不動産に関する記事

2020年4月、契約のルールなどを定めた民法が大きく変わりました。

明治時代以来の大改正なので、ニュースなどで耳にした人もいるかもしれません。

民法の改正で不動産売買に関係が深いのが「契約不適合責任」という新たなルールです。

契約不適合責任とは、改正前の「瑕疵（かし）担保責任」を衣替えしたもので、簡単に言えば欠陥のある物件を引き渡した売主の責任のことです。

売主・買主どちらの立場になる場合でも、不動産売買でトラブルに巻き込まれたくないですよね。

瑕疵担保責任・契約不適合責任の内容や、購入した人の救済期間などについて知識を蓄えておけば、安心して不動産売買に臨めます。

そこで今回は、瑕疵担保責任・契約不適合責任をわかりやすく解説します。

2020年民法改正で「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ変更

2020年4月1日に民法が改正され、「瑕疵（かし）担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。

これまで債権関係の規定は、実質的な改定が長い間行われなかったため、現代社会に対応していない部分がありました。

2020年の民法改正では、「隠れた瑕疵」を問題とするのではなく、契約の目的物が契約の内容に適合しないことを問題として売主が責任を負うように見直されています。

これは不動産業界に大きな影響を与える改定であるため、関連する業務に携わる人は、どのような変化があったのかを理解しておきましょう。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、通常または社会通念上、有している性能や品質を売主が担保することで、問題や欠陥（瑕疵）があれば売主の責任となることです。

例えば、中古物件であっても、通常は雨漏りしている物件を販売することは、ありえないと考えられます。

しかし、売主が知らない間に屋根が劣化していて、買主の引越し後に雨漏りが発生した場合は、売主の責任で雨漏りを補修することになります。

これが、瑕疵担保責任です。

売主の故意や過失に関わらず、責任を負わされる規定でしたので、通常の売主にとっては重い責任が課せられていました。

ただし、瑕疵担保責任は強制規定ではなく任意規定であったため、悪質なケースでは「瑕疵担保責任なし」という契約も交わされていたのです。

つまり、瑕疵担保責任は規定として機能不全といえる状態でした。

民法改正で瑕疵担保責任が廃止された2つの理由

改正前の民法では、瑕疵担保責任について学説上の対立があったことを踏まえて、瑕疵担保責任が廃止された理由を解説します。

理由1：契約責任説

今回の民法改正に至るまでの学説では、瑕疵担保責任は債務不履行責任と捉えるべきとの考え方が根強くありました。

この考えが「契約責任説」です。

販売対象物に不具合があれば、売主が部品の交換や、代替品を納めることで済ませていました。

学説上の対立があったものの、今回の改正では契約不適合責任を法制化しました。

この改正により、瑕疵担保責任では、認められていなかった追完請求権や代金減額請求権が契約不適合責任では認められるようになっています。

理由2：法定責任説

民法改正により、瑕疵担保責任が廃止され契約不適合責任が法制化された背景には、法定責任説があります。

従来は、特定物の売買において、約束した物さえ買主に引き渡せば、不良品であっても契約が成立していました。

このような状態での取引では、買主に一方的な不利益が生じるため、瑕疵担保責任の制定に至りました。

瑕疵担保責任により、損害賠償権や解除権を買主に付与したと考えられているのが「法定責任説」となります。

法定責任説では、債務不履行では認められる追完請求権や代金減額請求権が含まれていないため、契約責任説によりそれらが認められました。

契約不適合責任とは

契約不適合とは、契約の目的物が契約の内容に適合しないことをさします。

契約不適合責任とは、契約内容と異なる内容が発覚した場合に、売主が契約内容を履行する責任です。

具体的には、買主が売主に対して請求することになるのですが、請求内容については、後で詳細に解説します。

瑕疵担保責任が特別の法定責任であったことに対して、契約不適合責任は、債務不履行責任の1つと捉えられます。

買主は、目的物の不都合を知ってから、1年以内に売主に通知しなければなりません。

売主は、買主から適正な通知を受ければ、請求に沿って責任を負わなければならないルールになっています。

民法改正のポイント5つ

改正された民法のポイントをまとめると、以下の通りです。

では、ひとつずつ改正内容を見ていきましょう。

ポイント1. 買主の権利

契約不適合責任では、改正前の瑕疵担保責任よりも買主の権利が増え、買主に次の権利が認められました。

• ・損害賠償請求権
• ・契約解除権
• ・追完請求権（瑕疵の修補請求権など）
• ・代金減額請求権
• ・無催告解除
• ・催告解除

ポイントは追完請求権と代金減額請求権です。

売主は売買契約の内容に適合する物件を引き渡す義務を負うため、買主に修補請求などの追完請求権が認められました。

また、欠陥商品の売買では、損害賠償や解除で解決するのではなく、代金を減額してトラブルを解決することも多く、代金減額請求権が買主に認められたという流れです。

契約不適合責任へ改正されたことにより、買主が新たに2つの権利を得ています。

無催告解除権と催告解除権です。

これにより、買主は前述の権利が認められることになりました。

下記で、それぞれの権利の内容について簡単にまとめているのでご覧ください。

ポイント2. 売主の帰責事由

目的物が契約の内容に適合しない物件を購入した買主は、売主に対して損害賠償請求をすることができます。

この点は、改正前の瑕疵担保責任と変わりません。

しかし瑕疵担保責任と大きく変わった点は、買主が損害賠償請求するためには、売主の帰責事由を要することです。

瑕疵担保責任は売主の無過失責任だったので、売主に責任がない瑕疵でも、売主は損害賠償義務を負いました。

これに対して契約不適合責任では、売主は自己に責任がない瑕疵については、損害賠償義務を負いません。

損害賠償義務以外については、売主は自己に帰責事由がなくても責任を負います。

なお、買主に帰責事由がある場合は、買主を救済する必要はないので、契約不適合責任を追及できません。

ポイント3. 損害賠償の範囲

損害賠償の範囲も変わりました。

瑕疵担保責任では、損害賠償の範囲は信頼利益に限定されていましたが、契約不適合責任における損害倍書の範囲は、要件を満たした場合は履行利益も含まれます。

信頼利益とは契約が有効であると信じたために生じた損害であり、履行利益とは転売利益など契約が完全に履行された場合の利益を言います。

ポイント4. 権利行使の期間制限

買主の権利行使の期間は、瑕疵担保責任では買主が瑕疵を知った時から1年以内と制限されていました。

これに対して契約不適合責任では、買主が契約に適合していないことを知った時から1年以内に、売主に通知しなければなりません。

また、権利移転に関する契約不適合を起因とした権利行使については、改正民法では期間制限を定めていません。

ただし、権利の行使が可能な期間（10年）を経過した場合や、権利行使できることを知った時点から5年経過したときは、消滅時効になる可能性もあります。

売主の重過失や悪意による契約不適合であった場合、売主への通知期間に制限がなくなるため、1年を経過した後の通知であっても有効となります。

ポイント5. 通知する内容

瑕疵担保責任は、損害賠償請求権を行使するときは請求する損害額の算定の根拠を示す必要がありました。

これに対して契約不適合責任では、買主は権利を行使する前提として、物件の不備につき売主に通知するのみで事足ります。

「通知」とは、売主が対応を検討できる程度に不適合の種類やおおよその範囲を知らせるものです。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い一覧表

ここまでで民法改正の5つのポイントを見てきました。

ここで、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを表で確認しておきましょう。

比較表の項目順に解説すると、契約不適合責任では買主の権利に追完請求と代金減額が追加されています。

目的物の補修や不足分の引き渡しに係る追完請求が可能となり、売主が追完に応じなかったときは、代金の減額を請求できます。

契約不適合責任では売主に過失がある場合のみ損害賠償責任が生じますが、過失がなくても契約解除や代金減額、追完請求には応じることとなります。

ただしこの場合、売主の帰責事由は必要としません。

損害賠償の範囲も売主側に有利となっており、契約不適合責任では信頼利益に加え、履行利益も請求できるようになっています。

履行利益とは、契約が履行された場合に得ることができた利益であり、転売利益などが含まれます。

また、権利行使の期間制限については、買主が契約不適合を知った時点から1年以内に売主へ通知しますが、具体的な権利行使は1年経過後でも可能となります。

ただし、1年以内の通知で権利の保全はできても、権利行使しないまま5年、または10年経過すると消滅時効になるので注意が必要です。

権利の行使や通知についても、契約不適合責任は瑕疵担保責任よりも買主負担が軽減されたといえるでしょう。

民法改正後の不動産売買時で気を付けたいこと

契約不適合責任は売主が買主に負うべき責任ですが、この責任を追及するような事態は避けなければなりません。

トラブルを避けるためにも、不動産を売却・購入する方は、契約不適合責任について以下の4点に気を付ける必要があります。

実務的な観点から考えていきましょう。

契約書などの理解

契約不適合責任においては、契約で定めた内容が完了していなければ売主が責任を負わなければなりません。

契約に定めた内容とは、目的物の種類、品質、数量ですが、不動産の設備など契約内容は多岐に渡ります。

したがって、売主と買主が契約内容を詳細かつ明確に合意する必要があります。

民法では売買契約は売主と買主の合意で効果が発生するとしていますが、のちのトラブル防止のためにも、契約内容を契約書に記載することが大切です。

ただし、不動産が目的物の場合は、契約書に売買代金や不動産の所在など主な事項以外を細かく記載すると非常に煩雑な契約書になってしまいます。

そこで、契約書には契約不適合責任についての条項を設け、詳しい内容は別紙に記載するという方法があります。

ここで、何よりも大切なのは、不動産の売買を仲介会社に任せた場合であっても、必ず、自分の目でしっかりと契約書を読み、その意味を理解することです。

不動産売買契約書は附帯条項も多く、一般の方には馴染みがない文書です。

しかし、売主にとっては自分の責任を追及されかねない内容になっていたら困りますし、買主にとっては自分の権利行使を阻む条項があったら損をしてしまいます。

また、契約書には書ききれない内容について、建物検査結果報告書や設備検査結果報告書、物件状況等説明書、設備説明書と呼ばれる別紙に記載することもあります。

それらの文書に記載された内容も、労をいとわず読まなければなりません。

契約書や附属書類に記載されている内容に反した履行を発見したら、契約不適合責任としてトラブルになります。

売主・買主双方とも、売買契約前に契約書、附属書類を読み、疑問があれば仲介会社に確認することが大切です。

契約書、物件状況確認書の具体的記載

不動産売買契約書の条項のうち、契約不適合責任についてどのように記載されるか、また、附属書類のうち主な物の記載内容を紹介します。

・不動産売買契約書の契約不適合責任についての条項例

・売主による物件状況等説明書の記載内容例

売主は、契約書や附属書類に記載される内容について、買主と合意した契約内容と不適合があるにもかかわらず告げなかった場合は、帰責事由があるとされてしまいます。

契約不適合につき帰責事由があれば、売主は損害賠償義務も負うので注意が必要です。

特約での免責が可能

契約不適合責任は、買主に手厚い制度である反面、売主にとって重い責任です。

古い物件を売却する場合、契約内容を詳細に定めたとしても、売主は不安になるかもしれません。

そのような場合、買主が同意すれば、売主は契約不適合責任を負わないとする特約も有効です。

ただし、売主が知っていたにもかかわらず告げなかった事項については、契約不適合責任を負うことになります。

また、売主が宅地建物取引業者で、買主が一般の方の場合、売主は契約不適合責任を免責する特約はできないので覚えておきましょう。

宅地建物取引業法に基づいて、規制されているためです。

ただし、宅地建物取引業者が売主の場合、買主の通知期間につき短縮する特約はできます。

契約不適合を知ってから1年以内という民法の通知期間の定めを、「物件引渡しの日から2年を経過する日までに通知」とする特約は有効です。

売主が宅地建物取引業者の場合、通知期間について特約するのであれば十分その内容を理解したうえで、合意しましょう。

権利の行使期間の注意点

契約不適合責任においては、買主は不適合を知ってから1年以内に通知すればよく、その期間内に権利を行使する必要はありません。

ただし、民法の消滅時効に関する規定に従います。

消滅時効の起算点は2つあります。

「権利を行使することができることを知った時（主観的要件）」と「権利を行使することができる時（客観的要件）」です。

権利を行使できると知ってから5年間にわたって、権利を行使できるときから10年間行使しないときは、買主の契約不適合責任における権利は時効により消滅します。

通知期間のみではなく、消滅時効期間にも注意してください。

まとめ

民法改正前の瑕疵担保責任と、新しいルールである契約不適合責任について、詳しく見てきました。

それぞれの細かい内容も大切ですが、実際の不動産売買契約では人任せにせず、自分で契約内容を理解することです。

不動産会社に仲介を依頼して売却・購入するのであれば、わからないことは担当者に説明を求めましょう。

また、契約内容に不安があったら、遠慮せずに1つ1つ確認しましょう。

納得できる対応・説明をしてくれる不動産会社選びは、安心して不動産売買を行うポイントです。

売って良かった、買って良かったと思えるようアンテナを張ってください。