COLUMN不動産に関する記事

不動産を売却した際には、税金が課せられる場合があります。

この税金の仕組みをよく理解していないと、いざ売却した後に想定外の出費で悩まされることもあるので注意が必要です。

特に不動産売却やそれに伴う確定申告は、一般の方にはあまり馴染みがなく、専門用語も出てくるため、心配される方も多いのではないでしょうか。

そこで、本記事では不動産売却時の税金の仕組みと確定申告で経費計上できる費用を解説していきます。

税金が課せられる譲渡所得とはなにか

「譲渡所得」とは不動産売却価格から、譲渡費用と取得費用を差し引いて残った利益のことを指します。

不動産売却においては、この譲渡所得が発生した場合に、その金額に対して所定の「所得税」と「住民税」が課税される制度となっています。

この不動産売却における所得税と住民税を、総称して「譲渡所得税」と言います。

ここでのポイントは、譲渡所得は売却価格とその不動産を購入した際の単なる価格差ではなく、「実際に得た利益」です。

したがって、譲渡所得は、売却するために要した費用の「譲渡費用」および不動産の購入価格とそれに要した費用の合計である「取得費」を売却価格から差し引いて算出されます。

譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が変わる

譲渡所得税は売却した不動産の所有期間が、5年を超えるか否かで適用される税率が異なります。

5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」と分類され、長期譲渡所得の方が低い税率となります。

なお、所有期間は不動産を売却した年の1月1日現在で決まるため、不動産を購入した年から数えて6回目の1月1日を迎えたとき、5年超の所有として認められます。

つまり、購入した年から単に5年間経過しているだけでは5年超の所有とは認められない点には注意が必要です。

譲渡所得税の税率

上記の様に、譲渡所得税は所有期間が長いほど、税率が低く設定される仕組みとなっています。

譲渡所得税は経費申告することで節税することができる

譲渡所得税は、「実際に得た利益」に対して課税されると説明しました。

つまり、なるべく経費を計上することによって譲渡所得の金額を下げることができ、その分税額を抑えることが可能です。

経費として計上することができるのは、先述した通り、売却するために要した費用の「譲渡費用」と不動産の購入価格とそれに要した費用の合計である「取得費用」です。

この譲渡費用と取得費用を確定申告時にしっかりと経費計上することで、譲渡所得税を節税あるいは非課税とすることができるのです。

特別控除が利用できる場合はさらに節税効果がある

一定の要件を満たすことにより、特例として「特別控除」を受けられる場合があります。

この特別控除は、先述した譲渡所得からさらに所定の控除額を差し引くことができ、これによって算出された譲渡所得を「課税譲渡所得」と言います。

たとえば、売却した不動産が居住用のマイホームである場合は、譲渡所得から3,000万円を控除することができる制度があります。

この制度が適用となった場合、売却後の譲渡所得がもし1,000万円発生したとしても、課税譲渡所得は控除額の3,000万円を下回るため、譲渡所得税は非課税です。

ただし、この特別控除は配偶者や直系血族への売却である場合や、前年・前々年に他の特別控除を利用していた場合など、一部適用されないケースもありますので注意しましょう。

確定申告で譲渡費用への計上が認められる経費

まずは、譲渡費用への計上が認められる経費について見ていきましょう。

代表的な費用としては下記の様な費用項目があります。

• ・土地の測量費用
• ・仲介手数料
• ・契約書の印紙代
• ・立ち退き費用
• ・建物の解体費用
• ・売買契約をした後、他へさらに高い価額で売却するために、最初の契約者に支払った違約金
• ・売却価格を高めるために行った修繕費用

上記のように、売却するため、あるいは売却価格を高めるために要した費用については経費計上することが可能です。

また、通常買主によって負担される費用（所有権移転登記費用など）を売主が負担した場合は、この費用についても経費計上が認められる場合があります。

確定申告時には、費用発生の証拠となる契約書や領収書などが求められるため、物件を引き渡したあとも、確定申告が完了するまでは大切に保管しておきましょう。

譲渡費用へ経費計上できない費用

続いて、譲渡費用へ経費計上できない費用です。

一見すると売却に必要な経費と思える項目もあるので注意が必要です。

• ・抵当権抹消登記費用
• ・相続登記費用
• ・居住中の建物修繕費用
• ・固定資産税
• ・税理士への報酬

抵当権抹消登記費用や税理士への報酬は譲渡費用に含まれても良い気がしますが、あくまで間接的な費用として、税務署はこれを認めてくれません。

譲渡費用は取り扱いが難しく、さらに曖昧な項目もあるため、経費計上されるか判断が難しい場合には、不動産会社や最寄りの税務署へ相談してみましょう。

確定申告で取得費に経費計上できる費用とは

不動産を取得した際の不動産価格以外にも、取得するために要した費用を経費計上することが可能です。

• ・仲介手数料
• ・不動産取得税
• ・免許登録税や登記手数料
• ・契約書の印紙代
• ・ローン事務手数料および抵当権設定登記費用
• ・固定資産税・都市計画税の精算金
• ・建物に附属する設備費
• ・建築費や工事にかかった諸費用

譲渡費用では抵当権抹消登記費用が経費として認められなかった一方で、取得費用ではローン手数料や抵当権設定登記費用なども直接的な費用として認められています。

取得費用は項目が多い分、大きく節税に繋がる部分となりますので、漏れなくチェックしましょう。

取得費に経費計上できない費用とは

続いて取得費に経費計上できない費用をご紹介します。

意外に勘違いしやすい項目ですので、事前に理解しておきましょう。

• ・町会費
• ・引っ越しにかかった費用
• ・つなぎローンの事務手数料および金利
• ・家電・家具・カーテン代など
• ・管理準備金・管理費・修繕積立金など
• ・火災保険料
• ・インターネット加入料・CATV利用料

上記の様な項目は、あくまで生活維持のために発生する費用です。

確かに町内会に支払う費用やマンションに住む場合の管理費などは、不動産を所有する上で必要かもしれませんが、あくまで不動産を取得するためではありません。

取得費用は、原則として、不動産の引き受け以後に発生する費用については、経費計上が認められないものとして覚えておくと良いでしょう。

取得費が分からない場合の対処法

取得した際の契約書や領収書を紛失するなどして、取得費がわからない場合はどうすれば良いのでしょうか。

この場合、原則として売却する不動産価格の5％を概算取得費として経費計上します。

たとえば3,000万円で不動産を売却した場合は、取得費用は3,000万円×5％＝150万円として経費計上します。

証明できる証拠があれば、実額での経費計上が可能な場合もある

契約書や領収書以外でも、次の掲げる証拠により取得費用が証明できる場合は、実額によって経費計上できる場合があります。

• ・通帳等の出金により購入価格が明らかに証明できる
• ・通帳等で住宅ローンの支払い状況がある
• ・住宅ローンを借りた際の金銭消費貸借契約書のコピーやローンの償還表等がある
• ・登記書により抵当権の設定金額の状況がわかる
• ・購入当時の価格が記載されているパンフレット等がある

上記の書類を用いて申告する場合は、証明書類の添付と併せて契約書の紛失理由等を記載する「申述書」を確定申告書に添付します。

この内容に信頼性があると税務署が判断した場合、その申告が認められることとなります。

節税効果を得るためには、実額で経費計上すること

一般的には、概算取得費よりも実額から算出した取得費用の方が金額は大きくなる場合がほとんどです。

不動産の取得時期が昔すぎて、そもそも購入費用が全くわからないケースは仕方ありませんが、節税効果をなるべく大きくするためにも、実額での取得費の算出ができるように努めましょう。

まとめ

以上、譲渡所得にかかる税金と確定申告で計上できる経費について解説しました。

不動産譲渡所得税は、不動産の売却が完了した後に納税するため、意外と盲点となる税金です。

そのため、ご自身の不動産売却について、不動産譲渡所得税は発生するのか、発生する場合はどの程度の税額となるのか、事前に把握しておくことが重要です。

不動産譲渡所得税についてさらに詳しく知りたい方は、まずは不動産会社などの専門家に相談されることをおすすめします。