COLUMN不動産に関する記事

不動産の売却を検討するとき、インターネットでまずは不動産の価格を調べる方も多いと思います。

しかし、不動産の売却価格は、売却する不動産の場所、大きさや用途、地域の特性などさまざまな要因に左右されるたね、専門知識の豊富な人でないと、売却価格の予想をたてることも難しいでしょう。

そこで、スムーズに不動産の売却を行うために、相談から引渡しまでの流れをご紹介します。

不動産会社への相談前に準備しておきたいことや売却に必要な費用、さらに、税金や不動産トラブルについて、誰に相談すれば良いのかも合わせて説明していきますので、ぜひ売却の前に参考にしてみてください。

不動産売却の相談から売却に至る流れ

不動産売却を考えたら、まず何をすべきでしょうか？
おすすめは、自分でいろいろと考えるより、まず不動産のプロである不動産会社への相談をすることです。

ただし、不動産会社に相談したら、すぐに買主が表れて契約できるケースは多くありません。

不動産会社への相談から契約、引き渡しや代金の支払いに至るまでの流れを理解しておきましょう。

不動産売却の相談をはじめる

まずは不動産会社に相談を行います。

初めて不動産会社に相談する場合は大変勇気がいりますが、なかには、電話やメール、チャットなどで気軽に相談できる会社もあります。

不動産の場所や大きさ、建物であれば築年数など、不動産会社に求められた情報を伝えます。

査定から媒介契約まで

不動産会社への相談、現地の確認が終わったら、本格的な査定をしてもらいましょう。

売却価格の査定

査定の方法にはいくつかありますが、通常、不動産会社は取引事例比較法を用いて査定を行います。

ただし、取引事例比較法のみ用いると適正な価格を算出できない場合、他の査定方法を用いたり取引事例比較法と併用したりします。

媒介契約の締結

査定価格、営業担当者の対応など総合的に信頼できると判断したら、売却の仲介を依頼します。

万一、相談した不動産会社の対応に不安や不満を感じたら、別の不動産会社を探すことも可能です。

仲介の種類は媒介契約と代理契約がありますが、一般の方は通常、不動産会社と媒介契約を締結するので、「代理」は考慮しないものとします。

複数の会社に依頼できる一般媒介契約は一見メリットだけのように見えますが、実はデメリットもあります。

一般媒介契約の場合、購入希望者の窓口となる不動産会社が多いと、多くの担当者と対応しなければならないので煩雑です。

これに対して専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社のみに任せるので、一般媒介契約のような煩雑さはありません。

また、専任媒介契約と専属専任媒介契約は有効期間が3か月なので、有効期間が経過した時点で媒介契約を終了し、他の会社にまかせることができます。

十分に検討したうえで、媒介契約の種類を選びましょう。

不動産会社の営業活動

媒介契約締結で取り決めた価格で、不動産の売り出しが始まります。

媒介依頼を受けた不動産会社は、新聞折り込みチラシやインターネット広告、現地立て看板などさまざまなツールを使って営業活動を行います。

過去の購入希望顧客に物件を紹介することもあります。

また、不動産会社は、レインズという不動産流通ネットワークに物件を登録し他の不動産会社に広く物件情報を知らせることで、購入希望者をより広範囲で探し出します。

なお、買主の値引き交渉への回答などは不動産会社が行ってくれるので、希望最低価格など細かな条件を営業担当者に伝えておきましょう。

いよいよ売買契約締結

売主と買主の条件がすべて合致したら、いよいよ売買契約締結です。

売買契約締結時には、不動産会社は必ずひな形に沿った不動産売買契約書を作成し、売主と買主に交付します。

売買契約書の内容や、不動産会社の説明をしっかり確認することが大切です。

無事に引渡し、登記、代金受領（決済）

契約締結後、買主は住宅ローンを組んだり、売主が引越したりする場合もありますから、物件の引渡しや登記は、売買契約から1～3か月程度経てから行われることが多いです。

通常、物件の引渡し及び登記と同時に売買代金が授受されます。

売主にとってみれば、物件を引渡したのに代金がもらえないというのでは困りますし、買主も代金を払ったのに引渡しや登記を受けられないのでは困ってしまうからです。

なお、代金の支払いは決済時に一括で行われる場合と、手付金や中間金の支払いが行われる場合があります。

仲介手数料の支払い時期については、媒介契約締結時に不動産会社に確認しておきましょう。

相談前に準備しておきたいこと

不動産会社への相談から決済まで見てきましたが、相談する前にできるだけ準備しておくべき資料を紹介します。

売却の意思や時期が決まっている方は、ぜひ、次の書類を用意しておきましょう。

準備すべき主な資料

このほかにも提出を求められる場合がありますので、媒介契約を締結する前に不動産会社に確認しましょう。

査定や売却の費用・経費は複数の不動産会社に相談しよう

不動産会社への相談から買主との契約、決済までの流れを見てきましたが、査定や売却にかかる費用については誰にいつ相談すればよいのでしょうか？
査定や売却にかかる費用について見ていきましょう。

査定の費用

通常、不動産会社が行う査定は無料です。

ただし、遠方の物件の査定を依頼する場合、交通費や宿泊費など実費を負担しなければならないケースもあるので、注意しましょう。

また、不動産鑑定士に鑑定を求める場合、鑑定報酬を支払う必要があります。

遠方の物件の査定や不動産鑑定士による鑑定を頼む場合、事前に費用を見積もってもらいましょう。

売却にかかる費用

不動産の売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありますが、それ以外にも様々な費用や税金を負担しなければなりません。

登記を依頼する印紙税、登録免許税、仲介手数料、司法書士に支払う報酬などです。

費用や税金の総額は高額になることもありますので、媒介契約締結前に見積もりしてもらえると安心です。

ただし、印紙税や登録免許税、仲介手数料は、売買代金にもとづいて算出します。

そのため、査定依頼や媒介契約の段階では、概算額を出すことはできますが、確定できません。

また、司法書士報酬は決済前に見積もることが多いので、早めに見積もってほしい場合、不動産会社を通じて司法書士に頼むとよいでしょう。

査定は複数の不動産会社に相談

不動産の査定額や売却費用は、不動産会社によって異なります。

複数の不動産会社に相談し、それぞれの会社に査定と費用の見積もりを依頼するとよいでしょう。

ただし、査定額が高いから良い不動産会社というわけではありません。

査定額が少し低くても、信頼性の高い根拠にもとづいて査定した結果、早く売れる価格を算出する会社もあります。

逆に、媒介物件を増やす目的で、現実味のない高い査定額を出す不動産会社もあります。

査定額や費用は、不動産会社選びの目安です。

しかし、査定額や費用の見積もり額に一喜一憂せず、信頼できる不動産会社を選びましょう。

売却後の確定申告や税金は税理士事務所へ

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得に所得税と住民税がかかります。

給与所得者（サラリーマンやOL）の方でも、譲渡所得がある年の収入につき確定申告が必要です。

譲渡所得の申告は、税金を算出したり複数の書類を書いたりするので、確定申告に慣れない方にとって面倒に感じる作業です。

そのような場合、税理士事務所に相談し税金の算出から確定申告まで依頼することをおすすめします。

トラブルや権利関係などのお悩みは司法書士や弁護士へ

不動産売買に関するトラブルはいくつかありますが、まず考えられるのが相続や成年後見に関連するトラブルです。

相続した物件を売却して換金したくても、相続人の一人が行方不明の場合、家庭裁判所に財産管理人選任を申し立てなければなりません。

売却物件の共有者の一人が認知機能に問題があれば、成年後見を申し立てる必要があります。

また、遺産分割協議が済んでいなければ売却することはできません。

家庭裁判所での手続きや相続登記、登記に関連する遺産分割協議書の作成は、司法書士の業務です。

相続人間で紛争に発展しているのであれば、司法書士事務所が弁護士を紹介してもらうこともできるので、トラブルを抱えている方は、早いうちに司法書士事務所に相談しましょう。

まとめ

不動産の売却は多くの知識や手続きが必要であるため、自分であれこれ考えていても始まりません。

思い切って不動産のプロにまかせましょう。

相談から売却までの流れ、査定の意味などを把握していれば、不動産会社の説明を理解しやすく、一番信頼できる不動産会社を選ぶことができます。

インターネットや街の広告、新聞折り込みチラシなどの情報を集めて、不動産会社選びを始めてください。