COLUMN不動産に関する記事

不動産売却を検討するとき、真っ先に気になるのは価格ではないでしょうか。

「そろそろ売ろうかな」とゆるやかに不動産売却を考え始めた方は、物件の価格が高いなら、本格的な売却活動に進むかもしれません。

転勤などの事情で不動産売却を急ぐ方は、物件の売却代金がいくらになるかで、引越し資金などの資金計画が変わります。

不動産会社の査定を受ければ、不動産の価格を知ることができます。

でも、不動産会社にいきなり相談したくない方もいるでしょう。

この記事では、不動産相場の種類やインターネットで公開されている情報を利用して不動産相場を調べる方法を解説します。

今すぐ相場を知りたい方や、不動産の平均価格を知りたい方は、参考にしてください。

不動産売却の際には相場を知らないと損

不動産売却の際に、不動産の相場を知らないと損をする可能性があります。

不動産の相場の重要性について見ていきましょう。

「相場」は他の価格の違い

「相場」という言葉は、株式の売買など金融商品の取引でよく使われます。

相場とは、簡単に言えば「世間一般に取引されている価格」といえるでしょう。

不動産の価格には、さまざまな種類がありますが、「相場」とはちがうものです。

査定価格、売り出し価格、成約価格を覚えておきましょう。

査定価格とは、不動産会社のきちんと算出してもらった価格のことです。

簡易査定と本格的な査定方法があります。

一方、売り出し価格とは、文字とおり、不動産を売り出す時につける値段です。

売主の希望により、査定価格より高めに売り出す場合も安めに売りだす場合もあります。

そして、実際に買主との交渉で決着した価格が成約価格です。

「相場」は、さまざまな要因により求められる一般的な取引価格です。

では、不動産の相場を知らないとなぜ損をするかもしれないのでしょうか？
不動産会社や購入希望者との交渉の根拠を知らずに、不動産売却を進めることになるからです。

一般的な取引価格である相場の知識は、不動産会社や購入希望者と対等に話し合う武器になるとイメージするとよいでしょう。

不動産相場の種類

不動産相場には次の種類があります。

• ・平均価格から見る相場
• ・レインズ（指定流通機構）での相場
• ・土地情報総合システムでの相場
• ・査定一括サイト

それぞれ算定の根拠がちがう相場です。

平均価格から見る中古マンションの相場

まず、不動産相場を知る方法として、中古マンション、中古住宅、土地の平均単価を調べる方法があります。

中古マンションの平均単価の調べ方から見ていきましょう。

信頼できる住宅相場の指標

住宅相場を知る方法として、信頼できる指標は、国土交通省や不動産流通機構が公表しています。

それぞれどんな内容か見ていきましょう。

国土交通省の「不動産価格指数」

信頼できる住宅相場の1つが、国土交通省から発表されている「不動産価格指数」です。

これは、不動産の購入者へのアンケート調査により調べた実際の取引価格情報をもとにした指数です。

「不動産価格指数」は毎月出るので、経済情勢も反映している場合もあり、タイムリーな数値として参考になります。

ただし、物件の立地や特性による影響を除去した数値なので、特徴ある物件に当てはまらないケースもあります。

売却予定の物件がどんな物件か注意して、国土交通省の「不動産価格指数」を参考にしてください。

なお、国土交通省から「不動産取引件数・面積」も毎月公表されています。

不動産流通機構が提供する数値

東日本地域、中部圏、近畿圏、西日本地域には、公的な機関である不動産流通機構があります。

それぞれ担当する地域の、中古マンション取引動向を公表していますので、参考にしてください。

中古マンションの平均価格

国土交通省から発表されている「不動産価格指数」は、一般の方が見るにはわかり辛い面もあります。

そこで、各不動産会社や相場情報提供サイトなどは、不動産売却希望者の参考になる不動産の平均価格を公表しています。

中古マンションの平均坪単価だけでなく、平均価格や駅からの平均的な距離なども公表しているサイトもあるので、参考になります。

各不動産会社や各相場情報サイトが、国土交通省の「不動産価格指数」や、各地域の不動産流通機構が公表する取引動向を参考にしていれば、比較的信頼できるでしょう。

国土交通省の各地域の不動産流通機構のホームページや、中古マンション平均相場情報サイトなど、調べてみてください。

ただし、中古マンションの平均価格はあくまでも指標に過ぎません。

中古マンションの価格は、部屋の傷み具合や共用部分のメンテナンス状況など、さまざまな要因で変動します。

中古マンションの平均価格が高いからといって、必ずしも高値で売却に至るわけではないので注意しましょう。

平均価格から見る中古住宅の相場

中古住宅の相場は、中古マンションと同様の以下の方法で調べることができます。

• ・国土交通省から発表されている「不動産価格指数」
• ・不動産流通機構から公表されている取引動向
• ・各不動産会社や各相場情報サイト

中古住宅についても、平均価格が査定価格や売り出し価格、売却価格と一致するとはかぎりません。

とくに、築年数が古い中古の一戸建てについては、土地値しかつかない物件もあります。

相場だけを頼りにせず、不動産会社の査定を受けるなど、いくつかの方法で物件の価格をリサーチしましょう。

レインズを使った相場の調べ方

次に、レインズを使った相場の調べ方を解説します。

レインズとは

レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構により運営されている、不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです。

「Real Estate Information Network System」の略称で、運営組織の通称としても使われています。

レインズはもともと、不動産会社が売却依頼を受けた物件の情報を自社のみで抱え込まないようにするために構築されたシステムです。

物件の所有者と専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、一定の期日内に物件情報をレインズに登録しなければなりません。

レインズの登録物件は複数の不動産会社が見ることができ、迅速な不動産流通の促進に寄与しています。

レインズ・マーケット・インフォメーションを使う

以前から、不動産会社はレインズを使って取引価格の相場を知ることができました。

このレインズの情報を活用したのが、レインズマーケットインフォメーションです。

レインズマーケットインフォメーションでは、一般の方でも中古マンションと中古戸建住宅の相場を調べることができます。

不動産会社はレインズに登録した物件が成約すると、成約価格の情報をレインズに登録しなければなりません。

したがって、レインズには、数多くの実際の取引価格データが蓄積されています。

レインズマーケットインフォメーションを使えば、多くの取引事例から形成された数値を調べることができます。

具体的には、次の内容の調査が可能です。

• ・都道府県別、地域別のマンションと戸建の両方の価格
• ・エリアごとの直近2年間の平均成約価格、平均㎡単価、平均専有面積の推移

また、追加検索条件を活用すると、対象地域の事例一覧を見ることもできます。

地域や築年数をしっかりと絞り込んで検索すれば、自分の物件と条件が近い物件の成約価格を調査できるので、参考にしてください。

土地情報総合システムを使った相場の調べ方

土地情報総合システムとは、国土交通省が公表する不動産取引価格です。

国土交通省の土地情報総合システムは、一般の方でも非常に使いやすいサイトです。

土地価格の動向を調べたい地域に絞って検索することができます。

土地情報総合システムを使った土地相場の調べ方

土地情報総合システムでは、地域を絞って検索すると、実際の取引があった土地につき以下を調べることができます。

• ・最寄り駅からの距離
• ・取引総額
• ・面積
• ・㎡単価
• ・方位
• ・前面道路の幅員
• ・土地上の建物の将来の用途など
• ・用途地域
• ・建ぺい率
• ・容積率

土地情報総合システムは非常に詳しく、表も見やすいので、相場調査に利用してはいかがでしょうか。

土地情報総合システムを使った中古マンション相場の調べ方

土地情報総合システムでは、土地の取引情報だけでなく、中古マンションについても以下を調べることができます。

• ・最寄り駅からの距離
• ・取引総額
• ・専有部分の面積
• ・専有部分の間取り
• ・専有部分の用途
• ・専有部分の改装（リフォーム）状況
• ・土地上の建物の将来の用途など
• ・敷地の用途地域
• ・敷地の建ぺい率
• ・敷地の容積率

中古マンションの取引事例一覧も、非常に見やすい表となっています。

中古マンション取引を予定している方は、土地情報総合システムの数値と、他の相場とあわせて活用するとよいでしょう。

固定資産課税台帳の登録価格

固定資産税課税のもととなる固定資産課税台帳の登録価格についても、知っておくとよいでしょう。

固定資産税の課税対象は、土地、建物、固定資産です。

築年数の古い建物の評価をする際、固定資産課税台帳の登録価格を用いることがあります。

固定資産税は市区町村が課税主体です。

固定資産課税台帳の登録価格を知りたい場合、物件の所在地の市区町村で、固定資産評価証明書を取得できます。

また、納税通知書に固定資産課税台帳の登録価格が記載されています。

土地相場の指標

土地の買取では公的な数値を参考にして取引価格が決まることも多いです。

いくつか土地価格の指標をご紹介します。

路線価

不動産の相場は、一般の方同士で売買するケースと、不動産会社に買い取ってもらうケースが一致するわけではありません。

不動産会社に土地を買い取ってもらうときに用いる指標の1つが、路線価です。

路線価とは、土地に近い道路を基準に算出する価格のことで、次の2つがあります。

• ・「相続税路線価」
• ・「固定資産税路線価」

路線価は、公示地価なども参考に決定されます。

相続税計算のもととなるのが相続税路線価です。

固定資産税路線価は、固定資産評価の基準となる数値です。

路線価の基準となる道路に、私道はふくみません。

不特定多数の利用に供する道路を基準として路線価が決まります。

路線価は国税庁の路線価図で調べることができます。

公示地価と基準地価

次に、公示地価と基準地価について見ておきましょう。

ニュースで聞く価格なので、知っておいて損はありません。

公示地価とは、国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法にもとづき算出する価格です。

標準値と呼ばれる地域の1地点の価格を、不動産鑑定士2名以上が鑑定評価により求めます。

基準地価が公示地価と大きくちがう点は、都道府県が公表する土地価格であることです。

また、基準地価は、不動産鑑定士1名以上による鑑定評価をもとに決められます。

公示地価は国土交通省のホームページで、基準地価は各都道府県のホームページで調べることができます。

査定一括サイトを使った相場の調べ方

最後に、査定と相場の関係や、一括査定サイトを使った相場の調べ方・注意点を解説します。

まず「査定」について知ろう

よく「査定無料」「気軽に査定依頼お待ちしています」という不動産会社の広告を見るのではないでしょうか？
基本的に査定は無料なので、気軽に頼んでもお金が掛かる心配はありません。

ただし、遠方の実家の査定依頼など出張費を負担しなければならないケースもあるので注意しましょう。

ここまで解説してきた相場を自分で調べるのが大変だと感じたら、売却を本格的に決めていなくても、不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。

簡易査定

査定には簡易査定と訪問査定があり、査定一括サイトにいう「査定」は簡易査定を指しています。

簡易査定と訪問査定の差を確認しておきましょう。

簡易査定は、電話やメールで受け付けてくれる不動産会社も多いので、不動産会社の対応が信頼できるかどうかはかるためにも、おすすめです。

ただし、簡易査定には次の特徴があります。

• ・簡易査定は机上査定ともいわれる
• ・現地を見ずに物件の価格を算出する査定方法
• ・簡易査定では、査定をする段階で明らかになっている情報を基に物件の価格を算出する

簡易査定では、物件の傷み具合や周辺環境などの詳細は考慮できません。

また、各不動産会社で査定する際に使う指標が違うケースも多く、査定会社によって価格が異なることもあります。

ここまでお話してきた各種相場と同じく、あくまでも物件価格の目安と考えましょう。

本格的な訪問査定

簡易査定より本格的な訪問査定についても確認しておきましょう。

訪問査定は、以下の特徴を有します。

• ・不動産会社の担当者が売却予定の物件を確認して算出
• ・物件の特徴を考慮して価格を算出

考慮する特徴の例

• ・周辺の環境、日当たり、騒音、土地の形、前面道路の幅、物件の劣化具合、対象物件がマンションの場合、管理の状況

査定方法は取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つですが、各査定方法を併用する場合もあります。

一括査定サイトで相場を知ろう

一括査定サイトに物件の概要を登録すると、サイトに参加する不動産会社数社に査定してもらえます。

前述のとおり、一括査定サイトで出される査定価格は簡易査定結果です。

そのため精度はあまり高くありません。

一括査定サイト利用は、不動産会社によりどのくらい査定価格の幅があるのか知りたい人におすすめです。

不動産売却を急いでいなければ、低すぎる価格しか出なければ売却しないなど、売却の意思を決定する材料となります。

いつか売却するにしても、あせらず待つ方法もあるでしょう。

逆に、少し安くても早期に売ってしまいたい場合、一括査定サイトで出た価格を頼りにして、売却希望価格を決定することもできます。

いずれにしても、一括査定サイトで一番高い価格を出した不動産会社だけでなく、いくつかの会社の話を聞くとよいでしょう。

まとめ

ここまでで、不動産相場の意味や役割、不動産相場の種類と調査方法などを詳しく解説してきました。

不動産相場を知ることは、不動産会社や購入希望者と対等に話し合える知識になるので、ぜひ、調査してください。

不動産相場を調べるうえで注意しなければならないのは、「調べすぎないこと」です。

相場はあくまでも目安であり実際に売却できる価格と一致するとはかぎりません。

不動産売却は、売却の時期や経済状況、売主と買主それぞれの事情など複雑な要因がからみあって、成約にいたります。

詳しい情報をインターネットで調べすぎて、実際の取引とかけはなれた感覚になってしまわないようにしましょう。

不動産取引を安心かつスムーズに進めるには、信頼できるプロにまかせましょう。

不動産売却を検討中の方は、早めに不動産会社に相談することをおすすめします。