不動産に関する記事

売却を任せる不動産会社はどこがいい？

不動産の売却は、立地条件や築年数、面積などの物件の内容が大きく影響しますが、売却を依頼する不動産会社によっても結果は大きく異なります。
高く売却できるか、スムーズに売却が進むかは、依頼する不動産会社や担当者の力量が大きく関係するといえるでしょう。
希望する金額や条件での売却が成功するかは、不動産会社選びによって決まるといっても過言ではありません。

また、不動産にもさまざまな種類がありますが、不動産会社によって得意分野が異なるため、売却する不動産が得意な会社を選ぶことも大切です。

優秀な不動産会社を見極める9つのポイント

不動産業者を決める際、見るべきポイントは以下の9点です。

どこがいい業者なのか見極められるよう、1つずつ確認しましょう。

行政処分を受けていない

国土交通省が管理している「ネガティブ情報等検索サイト」では、不動産会社が不法行為などを行った場合の行政処分を検索できます。
行政処分を受けた不動産会社すべてが悪徳業者とはいえませんが、少なからず不動産会社選びの指標にはなるでしょう。
依頼する予定の不動産会社が過去に法律に違反していないか確認しておくことをおすすめします。

また、不動産会社の概要がわかる宅地建物取引業者名簿でも行政処分歴が確認できます。
宅地建物取引業者名簿は国土交通省の地方整備局の窓口や都道府県ごとの窓口で確認することが可能です。

参考：ネガティブ情報検索サイト：国土交通省
国土交通省　ネガティブ情報等検索サイト (mlit.go.jp)

長く不動産売買に携わっている

不動産売買を仲介するには、宅地建物取引業の免許が必要となります。
不動産会社が本店のみの場合は都道府県知事が、複数の都道府県に支店がある場合は、国土交通大臣が免許を発行します。
宅地建物取引業の免許番号の具体例は以下のとおりです。

「東京都知事免許（3）〇〇〇〇〇号」
「国土交通大臣免許（1）〇〇〇〇〇号」

（）内の数字は更新回数を意味しており、数字が大きいほど不動産売買の経験が長いことになります。
不動産売買の経験が長いことは、信頼できる不動産会社の目安になるでしょう。
なお、宅地建物取引業の免許は5年に1度更新されます。

ただし、免許番号の数字が大きいことが、かならず信頼できる条件になるわけではないため注意が必要です。

地域の不動産需要に詳しい

物件がある地域に詳しい不動産会社かどうかも売却するうえで重要なポイントです。
地域での不動産売買の経験が豊富な場合、適正な売り出し価格をアドバイスしてくれる可能性が高いでしょう。

また、不動産会社は横のつながりが強いため、そのエリアで検討している人の情報も入ってきやすく、スムーズに売却できる可能性が高くなります。
物件のある地域に詳しいため、地域の良いところをアピールできるのもメリットだといえます。

不動産売却の経験・実績が豊富

不動産の売却を依頼する不動産会社が、売却の実績が豊富かどうかも重要なポイントです。
はじめて不動産を売却する人にとっては、不動産売却の実績が豊富な会社のほうが安心して売却を任せられるでしょう。

また、不動産の査定において、不動産会社の取引事例の数が査定額の精度に大きく影響します。
地域での売却経験が豊富であったり、売却する不動産に似た物件の売却実績が豊富であれば、査定額に対しても信ぴょう性があるため信頼できるでしょう。

不動産売却時に役立つサービスがある

大手不動産業者は売却のために提供しているサービスが充実しています。

例えば、以下のようなサービスがあります。

このように様々なサービスが用意されています。

不動産業者のホームページなどでサービスの有無や内容を閲覧して、比較検討してみるとよいでしょう。

囲い込みを行っていない

不動産業者には、両手仲介のために物件の「囲い込み」をする業者が存在します。

媒介契約時に「囲い込みをしないですか？」と担当者に質問しておくとよいです。

また、販売活動が始まったら、担当者に同じ確認をした際に事実を売主に報告しなければなりません。

途中の報告の連絡の際にも確認してみましょう。

信頼関係が築ける営業担当者がいる

不動産の売却にはある程度時間がかかるため、担当営業との関係が重要となります。

そのため、レスポンスが早く、こまめな連絡が取れる担当者がよいでしょう。

また、「宅地建物取引主任士」の資格試験に合格しているかどうかも大切です。

宅地建物取引主任士の資格を有していると、名刺にその旨が記載されているため、初対面でも判断できる基準となります。

資格だけでなく実務上の経験も重要なので、できれば実務経験が豊富な担当者がよいでしょう。

特に、初めての不動産売却では不安な気持ちや疑問があるはずです。

売主の気持ちに寄り添い、親身に対応してくれる担当者が一番の理想でしょう。

もし、担当者との意思疎通やコミュニケーションがとれず、変更してもらいたいという場合には、媒介契約を結んだ会社にその旨を相談すると担当者を変更してもらえることもあります。

売却額の根拠を示してくれる

複数社に不動産査定をしてもらった場合、査定額の高さだけで仲介業者を決めるのはやめましょう。

査定額の根拠を聞いて、きちんとした根拠が答えられない業者はやめたほうが無難です。

根拠もなく高い金額の査定を出して、結果売れず、値下げするしかなくなるということもあり得ます。

的確なアドバイスをくれる

売却を依頼する不動産会社が、売却のためのアドバイスをしてくれるかどうかも確認しておくことをおすすめします。
はじめて不動産を売却する場合は、わからないことも多く、不安でしょう。
自分で調べることも可能ですが、経験がないと難しいです。
対して、的確にアドバイスしてくれる担当者がいれば、売却の結果が変わる可能性があります。

とくに築年数が経過している不動産の場合は、リフォームしたほうがいいのか悩むケースが多いです。
相談せずに売主の判断でリフォームした場合は損をしたり、逆に売れにくくなることがあるため注意しましょう。

物件にあったアドバイスをくれる不動産会社であれば、好条件でのスムーズな売却が期待できます。

不動産売却は大手と地元不動産会社とで結果が異なる

不動産業者といっても、

• ・テレビのコマーシャルをしているような大手の不動産業者
• ・商店街に昔からあるような地域密着の個人でやっている不動産業者

など、気をつけてみてみると数が多いです。

大手不動産業者と地元密着の不動産業者のどちらに依頼するかによって、売却までにかかる期間・売却額が変わります。

不動産の売却にはどこがいいのか確認する前に、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

大手不動産会社に売却するメリット・デメリット

まずは大手不動産業者について確認します。

メリット

大手不動産業者のメリットは宣伝力や広告力の強さと、ブランドの安心感です。

これら2点を深堀していきます。

宣伝力や広告力の強さ

　
大手不動産業者の強みはなんといっても宣伝力です。

この宣伝力は、地元密着型の中小不動産業者にはないメリットといえます。

全国的に支店を展開しているところなら、他の支店で買主を探すことも可能です。

早く買主を見つけるという点において、有利になる可能性があります。

また、インターネットの普及により、若い世代の方はネットで物件を検索する方が増えています。

大手のようにホームページが充実していれば、自分の物件が購入検討者の目に触れる機会も増えるでしょう。

ブランドの安心感

大手不動産業者のネームバリューは、買主が安心できるというメリットもあります。

買主側からすると、中古の住宅を購入する際、

• ・本当に長く住み続けられるか
• ・すぐに壊れて、購入額以外に出費が大きかったら困る
• ・価格は適正かどうか

上記のような不安を感じている場合があります。

その際、大手不動産業者の場合には「保証制度」を設けて、不安の解消につながるフォロー体制を用意しています。

不動産売買に慣れていなかったとしても、買主は安心して購入することができるのです。

デメリット

大手不動産業者に仲介を依頼したときは、事務的な対応に感じることや、物件の囲い込みにあいそうという点で不安に感じる方が多いです。

事務的な対応に感じる

大手不動産業者の場合、担当者の扱っている案件が多いため、親身になってくれていないような気持ちを味わうことがあります。

担当している案件が多いと、その数だけ問い合わせや報告を受けるので、どうしても最低限の連絡になりがちです。

他に優先すべき仕事があれば、自分の物件の売却活動は後回しにされる可能性もあります。

もちろん、大手不動産業者の全てのケースで起こることではありません。

しかし、親身に対応してほしいと考える場合には、地元密着の中小不動産業者よりも不満を感じることが多いでしょう。

物件の囲い込みが起こる

不動産業者は物件の売買の仲介をすることで利益を受けています。

売主だけでなく、自分の会社で買主を見つけることができれば、「両手仲介」といって、受け取ることができる仲介手数料が2倍になります。

このとき、両手仲介にするために売却不動産を公開せず、自社の中で買主を探そうとすることを「囲い込み」といいます。

通常、売却の依頼を受け媒介契約を結ぶと、「レインズ」と呼ばれる不動産業者が閲覧可能な不動産物件情報のデータベースに登録します。

しかし、下記のように囲い込みが行われることがあります。

もうひとつ、両手仲介の問題点として、多少の値下げをしても不動産業者は片手仲介に比べて、受け取れる報酬が多いことが挙げられます。

つまり、多少値下げをしてでも自社で買主を見つけようとする可能性があるということです。

買主側は、値下げされるので得になりますが、売主側からすると少しでも高く売却したいと考えます。

つまり、値下げされた分、数百万円単位で損をしてしまうということになりかねません。

このように囲い込みをする業者を選んでしまうと売主だけが損をするということになるので、注意が必要です。

大手不動産会社がおすすめな人

大手不動産業者がおすすめなのは、「築浅物件」や「都市部などの立地条件が良い物件」を売却しようと考えている方です。

人気がある地域であったり、築浅物件だとすぐに買い手が見つかる可能性が高いです。

売却する物件が上記に該当する場合には、たくさんの人の目に触れることで早く買い手が見つかる可能性があります。

したがって、大手不動産業者に仲介を依頼し、大々的に広告宣伝してもらうとよいでしょう。

地元不動産会社に売却するメリット・デメリット

地元不動産業者に売却を依頼するときには、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

メリット

地元の中小不動産業者に仲介を依頼する場合のメリットは以下の2つです。

これらについて、詳しく解説していきます。

親身になってくれる担当者に出会いやすい

大手不動産業者に比べ、人と人との繋がりを大切に考えてくれる担当者に出会いやすいというのが、メリットとして挙げられます。

「他の利益が上がりやすい物件を優先しよう」などと後回しにされる可能性は、大手より低いといえます。

不動産の売却は1日、2日で終わるものではありません。

「売れるまで、一生懸命サポートしよう」という気持ちがある担当者の方が、連絡を取り合うときなどに安心できます。

地元密着だからこその情報網を持っている

大手不動産業者だけが広い情報網を持っているとは限りません。

地元で何十年も不動産業をしていると大手にはない、独自のネットワークを持っている業者も存在します。

個人的に「物件の情報が入ったら、連絡をください」などと、その地域でピンポイントに物件を探している顧客を抱えているケースもあります。

また、経験も豊富で、売却に至るまでのコツやノウハウを持っていることもあるでしょう。

不動産を購入する人は、物件の見た目や間取りなどだけで判断するのではなく、周辺環境や学校の様子などの地域の情報も知りたいものです。

大手では表面的な情報しか与えられないことが多いですが、地域密着の中小不動産業者だとより詳細な情報を提供できます。

買主からも信頼を得やすく、購入につながるということも多いでしょう。

デメリット

地元の中小不動産業者のデメリットは、大手に比べると宣伝力が劣ることです。

大手不動産業者に比べると、宣伝力・広告力が弱いところが地元の中小不動産業者のデメリットといえるでしょう。

アットホームやSUUMOといった不動産情報サイトなどでは、大手不動産会社にたくさんの情報を掲載してもらうため、1件あたりの掲載料を安くしています。

たくさん物件が掲載されると、閲覧する人が増加し、そのサイト自体の価値が上がります。

そのために大手不動産業者には掲載料を下げ、たくさん掲載してもらおうとするのです。

このようにサイト自体の価値を上げたら、中小不動産業者からは高い金額の広告宣伝料を受け取るという仕組みになっています。

広く宣伝するという点においては、地元密着の中小不動産業者は大手不動産業者には敵わないのです。

地元不動産会社がおすすめな人

地元密着の中小不動産業者に仲介を依頼した方が良いと考えられる方は、売却する物件が郊外にある方です。

売却しようとする物件の近くに大手不動産業者の店舗がない場合には、なおさら地元密着の不動産業者に依頼したほうがよいでしょう。

地元密着の中小不動産業者は、販売するための物件の魅力や地域の魅力などのセールスポイントを押さえています。

郊外の物件では、大手不動産業者よりも有利に戦略を立てられるでしょう。

不動産会社に依頼するときの不動産の売却方法

不動産売却を依頼するのはどこがいいのかわかったところで、売却方法についても確認しておきましょう。

不動産の売却方法には、「不動産会社に仲介を依頼する方法」と「不動産会社に直接買い取ってもらう方法」があります。

不動産仲介会社に依頼して売却

不動産会社に売却を依頼する場合は、媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約は、売買の条件を明確にさせ、後でトラブルにならないように締結します。

媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、選択することが可能です。
それぞれの特徴を解説します。

専任媒介契約

専任媒介契約は、依頼できる不動産会社は1社だけですが、自分で買主を探すことも可能な契約です。
専任媒介契約を締結した場合、不動産会社は、契約日の翌日から7営業日以内に不動産流通機構に物件を登録してレインズに掲載し、2週間に1回以上売主に対して売却活動などの状況報告をする義務があります。
専任媒介契約は、やり取りする不動産会社は1社だけのため、内覧の日程調整などがしやすいメリットがあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に契約を締結するのは1社だけですが、売主が自分で見つけた購入希望者でも、依頼した不動産会社を通して取引することが義務付けられています。
専属専任媒介契約を締結した場合、不動産会社は契約をした日の翌日から5日以内に不動産流通機構への登録を行う必要があり、1週間に1回以上売主に対して売却活動などの状況報告をする義務があります。
3つの媒介契約の中で最も制約が多い契約ですが、売却活動状況が把握しやすいことがメリットです。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼することが可能で、自分で見つけた購入希望者と直接取引をすることも可能な契約です。
不動産会社は不動産流通機構への物件の登録や売主に対して売却活動などの状況報告を行う義務はありません。
複数の不動産会社に売却を依頼できることはメリットですが、複数の不動産会社とのやり取りが必要になるため注意が必要です。

また、一般媒介契約には、どの不動産会社と契約を結んでいるかを開示する明示型と開示しない非明示型があり、どちらか選択することができます。

不動産会社が直接買い取り

買い取りとは、不動産会社に直接買い取りしてもらう方法で、すぐに現金化できるメリットがあります。
不動産会社によっても異なりますが、最短数日で売買契約することができ、1ヶ月以内に残代金の決済をすることも可能です。
査定や内覧などがあるため不動産会社に仲介で依頼するのが面倒な人やできるだけ早く不動産を売却したい人には向いている方法だといえます。

ただし、不動産会社に直接買い取りしてもらう場合、仲介で依頼した場合と比べて安い金額での取引となるというデメリットがあるため注意が必要です。
通常取引される市場価格の6〜8割程度の金額になるため手元の残る現金が少なくなることは覚悟しておきましょう。

家を高く売るためには複数社の査定が必要

不動産の売却を決めたら、まず同じような条件の物件がおおよそいくらで売り出されているのか、ネットなどでリサーチします。

次に、不動産一括査定サービスという、複数社に無料で不動産の査定を依頼できるサイトで査定を行いましょう。

こういったサイトを利用することで、一社一社比べると大変な選定作業を一回で行うことができます。

サイトで一度不動産の物件情報を入力するだけで、そのエリアの不動産業者を複数社挙げてくれます。

少しでも高く物件を売ってくれる業者と出会えるでしょう。

おすすめの不動産一括査定サイトは、利用者が多く、実績が多い「イエウール」です。

イエウールの特徴は大手・中小に加えて、地元密着の不動産業者にも査定の依頼ができるという点です。

また、こうした査定サイトは、登録する不動産業者の審査をしっかり行っているので、優良な業者が多いです。

特にイエウールは、登録する不動産業者を審査する際に、その不動産業者を訪ね、直接会って面談するという方法を取っています。

登録後もクレームや苦情が多い業者に関しては、提携を解除するなどの措置が取られます。

不動産査定の依頼方法

不動産査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

それぞれの違いを理解して、自分に合った方法を選びましょう。

机上査定

机上査定とは、物件の情報をもとにおおまかな売却金額がわかる査定のことで、簡易査定とも呼びます。
不動産会社の担当者が現地を訪問せずに、物件情報と実際取引された成約事例などをもとに市況を考慮して査定額を算出する方法です。
机上査定は、インターネット、電話、メールなどで依頼することができ、一般的には数日で査定結果が出ます。
早ければ即日査定が出ることもありますが、依頼する不動産会社の混雑状況や依頼する曜日、時間帯によって異なります。

訪問査定

訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が現地を訪問、調査して算出する方法です。
建物や設備の状態、日当たりや眺望に加え、周辺環境なども詳細に調査するため精度の高い査定方法だといえます。
売却の意思が固まっている場合は、机上査定はせずに訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問する必要があるため、査定する日程を調整する期間を含めて、1〜2週間ほど時間がかかります。

不動産売却の流れ

不動産を売却することに決めたら、まずは、訪問査定を依頼しましょう。
適正な売り出し価格を設定するために、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
先述した不動産会社選びに重要なポイントに気をつけながら、慎重に売却を依頼する会社を検討しましょう。

依頼する不動産会社と売り出し価格を決定したら、媒介契約を締結し、販売がスタートします。
住みながら売却することも可能ですが、内覧する前にはできる限り不用品を片付け、きれいに清掃することをおすすめします。

内覧をして気に入る人がいれば申し込みが入ります。
購入希望者と交渉となり、条件があえば、売主、買主双方が契約書に署名、捺印し、売買契約を締結します。

契約後は決済に必要な書類を用意し、決済の準備をしましょう。
一般的には銀行の個室などで、司法書士、銀行員立会いのもと、残代金の支払いや所有権移転の手続きなどを行います。
書類に不備などがなければ、1時間ほどで完了します。

まとめ

不動産の売却において、仲介を依頼する不動産業者選びは重要です。

大手不動産業者にも、地元密着の中小不動産業者にも、メリットとデメリットがあります。

不動産を売却するならどこがいい業者なのか様々な視点でチェックし、慎重に選びましょう。

不動産売却に関してお悩みがある場合は、ぜひ不動産売却マップにご相談ください。

経験豊富な担当者がお客様のご要望に沿って不動産売却をサポートいたします。