不動産に関する記事

ほとんどの方は、不動産の売却をするのは一生に一度くらいでしょう。

相場はいくらくらいなのか、どのような手続きが必要なのか、税金はいくらか、いつ支払えばいいのかなど、知らないことだらけかと思います。

そこで今回は、失敗しない不動産売却のために必要なことを、手順に沿ってご紹介していきます。

まずは不動産売却のスケジュールの流れを把握しよう

「不動産を売却しよう」と思い立ったら、まずは計画を立てるところから始めましょう。

ほとんどの人が一生に一度しか経験しないことなので、スケジュールと共に目安もご説明していきます。

まず最初にやること（約1ヶ月程度）

不動産会社に査定を依頼する前に、まずは自分の希望を書き出すことが必要です。

いくらで売却したいか、いつ頃売却したいか、売却後はどこに住む予定か、などを書き出します。

それと同時に住宅ローンの残高の確認と購入時の契約書や重要事項説明書などの書類も用意しましょう。

これらの書類は査定の際には必ず必要なので、不動産会社から求められる前に慌てずに準備しておきましょう。

査定を依頼する前にやること（約1ヶ月程度）

希望が決まり、書類が用意できたら、次に売り出し価格を決定します。

自分で複数のサイトを見ながら価格を決めてもよいのですが、やはりプロである不動産会社に査定を依頼することが不動産売却成功の近道です。

また、チラシに載せる写真などを準備しておくとよいでしょう。

きれいに掃除された室内の明るい写真は見栄えもよく、購入希望者からの問い合わせにも影響するでしょう。

査定金額に納得いく不動産会社が見つかったら、媒介契約を結んで売り出しを始めましょう。

売り出しが始まったらやること（約1ヶ月〜3ヶ月程度）

売り出しが始まれば、購入希望者からの反響があり問い合わせに応じたり、場合によっては交渉を受けることがあります。

引き渡し時期や金額の交渉など多岐にわたるため、不動産会社の担当者と一緒に協力していきましょう。

売却までに時間がかかる場合もありますが、焦らずに長期的な視野で進めましょう。

契約が決まったらやること（約1ヶ月程度）

購入希望者と条件がまとまれば売買契約を結ぶことになります。

不動産売却の場合は売買契約を結んでから引き渡しまで約1ヶ月以内で済ませることがほとんどです。

引き渡しが近づいて慌てないためにも、引越しの準備などは事前に済ませておきましょう。

引き渡し後にやること

売却の翌年には所得税の確定申告をする必要があります。

毎年2月から3月にかけて税務署で申告をします。

事前に契約書の写しや仲介手数料の領収証などを準備しておきましょう。

査定依頼の前に自分で相場を調べてみよう

不動産を「いつまでにいくらで売りたい」という希望がないと、売り出し金額がなかなか決まらず、売るタイミングを逃してしまうこともあります。

そこで、まずは相場を調べてみましょう。

不動産の価格が決定する流れ

不動産の場合は定価がありませんので、この金額で売りたいという人と、この金額で買いたいという人がいれば契約は成立します。

しかし、大部分の場合は不動産が存在するエリアや地域、建物の築年数、大きさや間取り、売却のタイミングでおおよその金額は決定します。

このおおよその金額を「相場」と呼んでいるのです。

相場を自分で算出する方法

不動産の相場は、基本的には坪単価と面積を掛けて算出します。

坪単価は取引事例を元に割り出します。

そして割り出した坪単価に、自分の物件の面積を掛けておおよその金額を算出します。

築年数や間取り、タイミングなどの要素はおおよその金額（概算）を補正するための要素になります。

例えば、参考となる事例よりも築年数が5年経っているから95%くらいで計算しておこう、と割引くわけです。

取引事例の参考になるサイトとその特徴

取引事例の多くはインターネットで公開されています。

国土交通省が管理しているものもあれば、民間で管理しているものもあります。

内容も土地や建物などの物件の種別、検索のしやすさや情報の精度など多種多様なので、目的に合わせて使い分ける必要があります。

国土交通省が管理する土地総合情報システム

土地の情報についてのデータが最も多いのは、国が管理する「不動産取引価格情報検索」と呼ばれるサイトです。

長所は戸建ても土地も含めた全国に関する多くの取引事例があり、検索方法も簡単なところです。

一方で、これはあくまでもアンケート調査になるため、本当の金額かどうかはわからない点が短所です。

しかし、現時点では最もおすすめの情報源といえるでしょう。

レインズ・マーケット・インフォメーション

次に参考となるのは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。

元々は不動産業者向けのサービスであった「レインズ・マーケット・インフォメーション」の一部を一般向けに開放しているシステムで、長所は実際に取引された金額がデータ化されている点です。

しかし、物件が特定できないように細かい住所で検索できない点と、エリアによってはデータそのものがない点は短所です。

民間業者が管理する不動産情報サイト

民間業者が管理するサイトも相場を決める際の参考になります。

例えば、Yahoo！不動産やSUUMOなどが代表例です。

これらのサイトの長所は、写真も多く競合物件や売り出し価格が分かる点ですが、短所は最終的な成約価格がわからない点です。

そのため、あくまでも参考程度に留めておきましょう。

希望の売却金額と時期を決めよう

サイトを検索し、相場感をつかめたら、自分の不動産の売却希望価格を決定しましょう。

あくまでも希望の価格なので目安で構いません。

調べることによって相場がわかれば値段交渉の際に冷静に対応できるようになります。

少しでも高く売るための売却時期

不動産はあくまでも人が住むためのものなので、一年を通して同じ金額というわけではありません。

いわゆる引越しシーズンと呼ばれる時期、特に入学、就職、転勤などが集中する4月前後の時期に、引っ越しは集中します。

つまり売り出しの時期から逆算すると、半年前の10月ごろから3月ごろまでが購入希望者が多い時期になるため、同じ物件でも高くなる傾向にあります。

不動産を高く売るためにできること

戸建てやマンションの場合は、購入希望者が内見として見に来ることも多いでしょう。

建物の中ではトイレやキッチンなどの水回りは不要な物を捨ててスッキリさせたり、掃除をして明るい印象を出すために工夫しましょう。

また建物の外でいうと植栽をきれいにしたり、壁の汚れを高圧洗浄機で水洗いするなどの方法もできるでしょう。

査定依頼は複数の不動産会社に依頼をしよう

売却意思が決まり自分自身で相場を把握したら、次に不動産業者に連絡をとってみましょう。

不動産業者から査定金額を出してもらうだけではなく、査定の根拠を聞いたり相場の状況を聞いて有利な条件を引き出していきましょう。

査定依頼の出し方

おおよその希望金額が決まったら、今度は不動産会社に査定を依頼しましょう。

その際には冷やかしではなく本気であることが伝わるように、土地の登記事項証明書などの根拠となる資料を事前に準備しておきましょう。

査定の際に希望金額を求められたらいつでも出せるようにしておきましょう。

また、複数の不動産業者に査定を依頼していることもきちんと伝えましょう。

査定依頼をする業者は一社か、複数か　それぞれのメリットデメリット

査定を依頼する業者を一社にするか複数にするかにはそれぞれメリット、デメリットがあります。

最初から一社に絞って査定依頼するとやりとりする相手は少ないので楽ですが、査定金額が適正なのかを判断することもできませんし、営業マンの外れを引いてしまうリスクもあります。

逆に、複数の業者に依頼をすると、それぞれとやり取りが発生するため手間はかかりますが、その代わりやる気があって良い不動産業者を探せる可能性が高くなります。

最近だと一括査定サービスなどもあるので、ある程度絞った上で複数の不動産会社に査定を依頼する方がおすすめです。

査定依頼から査定金額が出るまで

複数の業者に査定依頼をした場合、査定金額が出るまでの期間は会社によって違いはあるものの一週間もあればおおよその金額は出てくるでしょう。

その際に一番高いところに飛びつくことは避けた方がよいです。

査定金額はあくまでもその金額で売れるでしょう、と言う目安に過ぎないからです。

逆に安すぎるところも避けた方が無難です。

相場・希望金額・時期・査定結果に加えて信頼できる不動産会社と契約しよう

複数の不動産業者に査定依頼をすると、それぞれの業者から査定金額の返答があります。

その中で、今度は不動産の売却を依頼する業者を決定する必要があります。

それではどの不動産業者に依頼するのがよいのでしょうか。

不動産業者を選ぶべきポイント5つ

ひとくちに不動産業者と言っても、全国チェーンの大手から地元の不動産業者まで、売買を専門にしている業者から賃貸がメインの業者まで多種多様です。

多くの不動産業者の中からどうやって信頼できる業者を選べばよいのでしょうか。

業者選びの簡単な判断基準になる5つのポイントをご紹介します。

1. 得意にしているエリアかどうか、実績があるか

複数の不動産業者に査定を依頼すると、いろいろな業者から査定金額がきます。

その際に不動産業者の所在地や取引範囲が自分の不動産と一致しているかどうかがポイントになります。

なぜなら、北海道で不動産を探すために沖縄の業者に依頼する人がいないように、それぞれ不動産業者には専門としているエリアがあるからです。

特に過去にそのエリアで成約実績があるかどうかも合わせて確認したいポイントです。

2. 営業マンの知識レベル

査定依頼をするとほぼ必ず営業マンが担当としてついて、「何かあればご相談ください」と連絡をしてきます。

その営業マンの知識レベルが、その会社のレベルを反映していると言っても過言ではありません。

例えば、売却しようとしている不動産以外のことでも住み替え予定の進捗や、気がついていなかったことを指摘してくれるような営業マンを探しましょう。

3. 依頼してから返事までの早さ

できる営業マンや信頼できる会社は査定の結果だけではなくメール連絡などの返信が早いです。

仮にすぐにわからない質問だったとしても、「今すぐはわからないので、調べて何日までに折り返します」と回答がくれば信頼できる業者といえます。

4. 自分に対して不利なこともきちんと言ってくれるかどうか

査定の回答をする際に不利なこともきちんと指摘してくれるかどうかも不動産業者を選ぶべきポイントといえるでしょう。

例えば、希望金額よりも査定金額が低い場合の減額の理由などです。

最終的な目的は不動産を適正な金額で売却することであって、査定金額を上げるのが目的ではありません。

5. 金額の根拠を出しているかどうか

一番の大きなポイントは不動産業者の査定金額の根拠をきちんと出しているかどうかです。

査定金額は不動産業者からすると、この金額であれば購入希望者を見つけることができる、という意思表示でもあるので、この根拠は必ず聞くようにしましょう。

仮に納得できないような根拠を提示されたならば、査定金額が高い業者であっても、トラブルになる可能性があるの注意しましょう。

売却に関する税金や手数料は種類が多いので注意しよう

不動産を売却すると大きな金額が動くことになります。

売却によって発生する税金や手数料も金額に応じて大きな負担になる可能性があります。

そこで、あらかじめどのような種類の税金がかかるか、支払うタイミングはいつか、不動産業者に支払う手数料はどのくらいかなどを知って事前に資金計画として準備しておきましょう。

不動産売却に課せられる税金について

不動産を売却すると課せられる税金は、全ての不動産売買にかかる税金と、売却して利益が出たときにだけかかる税金に大きく区別されます。

全ての不動産売買にかかる税金は、登録免許税や印紙税があります。

これに対して、利益が出たときにだけかかる税金は、譲渡所得税、復興特別所得税、そして住民税です。

これら5つの税金は、何に対して課税されるか、いつ課税されるかがそれぞれ異なるため、一般の方にとって複雑でわかりにくい制度になっています。

わからないことがある場合はしかるべき機関に相談にいきましょう。

登録免許税

「登録免許税」とは、法務局で不動産の登記をするときにかかる税金のことです。

不動産の売却の場合だと、買主に所有権の名義を変更するときや、住宅ローンの残債務がある場合で抵当権抹消するときに課税されます。

明確に決まっている訳ではありませんが、通常は買主が所有権移転に関する登録免許税を負担し、売主が抵当権抹消の登記費用を負担するのが一般的です。

登録免許税は、法務局に登記申請書を提出する際に収入印紙で納めます。

そのため、実務上は決済の時点で司法書士に登録免許税分の現金を渡して納税してもらいます。

売主としての負担は住宅ローンの残債務があれば、それを消すための費用がかかります。

金額は不動産一つにつき1,000円です。

土地と建物は別々の不動産として計算されるため、土地付き戸建てならば二つとしてカウントされ、2,000円かかることになります。

印紙税

不動産を売買する際には必ず不動産売買契約書を作成します。

この契約書は「不動産の譲渡に関する契約書」と呼ばれ、収入印紙を貼る必要があります。

不動産の価格によって印紙の金額は異なるので、契約前に必ず確認して正しい金額の印紙を貼るようにしましょう。

このとき、その作成した文書に対して課される税が「印紙税」です。

現在は、印紙税には軽減措置も取られているので、国税庁のサイトで最新の情報を確認するようにしましょう。

印紙税は契約を締結する時点で支払いが発生します。

印紙税の金額は不動産の金額によって決まっています。

例えば、4,500万円のマンションの売買契約書ならば印紙税は2万円と決まっています。

但し、令和4年3月31日までの締結された契約書については軽減措置が適用され、1万円になっています。

長短譲渡所得税

不動産を売却した際に利益が出た場合は、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。

この利益というのは、不動産の売却金額から購入金額などの経費を引いた金額のことです。

そのため、購入金額よりも大幅に値下がりしていれば利益が発生せず課税されないというケースもあります。

逆に大きく値上がりしていれば、その差額が利益となり利益に対して課税されることになります。

譲渡所得税とは、このように不動産を売却して利益が出た場合にかかる所得税です。

通常は、譲渡所得税の金額が不動産売却時にかかる税金の中で最も金額が大きくなります。

譲渡所得税には短期と長期があり不動産を所有していた期間によって税率が異なります。

譲渡所得の場合は取得の日の翌日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下か、5年を超えるかで税率が大きく変わってくるのです。

短期譲渡所得税は30%、長期譲渡所得税は15%で、いずれも確定申告の際に納税します。

復興特別所得税

平成23年12月2日、東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法(平成23年法律第117号)が公布され「復興特別所得税」及び「復興特別法人税」が創設されました。

平成25年（2013年）から令和19年（2037年）までの間、所得税を納める場合にプラス2.1%の割合で復興特別所得税が加算されることになっています。

復興特別所得税は、長短譲渡所得税と同じく確定申告の際に納税します。

住民税

住民税は、地方自治体に納める税金のことです。

住民税も所有期間に応じて税率が変わります。

期間の区切りは所得税の譲渡所得と同じです。

収益物件の所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となります。

住民税の税率は5%です。

収益物件の所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得となります。

住民税の税率は9%です。

住民税は確定申告の際に税額が確定しますが、実際の納税は不動産を売却した翌年の4月から5月ごろに届く納付書によって納税をします。

手数料

不動産の売却には不動産業者をはじめとして多くの専門家が関わることになります。

そのため税金とは別に手数料が発生します。

手数料の金額や支払うタイミングはそれぞれですが、代表的な手数料とその金額の目安についてご紹介します。

仲介手数料

「仲介手数料」とは、不動産の売却に関わった不動産業者への報酬のことです。

報酬の内訳は、インターネットや紙媒体への広告費用と媒介契約などです。

宅建業法上は受け取れる報酬の上限が定められており、基準は売買の対象となる不動産の価格です。

例えば、200万円以下であれば5％、200万円を超え400万円以下までは4％、400万円を超える部分には3％の金額が報酬の上限です。

この仲介手数料は成功報酬なので、不動産の引き渡しが終わった時点で支払うのが一般的です。

司法書士に対する報酬

不動産売買は売買金額が高額になるため、契約締結と金銭の授受のタイミングが分かれることがほとんどです。

契約時には代金の一部である手付金などが支払われ、残金は銀行の応接室などで行われます。

この手続きのことを「決済」と呼びます。

決済時に所有権移転の手続きのために同席するのが司法書士です。

司法書士は、残代金の支払いと同時に所有権移転のための書類を受け渡したり、売却の意思確認をしたりするなどの業務を行います。

この司法書士に対しても、報酬が発生します。

司法書士の報酬については明確な決まりはありませんので、契約時に支払う報酬を確認しておきましょう。

銀行に支払う費用、繰り上げ返済手数料

住宅ローンがまだ残っている不動産を売却する際には、銀行にローン残金と共に一定の手数料を支払う必要がある場合があります。

銀行側からすると返済を続けてくれれば得られた利息分の利益について、繰上げ返済されると得られなくなってしまうので、違約金としての性格もあります。

具体的な金額は金融機関によって様々で、手数料なしの銀行もあれば、かなりの高額になる銀行もあります。

金額については、住宅ローン（金銭消費貸借）契約時に必ず説明を受けているはずなので、契約書を見直してみましょう。

早く売却したいときに使える方法とは？

不動産んを売り出しを始めると、思った以上に売却に時間がかかると実感するでしょう。

相場通りの価格であったとしても、売れるタイミングははっきりとはわかりません。

そのような中途半端な状況をなんとかするにはどのような方法があるのでしょうか。

売却の目的によって手段が異なる

不動産の売り出し価格が適正であったとしても、また非常に立地の良い不動産であったとしても、その時点の景気状況や世間の状況によって、不動産が何ヶ月も売れない、という状況は起こります。

しかし、値下げをしたからといって必ずしも売れる訳ではないので、対応手段として注意が必要です。

値下げをするのはいつでもできるため、まずは他にできることから検討してみましょう。

媒介契約の見直し

不動産の売却に関する契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約の特徴は、複数の不動産業者と契約できることが特徴です。

しかし、不動産業者からすると、頑張っても他社で決まってしまうかもしれないため、全力を尽くせないというデメリットもあります。

一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は不動産業者一社としか契約できないため、不動産業者からすると契約を成立させれば報酬が受け取れる可能性が高いです。

しかし、売り手側からすると他の業者との比較ができなくなるため、デメリットがあるともいえます。

これらの契約内容を比較検討し、今まで複数の業者と一般媒介契約をしていたのであれば、その中から一社に専任媒介、専属専任媒介契約への切り替えを検討しましょう。

逆に、今まで一社と専任媒介、専属専任媒介契約をしていたのであれば、一般媒介契約に切り替えて他の不動産業者も視野に入れてみることをおすすめします。

買取業者の存在

不動産においては、いわゆる再販売や収益目的の不動産業者が多く営業しています。

これらの業者は意思決定が早い点に特徴があります。

また、不動産業者はプロとして営業しているため、多少権利関係が複雑な物件だったり物件にトラブルがあっても買うケースが多いです。

そのため、購入希望者が見つからないときにはかなり重宝しますが、他の買い手に比べて買取価格が安くなりがちなのも特徴です。

まとめ

以上が、2020年版不動産売却の流れと相場についてのご説明でした。

2020年は東京オリンピックが延期され景気の先行きも不透明ですが、こういった不安定な時期は逆に確実な不動産業界に資金が流入する傾向があります。

不動産売却を成功させるためにはスケジュールを立てて、信頼できる専門家を見つけることが重要です。

信頼できる専門家は、その人の状況に応じて、最も有利な方法を選択してくれるでしょう。