらの特例や軽減税率を適用するためには、譲渡所得について確定申告をすることが必要になってきますのでご注意ください。

申告期限は売却した年の翌年の3月15日（土・日・祝日の場合には翌営業日）となっています。

特別控除と軽減税率

自宅を売却し所定の要件を満たした場合には、所有期間が長いか短いかにかかわらず、譲渡所得について3,000万円の特別控除を適用することができます。

さらに、売却を行った日を含む年の1月1日の時点において、家の保有期間が10年を超える場合で所定の要件を充たすときは、以下のような軽減税率を適用することができます。

マイホームを売ったときの軽減税率の表

課税長期譲渡所得金額(＝A)	税額
6,000万円以下	A×10％
6,000万円超	(A－6,000万円)×15％＋600万円

(注)
1 課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税長期譲渡所得金額
2 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

引用：マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）

自宅を売却したときの買換え特例

今まで居住していた自宅を売却して、売却資金によって新居を購入する場合について自宅の売却額が1億円以下であるなど所定の要件を満たす場合には、譲渡所得税の課税の繰延べを適用することができます。

「課税の繰延べ」とは、自宅を売却したときには譲渡所得税を納税する必要がなく、新たに購入した土地建物をさらに売却するときに譲渡所得税を納めなければならないことを意味しています。

譲渡所得税が全く課税されないわけではありませんが、買替え時の納税の負担を軽減することが目的です。

損益通算と繰越控除

自宅を売却したときに、譲渡所得においてマイナス（譲渡損失）が生じた場合には、 所定の要件を満たす場合には、他の所得との損益通算が可能になります。

損益通算をすることで、他の所得額が減少する結果、所得税額が減少します。

また、譲渡損失は売却した年の翌年以降3年にわたって繰り越すことができます。

従って、売却した年に他の所得を上回る譲渡損失が発生した場合には、翌年についても他の所得との損益通算が可能となります。

不動産の売却における譲渡所得は原則として他の所得と損益通算できない「分離課税」の仕組みが採用されています。

しかし、自宅売却によって日々の生活に大きな支障をきたさぬよう、自宅を売却したときには例外として損益通算することができるとしたのです。

不動産会社に支払う手数料の相場

不動産会社に不動産の売却を依頼するときには、不動産売買の媒介契約を締結します。

媒介契約書には不動産会社が受け取る手数料の金額が記載されています。

媒介手数料（仲介手数料）は、不動産の売買が成立しなかった場合には支払う必要はなく、不動産売買契約が実際に締結され、引渡と引き換えに売買金額を受領したときに、不動産会社に支払います。

仲介手数料の上限は宅建業法で定められている

不動産売買の仲介手数料は宅建業法によってその上限が定められています（平成30年1月1日改正）。

売主仲介の場合

買主仲介の場合

不動産売買は、物件価格が400万円を超えることが大半のために、不動産会社から物件価格の3％の手数料を提示されることが多いと思います。

物件が高額の場合には、6万円はあえて請求しないこともあります。

仲介手数料を値切らない方が良い理由

中には、仲介手数料半額、あるいは無料として客引きを図っている不動産会社もあるようです。

しかし、仲介手数料を値切ることはあまりお勧めできません。

逆に、 仲介手数料を値切ることで、他の依頼物件の売却活動を優先されたり、対象物件の売却活動に熱がこもらなくなったりすることがあり、気持ちの良い取引ができなくなってしまいます。

宅建業法は適正な仲介手数料の金額として上限を定めていることから、それに従っておくことが賢明です。

家をできる だけ早く高く売るためのコツ5つ

せっかく自宅を売却するのであれば、できるだけ高値で、そしてできるだけスピーディに売却活動を行いたいものです。

しかし不動産の売却を成功させるにはそれなりのノウハウが必要になってきます。

ここでは自宅の売却を成功させるためのコツを紹介します。

不動産市況に注目する

不動産市況が良いときは取引が活発化されるため、売却活動がスムーズに進み、通常よりも高値で売却することが期待できます。

不動産市況というと、業界の専門誌や専門的な経済新聞などをいつも読んでいなければわからないのではないかとも思いがちですが、日経新聞や一般の経済ニュース、ネットニュースなどでも情報収集することができます。

新築マンションの契約率（70％が好不況の分かれ目）や東京都心のオフィスの空室率（3％以下だと不動産市況は過熱気味）は、不動産の専門家も注目している指標ですので、そのような指標に着目することで、現在の不動産市況の良し悪しを掴むことができます。

周辺相場を自分で調べる

不動産売買の周辺相場をあらかじめ自分で調査しておくことによって、不動産会社が提示した査定価格が高いのか安いのか、適正価格なのかのイメージをつかむことができます。

現在では、インターネット上にさまざまな不動産情報サイトや売買事例が掲載されているために、対象不動産の周辺物件の売り出し情報を検索することが可能になっています。

不動産物件には個性があり、いろいろな事情が考慮されて売り出し価格が決定されます。

特に物件の土地の広さや建物の延床面積は物件によって違いますので、平米あたりまたは坪あたりの単価を算出して、周辺相場の価格を算出してみましょう。

内覧当日に向けて準備しておく

オープンハウスや物件見学会を開催して、買主候補者が対象物件を見学しに来るときには、万全の準備をもって対応するようにしましょう。

買主候補者からの質問の受け答えについては事前に不動産会社の担当者に相談しておき、当日になって慌てないように用意しておいたほうが良いでしょう。

また、対象物件の玄関、庭、倉庫、空きスペースなどは整理整頓しておき、ごみや古い残置物については撤去しておきます。

建物内部についても、できる限り整理し、容易に取れる汚れやほこりなどはあらかじめ掃除しておいた方が良いと思います。

修繕履歴やリフォーム履歴を残しておく

対象不動産に関する情報については、詳しければ詳しいほど物件の価値が上がります。

特に、修繕履歴やリフォーム履歴、水回りや付属設備の交換履歴、修繕や工事を行ったときの資料については保存しておくと、買主候補者への説明に役立ちます。

このように、丁寧に建物を使っていることが書類によって証明されれば、自宅を売却するときの大きなアピールポイントになります。

逆にこのような資料が何もなければ、単に口頭で説明するのみとなってしまい、信用性が失われてしまいます。

一括査定サービスを利用する

「一括査定サービス」とは、売却予定の不動産について一度に複数の不動産会社に査定価格の算出を依頼することができるインターネット上のサービスです。

不動産会社を探す手間が省け、また対象物件の売り出し価格の相場感を把握することができます。

また、複数の不動産会社の対応を比較することで、どのような不動産会社が信頼できる会社かについておおよその見当をつけることができます。

不動産会社に相談して査定を依頼するときにはさまざま情報をフォームに入力したり、書類に記入したりしなければならず、何度も同じことを行うことは面倒です。

一括査定サービスはこのような依頼の煩わしさを軽減します。

不動産売却を依頼する不動産会社の選び方

不動産の売却は、どこの不動産会社に売買の仲介を依頼するかによって成功が決まると言っても過言ではありません。

それでは、 どのような不動産会社に売買の仲介を依頼すべきなのでしょうか。

候補から除外したい不動産会社と併せて紹介します。

売却に慣れている不動産会社を選ぶ

不動産の取引は専門性が高く、不動産の種類、場所によって要求される知識やスキルは全く違います。

そのため、不動産会社は得意分野に特化して不動産業務を受託していることが多くなっています。

例えば、住宅の賃貸が得意な不動産会社、不動産開発が得意な会社、店舗や商業ビルのテナント誘致が得意な会社といった具合です。

中には、不動産の売却の仲介を日常的に行っている不動産会社もありますので、担当者に相談するときには、不動産売買の取扱件数や今までの実績について質問してみると良いでしょう。

新しく開業した不動産会社であっても、創業者が不動産の売却について数多くの実績と経験を有していることもあります。

そのような場合には十分に信頼に値すると考えられます。

代表者や役員のプロフィールや前職での活動について質問してみると良いと思います。

根拠のある査定価格を提示しているかチェック

査定価格が高いことは不動産会社を選択するときの有力な基準の一つですが、単に査定価格が高いことのみで不動産会社を選ぶのは考えものです。

不動産会社の中には売買の仲介案件を受託するために、故意に高い査定価格を提示して売主の気を引こうと考えている悪徳な不動産会社も存在します。

このような場合、実際に媒介契約を締結して買主との交渉になったときにズルズルと売却価格を下げられて結果的に損をしてしまうことにもなりかねません。

高い査定価格が提示された場合には、査定価格の根拠について十分な説明がなされるかどうかチェックしてみることをお勧めします。

「囲い込み」をする不動産会社を避ける

不動産仲介における「囲いこみ」とは、専任媒介契約を締結したことをいいことに、他の不動産仲介業者から買主候補者を紹介されても取引せず、自社が見つけ出した買主のみ売主に紹介する行為をいいます。

このような行為が行われるのは、自社が売主と買主との双方と媒介契約を締結することで、双方から仲介手数料を受け取ることを目的としています。

しかし囲いこみ行為は、売却活動を不当に遅らせ、さらに売買価格についても自社に都合のいいように決められてしまう可能性があります。

このような囲いこみ行為を行っていることは、外部からは分からないため厄介です。

囲い込み行為を防止するために、売主自身が主導的な役割を果たし、買主候補者が見つかった場合にはすぐに連絡するよう仲介業者に依頼するなどの対応が必要となります。

家を売却するときによくある質問

最後に、家を売却するときによくある質問をいくつか紹介します。

自宅を売却するときには必ず問題となる質問ですのでぜひ参考にしてみてください。

Q:不動産売却は買取と仲介どちらがいいの？

A:不動産仲介が向いているケースと買取が向いているケースがあります。

不動産買取はスピーディーに自宅を換金できる反面、買取価格は市場価格から下がる傾向にあります。

相続税の納税など期限が決まっている場合、 離婚の際の財産分与など換金を急ぐ場合、そもそも一般の買主を見つけることが難しい場合（不整形地・広大地・市街化調整区域の土地建物など）は不動産買取の方が向いていると言えるでしょう。

一方で、じっくりと自宅の売却活動を行ってできるだけ高値で売却したいという場合には、不動産仲介の方が向いています。

Q:リフォームや補修、設備の交換をした方がいいの？

A:リフォームや補修によって売却価格が上がるのであればやってみる価値はありますがケースバイケースです。

築古の一戸建てのケースでは、リフォームすることや住宅の補修をすることを不動産会社から提案されたりしますが、売却価格に影響がないのであれば無理してリフォームなどをする必要はありません。

むしろ、 新しい買主は自分の好きなようにリフォームすることを楽しみにしているかもしれません。

一方で、 住宅の安全性に問題がある場合や大きな不具合の場合には、購入後に契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を買主から追及されないためにも、不具合補修し、建物状況検査を受けて住宅瑕疵保険に加入しておくことも検討した方が良いでしょう。

Q:自宅を買い換えるときには売却と購入どちらが先？

A:資金に余裕があれば購入を先にした方が良いケースが多いですが、メリット・デメリットを考慮して決めたほうが良いとも言えます。

自宅の買い替えには売り先行にと買い先行があります。

買い先行の場合には、 住宅ローンの残債が残っているとローンが二重になる可能性があります。

もっとも、売却活動をじっくり行うことができるという点は大きなメリットです。

一方で、売り先行の場合には売却価格を買い替え予定の不動産の代金に充てることができるため、購入不動産の選択肢が広がります。

しかし、自宅を売却した後にめぼしい新居が見つからなかった場合は、一旦仮住まいとして賃貸物件に引っ越して、さらに新居購入後に引っ越すという二重の手間と費用がかかります。

自分の資金計画や買換え物件の探索状況などを考慮して、最適な方法を選択することになります。

まとめ

自宅の売却は、信頼できる不動産会社に相談し、適切な手続きを踏めばさほど難しいものではありません。

しかし資金計画においては、仲介手数料やローン返済手数料などの諸費用のほか、譲渡所得税などの税金がかかることも考慮し、慎重に行う必要があります。

本コラムを参考にして、ぜひ気持ちの良い住み替えを実現させてください。