COLUMN不動産に関する記事

不動産を売却する時に、これから何をすればいいのか完璧に分かっている人は少数派です。

むしろ、大部分の人は「誰」に「何を」「どうやって」相談すればいいのか迷いながら不安に思いながら売買手続きを進めているのではないでしょうか。

そこで、ここでは具体的な悩みとその対処方法について、ケースごとにご紹介していきます。

はじめての不動産売却でよくある悩み

はじめて不動産を売却する人は、そもそも悩みがないということはありえません。

たとえば費用は何にいくらかかるのか、不動産が売れたらお金はいつ入ってくるのか、もしも売れなかったらどうするか、などと不安も尽きないでしょう。

ここでは、初めての不動産売却でよくある悩みと対処方法を簡単にご紹介していきます。

そもそも何をしていいのか分からない

はじめての不動産売却の場合の代表的な悩みは、そもそも何をすればいいのか分からないという漠然としたものでしょう。

これを解決するためには、大きな流れを把握して、どの段階の話なのかを整理しながら対応することです。

対処方法は不動産売却の流れを把握すること

一般的な不動産売却の流れは、不動産業者に査定を依頼し、売り出し価格を決定する「準備段階」、不動産業者に依頼して販売活動を行う「売却段階」、買主が見つかり契約して引き渡しをする「契約段階」、最後に売買代金を受け取り確定申告をして納税をする「最終処理段階」に分かれます。

はじめて不動産を売却する際には、自分が今どの状況にいるのかを確認しながら進めると、おおよその進捗が分かって安心できます。

不動産業者をどうやって選べばいいのか分からない

多くの人は、はじめて不動産売却をする時には、どの不動産業者を選べば分からないこととでしょう。

特に、複数ある不動産業者のどこがどう違うのか、どの基準で選べばいいかの区別がつかないのではないでしょうか。

対処方法は不動産業者の得意分野を知ること

不動産業者にはそれぞれ得意なジャンルが存在します。

もちろん、大手の不動産業者になればなるほど、不動産売買に関する様々な取引ができるのですが、ここではあくまでも一般論として各業者の分類について分かりやすくご紹介します。

売買中心と賃貸中心

不動産業者には売買を中心に取り扱う業者と、賃貸を中心に取り扱う業者がいます。

特に都市部はこの分類がはっきりと分かれる傾向があり、地方だと全般的になんでも取り扱うという業者が多くなります。

ただし、宅建免許としては売買も賃貸も両方取り扱いはできるので、専門だからといって他が全く分からないわけではないのでご安心ください。

チェーン加盟店かそれ以外か

不動産業者には多くのフランチャイズチェーンがあります。

不動産業者の中にはこのフランチャイズチェーンに加盟して、その店の名前で宣伝を行っている業者もあります。

フランチャイズチェーンに加盟している企業は広告も多く行っているので、一般の方からすると知名度があるため、多くの情報が集まるとも言えます。

しかし、現在の不動産業界ではレインズと呼ばれる不動産業界専用のネットワークがあり、必ずしもフランチャイズチェーンに加盟していない不動産業者が情報を持っていないわけではありません。

結論としては、知名度の差はあるものの、不動産業者の持っている情報に大きな差はありません。

売主中心か仲介業中心か

不動産業者は大きく二つのタイプに分かれます。

一つは不動産業者自身が売主となって、一般のお客さんに販売をする不動産業者です。

このタイプの不動産業者は売主と呼ばれています。

もう一つは売主、買主から依頼されて、不動産を買いたい人、売りたい人を見つけてくる不動産業者です。

このタイプの不動産業者は仲介と呼ばれています。

これもどちらか一方ではなく、両方やるけれど割合としてどちらが得意というようなイメージになります。

見極め方は、不動産業者のホームページを見ると分かります。

売主中心の不動産業者は売買物件販売物件等の記載ばかりになっており、一方仲介中心の業者は売買だけでなく賃貸物件の紹介の広告も多くなっているでしょう。

ぜひホームページをチェックして、どちらが得意な業者かを見極めましょう。

不動産を売却するには何にどのくらい費用がかかるのか分からない

不動産を売るにあたって、いくらで売れるのかと同じ位大きな悩みが、何にいくら費用がかかるのだろうかという点でしょう
費用の問題は、最終的に手元に残るお金に直結するため、不安に思う方も多いのは当然でしょう。

不動産の売却に関する費用は、手数料と税金に分けられるので順にご紹介します。

どのような手数料があるか

手数料とは、不動産の売却に関係する専門家に支払う手数料のことです。

たとえば不動産業者に支払う仲介手数料、司法書士に支払う登記手数料、測量をした場合に土地家屋調査士や測量士に支払う手数料等です。

どのような税金があるか

不動産の売買に関する税金は多岐に渡り、金額も大きくなります。

代表的なものでは、売買契約書を作成したときにかかる印紙税、そして抵当権があるときにそれを抹消するためにかかる登録免許税、最後に不動産を売却して利益が出た場合に課税される所得税と住民税などです。

不動産売却のお金に関する悩み

不動産売却の悩みの大部分は、おそらくお金に関することでしょう。

不動産の売買は一生に一度と言われています。

一生に一度の大きな買い物なので、不安になるのは当たり前と言えるでしょう。

ここでは、そのお金に関する代表的な悩みとその対処方法についてご紹介していきます。

不動産がいくらで売れるか分からなくて不安になる

不動産のお金に関する悩みのうち、一番大きなものはやはりいくらで売れるか不安だというところでしょう。

不動産売買の場合は定価という概念がないので、売主からすると、いくらで売れるか売り出しのときには分からないのが当然です。

しかし定価はありませんが、おおよその相場というものはあります。

そこで対処法としては、不動産の売却相場を知ることが大事です。

売却相場を知るために査定をとりましょう

不動産の相場を知るためには、やはり不動産業者から査定の情報を得る必要があります。

不動産業者は対象となる不動産の周囲での売買実績や、現在売り出し中の不動産の価格全体から、売却しようとしている不動産のおおよその査定をしてくれるでしょう。

もちろん、査定はあくまでもこの金額で売れるであろうという見込みにすぎないので、過度な期待を持ちすぎることは避けましょう。

不動産を売却したお金で住宅ローンを返済できるかで不安になる

住宅ローンの返済中の方は、残りの住宅ローンがどうなるか心配でしょう。

もちろん不動産を売却した後は、その売却費用で住宅ローンを返済してしまおうと計画する人は多いのではないでしょうか。

しかし、住宅ローンの残高が多い場合など、ローンが残るのではないかと心配する場合も出てくることがあります。

住宅ローンの返済はやはり金融機関担当者に事前に相談すること

結論から書くと、住宅ローン返済中でも不動産売却は可能です。

その方法は、まずは金融機関の担当者に、最終的にいくら返済をする必要があるのかと相談するのが一番です。

金融機関の立場になって考えると、不動産を抵当に入れているからこそ住宅ローンを組んでいるのであって、不動産を売るのであればそのことを伝えておかないと後々のトラブルになりかねないからです。

通常のケースだと、金融機関の担当者が残りの住宅ローンの金額や違約金、繰上げ手数料の金額を計算してくれるので、その金額以上で売れるように手続きを進めていくことになるでしょう。

また、この場合だと少なくともローンが残るような金額では売却しないという目安にもなります。

すぐに売って現金化したいという事情があって不安になる

特別な事情があってすぐにでも不動産を売却して現金に変えたい、というケースもあります。

特に家族関係の変化などで、すでに別のところに住んでいる場合は、いつ売れるのだろうかと不安で悩むケースがあります。

「いつまでに売却したいか」という売却時期の希望の決定はお早めに

この場合の対処法はいつまでに売りたいか、という希望をきちんと明確化しておくことでしか解消できません。

不動産の売却にとって最もよくないパターンは、成り行きに任せて、方針を決定しないまま売却活動を続け、時間だけがかかるケースです。

不動産業者にとっては、方針が固まっていない売主に対する提案が一番難しいのです。

まずは事情をきちんと不動産業者に伝えた上で、売却時期を明確にしましょう。

物件の価格交渉を持ち込まれたら、どうすればいいか分からなくて不安になる

はじめて不動産を売却しようとしている人にとって、価格交渉は非常にハードルが高いです。

特に長期間売れないで困っている物件に、値段を下げてくれませんかと交渉を持ちかけられたら迷いも出るでしょうし、応じるべきか非常に不安に思うでしょう。

直接は交渉をせず、不動産業者に対応してもらうこと

この不安への対処法としては、価格交渉は非常に専門的な知識が必要なので、自分で対応せずに不動産業者に任せることがあります。

中には早く売りたいからといって、安易に値下げに応じたり、条件を飲んでしまおうかと悩むケースもあるでしょうが、価格が高い不動産では、納得しないまま交渉に応じることは最終的には損になることが多いです。

契約後に買主がちゃんと売買代金を支払ってくれるかどうか不安になる

不動産売買契約が締結された後に心配になるのは、やはり買主がきちんとお金を支払ってくれるかどうかでしょう。

特に高額な不動産の場合は、大きな金額が動くためはじめて会った見知らぬ買主を信頼することは難しいのは当然です。

売買契約の進捗状況は不動産業者に一任すること

この不安への対処法は契約から決済までの間、不動産業者に対して受け身ではなくきちんと積極的に関わることです。

たとえば、売主から不動産業者に「印鑑証明書を取得しました」というように連絡をまめにすることで、買主にもきちんと伝えることが重要です。

実務上、たまにあるケースとして「買主が忙しくて金融機関に連絡していない」という場合がありますが、売主側の不動産業者から頻繁に連絡が来ればこういったトラブルは防げます。

不動産が売れない時の悩み

仲介業者が不動産の広告を開始した後は、基本的に買主が見つかるまでの間はいわゆる待ち時間になります。

この時間が長ければ長いほど、売主としては本当に売れるのだろうかと不安になるでしょう。

そこでここでは不動産が売れない時の悩みとそれに対する対処法をご紹介します。

売り出しをしても反響がこない不動産はどうしたらいいのか

実務上、不動産を売り出してみると、売り出し開始後すぐに売れる物件と、時間がかかってしまう物件の二種類に分かれます。

すぐ売れる物件なら悩みはないのですが、売り出しをしてもなかなか問い合わせがこないまま時間が経ってしまうケースの時は、売主としてはどうすればいいのか非常に悩むところでしょう。

実は小出しに価格を下げてもなかなか解決しない

エリアにも左右されますが、一般的には値段が高いことが原因であることが多いです。

そのため価格の見直しが必要ですが、ポイントは小出しに何度も下げないことです。

不動産を探している買主の立場になって考えると、何度も価格を下げている物件は悪い意味で目立ってしまいます。

また、何度も価格を下げていると、もう少し待てばもっと下がるのではないかと逆に待たれてしまうケースが多いのです。

そのため価格を見直すのは最終手段なので、きちんと根拠をもって適正な価格を選びましょう。

不動産が古くて売れない、築年数が経った物件が売れない場合はどうすればいいか

不動産を売り出してみたものの、建物が古くて売れないケースがあります。

特に戸建ての場合はリフォームをするか建物を壊すかという悩みが出てくるでしょう。

いずれにしても売却に際して費用がかかるので悩む人も多い問題です。

築年数が古い建物に対する解決策は

この悩みの対処法は、土地に対する需要によって変わってきます。

あくまでも一般論ですが、都心部であれば土地に対する需要が高いので、建物を壊した方が早く売れるケースが多いです。

これに対して、地方で田舎だと土地に対する需要が低いので、建物を壊すよりもリフォームをする方が売れる見込みが高いです。

いずれにせよ需要については、依頼している不動産業者の意見を聞くことが重要です。

なお建物を壊す場合の注意点は、1月1日時点で更地にしてしまうと固定資産税が非常に高くなってしまうので取り壊しの時期には注意しましょう。

不動産が遠くにあってなかなか行けない場合などうすればいいか

親から不動産を相続した場合など、現在住んでいる場所から遠く離れている物件の場合は、なかなか物件を訪問することができません。

このような場合は、不動産近くの不動産業者に依頼するか、自分の近くに住んでいる不動産業者に頼むか非常に悩むところでしょう。

連絡の取りやすさを優先するか、まめに不動産を訪問してくれる方を優先するか

このように物件が遠方に離れている場合は、なかなか決定打がありません。

近くの不動産業者であれば売主からの連絡は取りやすいのですが、不動産の現場まで遠く売却活動に消極的になる可能性があります。

一方、物件の近くの不動産業者なら売却活動は問題ないのですが、売主との意思疎通が難しいという欠点があります。

なお、広いエリアに展開している大手の不動産業者であれば、普段のやり取りは近くの支店と行い、物件の管理は遠方の支店でやってもらう方法もありますが、レアケースと言えるでしょう。

【悩み別】不動産売却の相談先

不動産は専門的な知識が必要な分野なので、数多くの専門家が関わります。

しかし一般の方には誰がどの分野の専門なのかは分かりにくくなっています。

そのため、不動産売却の際に困ったことがあっても、「誰に」相談すべきなのかが困るでしょう。

そこで、ここでは悩み別に誰に相談すべきか、とそのメリットや、支払いについてご紹介します。

不動産業者の役割と費用について

不動産会社とは、不動産の売買や賃貸を専門に行う会社のことです。

契約をまとめるのはもちろんですが、査定、広告、引き渡しやトラブル対応まで売主の悩みを一番最初に話す相手と言えるでしょう。

また不動産業者の役割として、他の専門家への窓口としての役割があります。

専門的な部分は、他の専門家を紹介し、任せてトラブルがない契約を行う手助けをしてくれます。

不動産業者に支払う費用は、基本的には売買契約が成立したら支払う成功報酬（仲介手数料）です。

そのため、契約が成立するまでの間は手数料がかからないことが多いでしょう。

司法書士の役割と費用について

司法書士とは、不動産登記を申請する専門家です。

たとえば売却して所有権が移転したり、住宅ローンを返し終わって抵当権を抹消した場合に、法務局に登記の申請を行うことを仕事としています。

司法書士の役割として、相続や遺言などの不動産と金銭トラブルが混じったような事件についても140万円までは弁護士と同様に訴訟を行うことができるので、まずは最初の相談先と言えるでしょう。

司法書士に支払う費用は、基本的には登記申請の際に支払う手数料です。

司法書士報酬は依頼する司法書士によって違いがあるので、必ず事前に確認しましょう。

土地家屋調査士の役割と費用について

土地家屋調査士とは、土地や建物の測量図面の作成や境界の確定などを行う専門家です。

たとえば、売ろうと思っている不動産があるエリアが古いエリアで隣地との境界が曖昧な場合には、土地家屋調査士に依頼して、境界の復元や立ち合いをして測量図を作成する仕事をしています。

土地家屋調査士の役割として、国家資格としての質が高い測量技術と近隣との関係の調整があります。

土地境界問題は当事者同士で話し合うと揉めるケースが多いですが、国家資格である土地家屋調査士が測量して間に入ると双方が納得しておさまるという場合がほとんどです。

土地家屋調査士に支払う費用は、通常は図面作成費用、立ち合い費用です。

複雑な事例になればなるほど費用は高額になるケースがあるので、必ず見積もりをとってから依頼しましょう。

不動産鑑定士の役割と費用について

不動産鑑定士とは、法律に基づいて不動産の費用を決める専門家です。

普段売買で目にする価格は実勢価格と呼ばれ市場が決めている価格ですが、不動産鑑定士が決める価格は課税の際に利用したり、裁判の際に損害賠償の基準とするような正式な価格です。

不動産鑑定士の役割は、不動産の価格を客観的に決めなければならない時に決めることです。

裁判所も国家資格である不動産鑑定士が決めた価格には従わないといけないため、トラブル解決の決め手となる役割と言えるでしょう。

不動産鑑定士に支払う費用は、不動産に関する鑑定を依頼する時ですが、一般的には高額なので、依頼することは非常に少ないでしょう。

基本的には離婚、相続などで裁判が起こった時に、証拠として依頼するケースがほとんどです。

まとめ

以上が、不動産売却のよくある悩みとその対処法のご紹介でした。

ただ、ここでご紹介した悩みはほんの一握りです。

一つとして同じ不動産がないように、お悩みも同じものはありません。

まずは、信頼できる不動産業者を見つけて具体的な悩みについてはご相談することをお勧めします。