COLUMN不動産に関する記事

不動産の売買契約は、重要事項の説明を受け、売主・買主双方が契約内容に合意した後、売買契約書に署名押印を行い、売買契約が締結となります。

売買契約書面は、一般的には取引の仲介を行う不動産仲介業者が作成しますが、契約内容に関してその当事者が理解することは重要なことです。

こちらでは、不動産売買契約書に記載されている内容やチェックすべきポイントについて解説いたします。

不動産売買契約書とは

不動産売買契約とは、売主側の売りますという約束、買主側の買いますという約束を書面化したものです。

民法上では、一般的な売買契約は口約束だけで成立し、契約書の作成は義務ではありません。

しかし、宅地建物取引業者が関係すると、宅地建物取引業法によって、契約が成立したら、遅滞なく多宅地建物取引士が記名、押印した不動産売買契約書の交付が義務となっています。

それでは、なぜ不動産の売買契約では書面を取り交わすことが必要なのかについて、解説いたします。

不動産売買契約書を書く理由

不動産の売買は、とても高額な取引であり、取り決めや細かな手続きがあります。

そのため、具体的な取引の内容や契約の条件を書面化することによって、トラブルを防止することになるのです。

口約束だけでは後々のトラブルになる可能性もありますし、売主もしくは買主が契約解除の申し出をした場合、どちらかが損をすることにもなりかねません。

不動産売買契約書の記載内容と雛形サンプル

それでは、一般的な不動産売買契約書に記載される内容について解説いたします。

以下の土地建物売買契約書についても合わせてご覧ください。

なお、売買契約書の内容は、買主、売主の双方が契約条件について、合意すれば法令や公序良俗に反しない限り、原則は自由となっています。

しかし、不動産会社が売主の場合には、買主側に不当な契約がないように、宅地建物取引業法によって、一定の制限が設けられています。

売買代金について

売買代金の総額や、手付金、内入金、残代金の金額とその支払い時期についても、明確に取り決めが行われます。

取り決めたとおりに、その金額の支払いが行われないと、債務不履行となり取引の相手側から損害賠償の請求や、契約解除になることもあるため、余裕のある支払いスケジュールが重要です。

さらに、売買の形態によっては建物に消費税が課税されるケースもありますので、売買代金の中に消費税が含まれているかの確認も重要ですので、ご注意ください。

手付金について

手付金は売買などの契約の際に、買主から売主へ支払いが行われる金銭のことで、民法上では手付金が交付された場合は、解約手付という考えとなります。

解約手付とは、相手側は契約の履行に着手するまでは、買主は支払った手付金を放棄して、また売主は受領した手付金の倍額を償還して契約を解除することが可能となります。

また、手付金は残代金支払い時に売買代金の一部に無利息にて充当されることとなります。

手付金の上限額は宅地建物取引業法 に よって、売買価格の20％が上限と決められております。

売買の目的物と売買代金について

売買対象となる不動産を、売買契約書記載の売買代金にて買主が買い受けることを規定しています。

さらに、売買代金のほか、取引の対象となる不動産を明確化するため、土地や建物の所在や地番、面積などの売買対象となる不動産の情報が記載されています。

マンションの場合には、区分所有建物の情報や敷地権の目的たる土地の情報について記載されます。

売買代金の支払いの時期と方法について

売買代金の支払い方法や内金および残代金のそれぞれの金額および支払日が規定されています。

売買対象面積・測量・代金清算について

売買の対象となる土地・建物などの面積に関して、規定しています。

土地の面積は、登記事項証明書（登記簿）に記載されている土地面積を取引対象とする場合と、実際に測量をした実測面積を取引対象にする場合の2つの方法がございます 。

不動産売買契約締結後に測量を行う場合には、登記事項証明書（登記簿）に記載された面積と差異が生じた面積増減分については、実測面積に差異が生じたとしても清算を行わない場合と、別途売買代金にて清算を行う場合があります。

トラブルを避けるためにも、事前に契約条件をすり合わせた上で、契約条文に規定します。

境界の明示について

土地や戸建ての不動産取引の場合には、売主は取引対象不動産の隣地所有者立ち会いのもと、新たに境界線を設置して、境界を確定させることが必須となります。

所有権移転の時期と登記申請について

買主が売主に対して売買代金全額を支払った時点で、売主から買主に所有権が移転することを規定しています。

また、売主は売買代金の受領と同時に買主への所有権移転の登記申請をしなければなりません。

引き渡しの時期について

取引した不動産の引き渡し日が規定されています。

前段の「所有権移転の時期」によって、所有権移転日と不動産の引き渡し日は同じ日となることが一般的です。

居住している不動産の買い替えに伴う売却などの場合には、別途規定することもあります。

抵当権の抹消

売主は売買代金の受領と同時に買主への所有権移転を阻害する一切の負担を除去・抹消することが規定されています。

引渡し完了前の滅失・毀損

不動産の引渡完了前に、天災地変など売主・買主の双方に責任のない事由により不動産の毀損や滅失が発生し、かつ修復が困難な場合には、不動産売買契約の解除が可能なことを規定しています。

不動産売買契約を解除する場合、買主は売主に対して、受領済みの売買代金などの金員を無利息にて返還することが必要となります。

物件状況等報告書について

付帯している設備に関しては、意外と多く発生するトラブルのため 、売主は不動産売買契約締結時点における不動産の状況を物件状況報告書によって、買主に説明することを規定しています。

後ほど解説する瑕疵の責任に関する規定と関連する内容となりますので、正確な状況の記載が必要となります。

公租公課等の分担について

固定資産税や都市計画税等の公租公課等の負担については、引き渡し完了日の前日までを売主、引き渡し完了日以降を買主が収益または、負担することが規定されています。

引き渡し完了日をもって清算することが定められており、一般的には日割りで行われることが多いです。

瑕疵※の責任について

不動産の引き渡し完了後、一定期間の間に、不動産に隠れた瑕疵が見つかった場合の売主の瑕疵担保責任に関する内容が規定されています。

瑕疵担保責任の期間は、個人間での取引の場合、引き渡し完了日から3カ月と規定することが一般的です。

※瑕疵とは、きずや欠点、または過失、あるいは法律上、なんらかの欠点や欠陥のあること

設備の引渡・修復について

付帯する設備に関しては意外と多く発生します。

そのため、付帯する主要設備の引渡の有無を設備表へ記載し、その内容の通りに各設備を買主へ引き渡すこととなります。

また、引き渡す設備の中で、故障や不具合についてはナシとした主要な設備については、売主は使用可能な状態で引き渡しを行い、引き渡しが完了した日から7日以内に請求を受けた故障や不具合については、責任の所在は売主側にあることが規定されています。

手付金の解除について

不動産売買契約書に記載された手付解除期日までであれば、売主は手付金の倍額を買主に支払い、また、買主は手付金を放棄することで不動産売買契約を解除できるとした手付解除に関する規定が定められています。

契約違反による解除と違約金

売主または買主が不動産売買契約の債務の履行を怠ったときにはその相手方に対して、書面により債務の履行を催告した上で、不動産売買契約を解除して、違約金の支払いを請求することができると定められています。

融資利用の特例

不動産の売買においては、買主の多くは住宅ローンを利用して売買代金を支払いますが、万一、買主が融資の承認を得られない場合には、融資の承認取得期日までであれば、不動産売買契約を解除できるとした特約を定めることが一般的です。

また、不動産売買契約書には融資利用の申し込み先や融資承認の取得期日、融資の金額、融資利用の特約に基づく契約の解除日が定められています。

敷地権が賃借権の場合の特約

マンションなどの区分所有建物の敷地が賃借の場合（定期借地権マンションなど）については、売主はその賃借権を買主へ譲渡することについて、土地所有者に賃借権譲渡承諾書を取得することとなります。

また、売主が賃借権譲渡承諾書を得られない場合（土地所有者が賃借権の移転を認めない場合）には、賃借権譲渡承諾の特約に基づく契約解除期日までであれば、不動産売買契約を解除できるとした特約規定があります。

反社会的勢力の排除について

平成23年6月以降順次、不動産取引からの反社会的勢力の排除を目的とした標準モデル条項が導入されています。

売買契約書の条項の中に、売主および買主が反社会的勢力ではないこと、物件を反社会的勢力の事務所その他の活動拠点に供しないことなどを確約する条項が盛り込まれることとなりました。

以上、不動産売買契約書に記載される主な内容について解説しました。

下記のサイトでは、土地建物売買契約書の書き方・見本を確認することができますので、ご興味ある方は是非ご確認ください。

参考：土地建物売買契約書の見本（bizocean：ビズオーシャン）

引用：土地建物売買契約書の見本（bizocean：ビズオーシャン）

売買契約書記載にはここに注意！

前述の通り、不動産売買契約書の作成は、売買の仲介を依頼した不動産仲介業者（宅地建物取引業者）が行います。

契約の当事者は、不動産仲介業者が作成した売買契約書がどのような内容であるかについて、十分に理解することが重要で、のちのトラブルを防ぐこととなります。

また、不動産の取引は個別の要素も含まれるため、注意すべきポイントは一律とはいきませんが、これまで解説した内容と合わせて、内容をしっかりと理解するようにしましょう。

不動産の用語は難しい用語も含まれるため、わからないことや気になる点があれば、不動産売買契約を締結する前に、納得できるまで不動産仲介業者に確認をしましょう。

売買契約書、重要事項説明書の内容について

売買契約締結の前に行われる重要事項説明では、記載されている内容はもちろんのこと、登記事項証明書（登記簿）や測量図、付属書類も合わせてご確認ください。

また売買契約書では、売買の対象となる不動産の範囲、売買代金、手付金額などの記載内容に漏れや誤りがないかを十分にご確認ください。

契約条件や不明瞭な規定について

瑕疵担保責任や設備補修責任の期間が明確に定められているか、また手付金解除期日、融資承認の取得期日、残代金支払い日と引き渡し日が事前の取り決め通りに記載されているかどうかもしっかりとご確認ください。

不動産売買契約に必要なもの

不動産の売買契約は、一般的には売主と買主の双方が立ち会い、契約手続きが行われます。

こちらでは、契約の締結にあたり、売主、買主それぞれの必要な書類等について解説します。

売主側の必要書類

• ・土地・建物登記済証（権利書）または登記識別情報
• ・所有者の印鑑証明書（3カ月以内発行のもの）
• ・建築確認通知書・検査済証
• ・測量図・建物図面・建築協定書
• ・物件状況等報告書
• ・設備表
• ・固定資産税・都市計画税納税通知書
• ・管理規約・管理組合総会議事録など（取引対象がマンションの場合）
• ・収入印紙（金額は売買代金によって異なる）
• ・本人確認書類
• ・実印
• ・仲介手数料の半金
• など

買主側の必要書類

• ・手付金
• ・収入印紙（金額は売買代金によって異なる）
• ・本人確認書類
• ・印鑑
• ・仲介手数料の半金
• など

まとめ

以上、不動産を売却する際に取り交わす売買契約書に関して解説してまいりました。

一般的に、高額となる不動産の取引にあたっては、重要事項説明と売買契約書がとても重要です。

とくに、売買契約書に関しては、署名捺印後は簡単には契約解除をすることができません。

しっかりと事前に確認し、わからない点があればご自身でお調べいただくことはもちろんのこと、それでもわからなければ、不動産仲介業者へ納得がいくまで確認するようにいたしましょう。