不動産に関する記事

不動産を売却しようと考えている方は、売却までどのような手続きが必要なのだろうかと心配になることも多いでしょう。

実は、不動産は売買契約を締結しただけでは手続きが終わりではありません。

売主として代金を受け取った後に必ず法務局で所有権移転登記を申請して、ようやく所有権が移転するのです。

しかし、一般の方にとって法務局はなじみがない場所ですし、費用や手続きも分からないことだらけだと思います。

そこで、この記事では不動産売買後の申請手続きについて、書類の集め方、かかる費用まで具体的に解説します。

不動産の売却を予定されている方はぜひ参考にしてください。

土地売買をすると所有権移転登記が必要

日本には不動産登記制度といって、不動産取引を円滑に進めるために、法務局が登記という形で不動産の権利関係の情報を管理する仕組みがあります。

この権利関係とは、所有権、抵当権、賃借権などの不動産に関する権利のことで、法務局で一定の費用を支払えば、誰でも土地の所有者が誰なのかを知ることができるのです。

この不動産登記制度がきちんと運用されるためには、個人間で土地の売買が行われたらきちんと法務局に「土地の所有権が移転しました」という内容の申請をしてもらう必要があります。

そこで、法律で「不動産の取得をして法務局に申請をしないと、万が一他の人が登記を先にしてしまったら土地の所有権を主張できない」というように取り決めました。

そのため、不動産売買をしたら自分の権利を守るために、法務局に所有件移転登記の申請を必ずするのが実務上必須になっています。

しかし、一般の方にとってこの申請手続きは複雑で分かりにくい制度です。

そこで、ここでは登記手続きの流れや必要書類、費用について分かりやすくご紹介をしていきます。

所有権移転登記とは

土地売買の場合は、所有権の移転登記が必要になります。

通常の取引の場合は、代金の支払いと同日に所有権移転登記の申請を法務局に申請します。

所有権の移転登記とは、法務局に対して「この土地の所有者はAさんからBさんに移転しました」と申請することを指します。

そして、この申請は原則としては土地の売主と買主が共同して行うことになっています。

ただ、現実には素人で申請をすることは難しいのでほとんどの取引は、司法書士と呼ばれる専門家が、売主と買主から委任を受けたという形で申請することが多いです。

所有権移転登記が必要な理由は何か

それでは、なぜ所有権の移転登記という手続きが必要なのでしょうか。

不動産業者が作成する土地売買契約書のひな形には、通常、買主と売主が協力して所有権移転登記を行うという内容が盛り込まれています。

実は、所有権の移転登記が必要な理由は、売主側からと買主側からとがそれぞれ異なるのです。

売主側から所有権移転登記が必要な理由

売主側からの所有権移転登記が必要な理由は、固定資産税の請求が来ないようにするためです。

固定資産税とは不動産のような固定資産に課税される税金のことで、毎年1月1日時点の不動産登記上の所有者に対して課税されます。

そのため、土地を売買したにもかかわらず、所有権移転登記をしないままでいると、いつまでも名義上の所有者である売主に対して、固定資産税を請求され続けることになってしまうのです。

買主側から所有権移転登記が必要な理由

買主側からの所有権移転登記が必要な理由は、購入した土地が自分の所有になったということを公示して、他の人にその土地を取られないようにするためです。

所有権移転登記をしないままでいると、知らないうちにせっかく購入した土地が第三者の名義に変えられてしまう危険があるのです。

あくまでも一例ですが、買主が所有権移転をしないままであることを利用して、売主が別の人に不動産を売却して所有権移転登記まで行ったとします。

その場合は、別の人が所有権を取得することになってしまう可能性が高いのです。

所有権移転登記は誰がやるか

これらの理由から、土地の売買契約をして代金の支払いをしたなら、所有権移転登記も同時に行う必要があるのです。

そして、この手続きは法務局へ申請する際に必要な書類を売主・買主がそれぞれ集め、司法書士に渡して手続きをしてもらうという形が一般的です。

所有権移転登記で売主側が用意する書類と入手方法

所有権の移転登記は、法務局に対して申請をするという形で行われます。

そして、この申請は書面申請と呼ばれる書類だけのやりとりで行われるため、すべての書類がそろっていれば登記が移転し、逆に書類が不足していれば移転の登記ができない、という結果になります。

そのため、売主が集める書類というのは、申請に不可欠で非常に重要な書類ばかりになるのです。

売主が集める書類一式

売主は、所有権の移転登記の結果、所有権を失う立場になり、登記義務者と呼ばれています。

登記義務者である売主が集める書類は、主に「土地の所有者しか持っていないはずの書類」です。

詳細については後述しますが、「登記識別情報」「印鑑証明書」「固定資産評価証明書」などが代表例です。

登記識別情報

登記識別情報とは、売主が所有権を得た際に通知された12桁の番号のことで、A4サイズの用紙に12桁の英数字が印刷されて、その部分が折り込まれて隠されています。

2005年よりも前に不動産を取得した場合は、申請書類の副本を「権利証」という形で持っています。

つまり、この登記識別情報は、売主が集める書類ではなく既に持っている書類ということになります。

この登記識別情報は紛失したからといって再発行することができないため、もしも紛失して見つからない場合は、追加で司法書士に支払う費用がかかる可能性があります。

印鑑証明書

印鑑証明書とは、市町村役場に複製しにくい印鑑の陰影を届け出て、その陰影を証明する公的な書類のことです。

土地売買の場合、司法書士に登記を委任する委任状には実印を押印しなければなりません。

その際に、委任状に押した印鑑が実印かどうか、売主が本当に自分の意思で所有権を移転させるのかを確かめる手段として、印鑑証明書が必要になるのです。

最近は、市町村役場だけではなく出張所、コンビニエンスストアなどでも印鑑証明書は取得できることも多いので、お住いの市町村のホームページで確認しましょう。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書とは、固定資産課税台帳に記載されている土地や建物の証明書のことで、公的な機関が発行する正式な書類です。

なぜ所有権移転の登記の際に固定資産税の金額が必要になるかというと、登録免許税という税金の計算のために必要になるのです。

法務局に対して所有権の移転登記をする際には、必要な書類の提出と一緒に登録免許税という税金も一緒に支払う必要がありますが、この登録免許税の計算のために、固定資産評価証明書が必要になるのです。

固定資産評価証明書は、東京23区内であれば都税事務所で、それ以外の市町村であれば市町村役場で取得することができます。

その他用意するものはどんなものがあるか

売主が集める書類以外でも、所有権の移転登記に用意するものなどがいくつかあります。

代表例として「実印」「身分証明書」などですが、まとめて紹介します。

実印

所有権の移転登記の際には、司法書士に委任をすることが一般的です。

その際の委任状には実印を押印する必要があります。

そのため、不動産売買の代金支払いと同時に司法書士に依頼する場合は、代金支払いの場に押印のため実印を持参する必要があります。

身分証明証

土地売買の場合は大きな金額が動くため、不動産業者、銀行の担当者、司法書士などの多くの関係者が関係します。

そのため、所有権移転の手続きの日に初めて会う関係者も多くなりがちです。

そして金額が大きいため、なりすましの危険も大きく、それを防ぐために本人確認が非常に重要になります。

最近は反社会的勢力の排除という目的もあり、本人確認の重要性が高まっているため、必ず写真付きの身分証を携帯するようにしましょう。

売主から司法書士への委任状

これは売主が集める書類ではありませんが、売主の義務として所有権移転に必要な委任状に署名と実印を押印する必要があります。

通常の場合は、司法書士が委任状を用意してくることがほとんどです。

登記原因証明情報

所有権の移転登記の際に、法務局に対して登記原因となった登記原因証明情報を提出する必要があります。

この書類も売主が用意するものではなく、通常は司法書士が作成し用意してきます。

所有権移転登記で買主側が用意する書類と入手方法

次は逆に買主が集めるべき書類について解説します。

買主が書類を集めないといけない理由は、売主と同様に法務局に提出するためです。

そのため、買主が集める書類というのも同じく重要な書類ばかりになります。

買主が集める書類一式

買主は、所有権の移転登記の結果、所有権を取得する地位になるので、登記権利者と呼ばれています。

登記権利者である買主が集める書類は、「これから税金を納めるべき人の書類」です。

詳細については後述しますが、「住民票」などが代表例です。

住民票の写し

住民票の写しとは、「氏名」「生年月日」「性別」「住所」「住民となった年月日」「届け出日および従前の住所」などが記載された公的な証明書です。

土地の所有権を取得する人は、これから固定資産税を納税する義務がある人なので、実在しない人の名前では登記をすることができません。

そこで、所有権の移転登記の際には、これから所有権を取得する人が本当に実在していることを証明するために住民票の写しを提出する必要があります。

印鑑証明書と同様に最近は、市役所だけではなく出張所、コンビニンスストアなどでも住民票の写しを取得できることも多いので、お住いの市町村のホームページで確認しましょう。

買主から司法書士への委任状

売主同様に、買主も司法書士に委任をするので委任状への署名と押印が必要です。

しかし、売主は実印を押印しなければいけないのに対して、買主の場合は実印である必要がありませんし、印鑑証明書も必要ありません。

この書類も買主が用意するものではなく、通常は司法書士が作成し用意してきます。

登記原因証明情報

登記原因証明情報も売主と共通です。

通常は、所有権の移転登記の際に、法務局に対して提出するための書類で、売主と買主が連名で不動産売買があったことは間違いありません、と証明をする内容になっています。

通常は司法書士が作成し用意してきます。

土地売買の登記にかかる費用

土地の売買は契約だけではなく、法務局に登記申請をするまでが一連の流れになっています。

この法務局への申請は、必要な書類や情報を集めて、書面かオンラインで行うことができますが、なかなか一般の方には手続きが難しい制度です。

そのため、実務上ではほぼ全ての申請は司法書士が代理でしているのが現状です。

つまり、土地売買契約後に法務局に登記申請を行うための手続きとしては、書類を集める費用、申請をする費用、司法書士に支払う費用がかかることになります。

所有権移転にかかる費用

所有権の移転登記に伴う費用は、大きく分けて「必要書類の入手費用」「登録免許税」「司法書士への報酬」の３つに分かれます。

ここでは不動産業者に支払う報酬などは計算に入っていませんので、別途必要になります。

登記識別情報の費用

売主が集める書類のうち、登記識別情報は所有権を取得した際に既に持っているはずの書類なので、新規で集める書類ではありません。

そのため、登記識別情報を取得するためには費用はかかりません。

印鑑証明書の費用

売主が集める書類のうち、印鑑証明書は市役所の窓口、出張所、コンビニエンスなどで取得できます。

所有権の移転登記に添付する印鑑証明書は、発行から三か月以内のものでなければなりませんので、あまり早く取得しすぎると有効期限が切れてしまう場合もあり、注意が必要です。

取得費用は市町村によって異なりますが、例えば横浜市であれば一通あたり300円の手数料がかかります。

固定資産評価証明書の費用

売主が集める書類のうち、固定資産評価証明書は市町村役場の窓口、東京都の場合は都税事務所などで取得できます。

固定資産評価証明書は、所有権の移転登記を申請する年の書類が必要なので、所有権移転登記が年始の予定の場合は注意しましょう。

取得費用は市町村によって異なりますが、例えば東京都内であれば一件目は400円、2件以降は100円の手数料がかかります。

住民票の写し

買主が集める書類のうち、住民票の写しは市役所の窓口、出張所、コンビニエンスストアなどで取得できます。

売主が用意する印鑑証明書は発行から三か月以内のものという有効期限があるのに対して、住民票の写しには有効期限がありません。

取得費用は市町村によって異なりますが、例えばさいたま市であれば一通あたり300円の手数料がかかります。

必要な書類の集め方とかかる費用

これらの市町村役場などで取得する書類については、司法書士に依頼して代わりに取得してもらうことも可能です。

その場合は所得する実費に加えて、代行手数料がかかってしまう場合が多いです。

代行手数料は司法書士事務所によって異なりますが、一通あたり1000円以上かかるケースもあります。

登録免許税

登録免許税とは、所有権の移転登記を申請する際に法務局に対して納める税金です。

通常の売買契約では買主が負担するべき費用になっています。

この登録免許税は所有権の移転の理由によって税率が異なっており、土地の売買であれば固定資産税評価額の2.0%、相続であれば0.4%というように決まっています。

また、政策的な配慮から軽減税率も定められており、2021年3月31日までは売買でも1.5%に軽減されています。

注意すべき点は、例えば戸建てであれば土地と建物が別々に計算される点と、建物に対する軽減税率の措置が非常に細かい点です。

この登録免許税は、法務局に申請する際に現金か収入印紙で納付するため、司法書士に税金分の現金を渡して代わりに支払ってもらうことが非常に多いです。

司法書士への報酬

司法書士への報酬とは、所有権移転の登記を代理で行ってくれる司法書士に対する報酬です。

実際の費用は、司法書士事務所によって異なるため、見積もりを取らないといくらなのか分かりません。

あくまで一般的な目安ですが、5000万円の固定資産税評価額の土地に対する所有権移転の登記を司法書士に依頼した場合の報酬は、約5万円前後の事務所が多いようです。

まとめ

以上が、土地売買登記について必要な書類と入手方法のご紹介でした。

大きな金額が動く不動産売買には、様々な書類が必要になりますが、一つ一つは決して難しい書類ではありません。

ぜひとも記事を参考にしてスムーズに必要な書類を取得して円滑な売買に生かしてください。