不動産に関する記事

不動産の売買を不動産会社に依頼する場合には、媒介契約を締結する必要があります。

そこで媒介契約とは実際にどういう契約なのか、また、媒介契約をする際に業者選びや契約する場合の注意点などをご紹介したいと思います。

「媒介契約」の基本を確認

まず、媒介契約についてお話をします。

一般的に不動産の売却を依頼する場合には不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。

法律においては、不動産会社は一定の契約内容を記載した媒介契約書を作成し、依頼者に対して交付しなければなりません。

この媒介契約書については、国土交通省は消費者が不利な媒介契約を締結しないようにするために「標準媒介契約約款」を告示し、媒介契約で定めるべき基本事項を網羅しています。

不動産会社（宅地建物取引業者）は、法律で標準媒介契約約款を使用することは義務ではありません。

しかし、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（国土交通省のガイドライン）では、「媒介契約制度の的確な運用を図るため、宅地建物取引業者間の大量取引における販売提携、販売受託等の特殊な事情のあるものを除き、標準媒介契約約款を使用することとする」とし、標準媒介契約約款を使用するように指導しています。

そのため実質的には「標準媒介契約約款」は媒介契約に含まれるものであり、仮に不動産会社が媒介契約を提示していた際に「標準媒介契約約款」が含まれていない場合は、含めるように依頼しましょう。

参考：国土交通省「標準媒介契約約款」

媒介契約の種類は全部で3つ

媒介契約をする場合には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類の契約があります。

特徴は次の表にまとめます。

3種類の媒介契約の特徴

レインズとは日本の不動産会社が閲覧できるネットワークで、多くの不動産会社が見ることができるので、早期に成約に至ることを目的としています。

そのため、専属専任媒介契約と専任媒介契約を締結した不動産会社は必ずレインズに登録する義務があります。

それぞれの媒介契約のメリットとデメリット

また、専属専任媒介契約と専任媒介契約を締結した場合は、依頼者は他の不動産会社に売却を依頼することができませんが、不動産会社の場合は

• ・自社だけで営業ができる
• ・レインズの登録以外にも広告展開をしやすくなる

ということもあり、積極的に営業をする点が、専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きなメリットと言えます。

積極的に不動産会社が営業するということもあり、早期に売却できる可能性も高くなります。

ただし、専属専任媒介契約と専任媒介契約は売却を1社にしか依頼できないので、不動産会社の力量によっては、売却活動がうまくいかないというデメリットがあります。

一般媒介契約のメリットとしては、複数社に売却を依頼できるという点です。

ただ、仲介手数料というのは売却を決めた不動産会社1社のみに支払われるので、積極的に営業をしてくれないこともあります。

以上のように媒介契約を締結する場合には、しっかり不動産会社を見極めることがとても大切なことになります。

「抜き」をしてくる業者には要注意

不動産を売却する場合には、不動産会社とのパートナーシップというのは絶対に必要なことです。

不動産会社にはしっかり営業活動をしてくれる不動産会社はもちろんありますが、悪徳不動産会社も現実的にはいますので、注意が必要です。

特に「抜き」行為をしてくる不動産会社がいるので、不動産会社選びは本当に大事です。

「抜き」とは

では、「抜き」とはどういう行為なのか解説をします。

不動産会社の「抜き」というのは、お客様が不動産会社と専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結しているのにもかかわらず、買い手がいるからなどと言って、アプローチしてくる行為のことを言います。

どうしてその不動産会社がそのような「抜き」行為をしてくるのかというと、その不動産会社が売り手と買い手を結び付けられれば、両者から手数料がもらえるからです。

通常仲介手数料は不動産会社が売買契約をまとめると売主だけでなく、買主からも仲介手数料をもらうことができますが、一般的には売主には売主の不動産業者がついていて、買主に買主の不動産業者がついているので、不動産会社は売買契約が成立すると、それぞれの依頼主から法律で決まった手数料が支払われます。

ところが、売主と買主を一つの会社だけで売買契約をまとめれば、その不動産会社は売主と買主からそれぞれ仲介手数料をもらうことができます。

たとえば3,000万円のマンションの仲介であれば、法定の手数料は売却価格の3％＋6万円（別途消費税）がもらえますので、お客様あたり96万円（別途消費税）が支払われます。

「抜き」行為をすると、その不動産会社は売主と買主双方から仲介手数料がもらえますので、2倍の手数料をもらうことできるわけです。

どうして売主を特定できるの？

では、どうして「抜き」をする不動産会社が売主を特定できるのか解説します。

お客様が専属専任媒介契約か専任媒介契約をしている不動産会社は、売却するためにレインズに登録をしていますし、広告展開もしています。

そのため、買い手のいる「抜き」行為をしようとしている不動産会社は、その物件を案内したいので、住所を教えてくださいとか、マンションの部屋番号を教えてくださいと売主側の不動産会社に確認することができます。

確認できれば、登記事項証明書をインターネットで確認すれば、誰が所有者であるのかわかるので、そこで買主がいますけれども…というアプローチを売主側にすることができることになるわけです。

抜き行為をするとどういうことになるのか

以上の抜き行為というのは、複数社に売却を依頼することができる一般媒介契約であれば、特に問題はありません。

一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社に売却の依頼をすることができるからです。

ただし、抜き行為というのは、不動産会社のルールに反しています。

仮にお客様が専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結しているのに、買主がいるから、媒介契約を結んでくださいとその抜き行為をしてきた不動産会社と媒介契約をすると、専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結した会社に対して、契約違反をしたことになるため、訴えられる可能性もあります。

このように抜き行為は不動産業界のルールに反するばかりか、お客様まで被害を受ける可能性も出てくるので、絶対に抜き行為をしてくるような会社と取引をしてはいけません。

その場合は媒介契約を締結している会社に連絡をして、抜き行為をしてきた会社に対して警告をしてもらうようにしましょう。

媒介契約を結ぶ際に確認しておくべきこと

媒介契約をするということは、自分の家の売却のお手伝いをしてもらうということなので、自分にとって信頼できるパートナーと媒介契約を締結するべきです。

その場合に、まずは査定をしてもらうことになりますが、その際に1社ではなく複数社に声をかけて、その中から不動産会社を選ぶことが大事です。

不動産会社を選ぶポイントとしては、

• ・どの分野が得意なのか
• ・優秀な担当者

以上2点です。

不動産会社は、一戸建てが得意な会社もあれば、マンションが得意であるという会社もありますし、実需の不動産が得意という会社がある一方で、投資用不動産が得意であるという会社もあります。

そのため、まずは自分が売却しようとしている不動産がどういう種類であるのかということを明確にして、その分野を得意とする不動産会社と媒介契約を結びましょう。

また、いくら不動産会社に得意分野があると言っても、担当者が優秀でないと、スムーズにいきません。

担当者の優秀かどうかというポイントは、コミュニケーション能力の高さと、どれだけ不動産に対して知識があるのかということになりますので、査定に来た場合にしっかりチェックするようにしましょう。

まとめ

不動産を売却するには媒介契約をする必要がありますが、こちらは状況に応じて自分の希望するやり方を選べばいいでしょう。

注意をしないといけないのは、悪徳不動産業者です。

特に「抜き」行為をしてくる不動産会社は不動産業界のルールを守らないだけでなく、お客様にまで大きな迷惑をかける場合があります。

お客様が取引するのは、媒介契約を締結した不動産会社だけですので、「高く買ってくれるお客さんがいます」というように、巧みに話を持ってくるような不動産会社とは絶対に取引をしないようにしましょう。