COLUMN不動産に関する記事

不動産に関するサイトなどを見ていると、「借地権」という言葉をよく見かけます。

その名の通り解釈すると「土地を借りる権利」ですから、自分のものになるわけではありません。

そして、この借地権がついていることで、相続が起こったときや土地を売却するときに問題が出てくることがあります。

今回はその借地権の概要と、借地権付きの土地の売却について、詳しく見ていきましょう。

借地権の概要

借地権とは、建物の所有を目的とし、地主に地代を支払ったうえで他人の土地を賃借し利用することができる権利のことです。

簡単にいうと、土地を借りてその上に建物を建てられる権利です。

土地に対する権利としては他に所有権がありますが、この所有権は自分の土地として自由に使える権利のことです。

これに対して借地権とは所有ではなく、あくまで借りているのですから、自由には使用できないという制限があります。

借地権には契約時期やその内容によっていくつか種類がありますので、その違いを見ていきましょう。

旧法と新法の違い

借地権は改正があった平成4年8月1日を境に、適用される法律が異なります。

旧法

旧法とは大正10年に施行された借地法のことを指します。

現行の新法が適用される平成4年8月より前に契約し、土地を借りている場合には旧法が適用されます。

旧法による借地権の存続期間

まず、建物の構造によって契約期間が異なります。

堅固な建物（鉄筋造または鉄筋コンクリート）は契約期間30年以上、非堅固な建物（木造や軽量鉄骨造など）の場合は20年以上の期間を定めなくてはいけません。

契約書にて期間の定めがない場合には、堅固な建物は60年、非堅固の建物は30年の存続期間となります。

契約期間中は、地主は借地人に対して正当な理由がないと明け渡しの請求ができないとされています。

借地の契約を更新することで、場合によっては半永久的にその土地を借りることができるのです。

つまり、借主の立場がとても強い法律となっていたのです。

存続期間の定めがない場合には、建物が朽廃し、人が住めない状態になると借地権も自動的に消滅するとされています。

逆に存続期間が定められている場合には、建物が朽廃しても借地権は消滅しません。

また、地主と借地人の間で契約更新の合意ができない場合でも、この土地の上に建物がある場合には自動的に契約更新されます。

これが「法定更新」といわれるものです。

このことから、旧法借地権は地主にとっては不利益になることが多く、借地権の設定をする地主が少なくなり土地の有効利用ができなくなったことから、法改正につながったという経緯があります。

新法

新法は平成4年8月1日から施行された借地借家法に基づき、施行日以降の契約に適用されます。

新法による借地権の存続期間

新法は建物の構造による区分はありません。

新法による借地権は、普通借地権と定期借地権に分かれます。

普通借地権
契約を更新することを前提としています。
朽廃によって消滅した場合でも借地権は自動的に消滅しません。

借地権の存続期間が終了した際に地主に正当事由がない限り、借地人が更新したければ自動的に更新されます。1回目の契約更新をすると20年延長されます。2回目からは存続期間が10年と短くなります。
契約更新に合意があれば半永久的に使用が可能であり、旧法の借地権の流れを継いでいるといえます。

定期借地権
法定更新がありませんので、契約期間が終了すると地主の正当事由の有無に関係なく、借地人はその土地を地主に返還しなければいけません。

定期借地権はさらに3つに分類されます。

1.一般定期借地権
更新はありませんが、借地権の存続期間は50年以上と長くなっています。
期間満了後には更地にして地主へ返還しなければなりません。

2.建物譲渡特約付借地権
こちらは借地権の契約終了後に更地にはせず、建物をそのまま地主が買い取ります。
これに伴い借地権は消滅します。
存続期間は30年以上です。

3.事業用借地権
住宅用ではなく、店舗などの事業用の建物の所有を目的とする借地権です。
契約更新はなく、期間満了後は更地にして地主に返還しなければなりません。
存続期間は10年以上50年未満とされています。

このように、旧法と新法では更新の有無や借地権の存続期間に違いがあります。

また、旧法適用時期に契約していても、双方の合意があれば旧法借地権から新法借地権への変更が可能です。

新法では契約更新ができないという制度ができて土地利用がしやすくなりました。

旧法での借地人の強い立場が緩和されたことが大きな特徴といえるでしょう。

借地権は売却可能か？売却の際の注意点

借地権は地主の持ち物である土地を借りているにすぎませんが、借地権は売却することができます。

ただし、この借地権の売却に関してはトラブルも多いため、注意が必要です。

本来の土地の持ち主は地主ですので、売却する際には地主の許可が必要になります。

地主の承諾なく売却してしまうことはトラブルのもとです。

この時地主に承諾料を支払う場合があり、承諾料は借地権価格の10％が相場とされています。

底地権と一緒に売却する

土地の所有権は借地権と底地権で成り立っています。

底地権とは、土地を貸す権利のことです。

この底地権と借地権をセットにすると価値が高くなるため、地主の協力が必要にはなりますが、セットで第三者へ売却するという方法が有利です。

個人だけではなく、不動産業者へ売却することも可能です。

地主に売る

一度は購入した借地権ですが、もとの地主へ売却することもできます。

建物ごと買い取ってもらう、または更地にして借地権のみ買い取ってもらう方法があります。

この場合も、地主への交渉が重要となってきます。

等価交換する

地主が持っている土地の所有権の一部と、借地権の交換をすることです。

借地人は借地権を地主に売却し、代わりに土地の所有権の一部を手に入れます。

これにより権利の形が変わり、土地そのものを売却することが可能になります。

借地権を相続した場合には

借地権を相続した場合にはどうなるのでしょうか？

借地権者の死亡により、借地権は他の財産と同様に自動的に相続されますので、そのまま借地権を行使することができます。

ただし、建物登記は前の使用者名義のままとなっています。

借地権とその土地の上の建物名義は同じである必要がありますから、相続人はすみやかに登記変更を行いましょう。

相続税の評価額

借地権の評価額について見ていきましょう。

借地権も相続財産ですので、課税の対象となります。

普通借地権と定期借地権の場合では計算方法が異なります。

普通借地権の場合

借地権の相続税評価額は、以下の計算式で計算されます。

自用地（更地としての評価額）×借地権割合

借地権割合とは、国税局が地域ごとに設定しているものです。国税庁のウェブサイトに掲載されている路線価図で確認できます。

路線価が定められていない土地の場合には、固定資産税評価額に倍率を掛けて計算します。

固定資産税評価額は市町村役場で調べることができます。
倍率は、国税庁のウェブサイトにて確認できます。

普定期借地権の場合

定期借地権は、原則、課税時期において借地人に帰属する経済的利益やその存続期間を元にして評価します。

ただし、この経済的利益が借地権の設定時期と課税時期とで変化がない場合などには、簡便的に以下の計算式で計算することができます。

自用地としての価額×①取引価額に対する借地権設定時の定期借地権割合×②定期借地権の残存期間逓減率

①取引価額に対する借地権設定時の定期借地権割合とは

定期借地権設定時の借地人に帰属する経済的利益の総額÷設定時のその土地の通常の取引価額

で計算されます。

②定期借地権の残存期間逓減率とは

課税時期における定期借地権の残存期間に対応する基準年利率による複利年金現価率÷定期借地権の設定期間に対応する基準年利率による複利年金現価率

で計算されます。

この基準年利率や複利年金現価率は国税庁のウェブサイトにて確認できます。

まとめ

借地権と一言にいっても様々な種類があることが分かりました。

旧法に比べ、地主側の権利も守られるようになったのが新法の特徴です。

さらに新法で規定される定期借地権は、期間限定の権利であるがゆえにその評価額が複雑に計算されることになります。

借地権は目に見えない権利であるため、借地権にまつわるリスクをしっかりと理解していないと、思わぬトラブルに発展する可能性があります。

特に売却の際には地主との交渉がとても重要になりますので、正しい知識を身につけた上で地主や購入者との間での契約を進めていきましょう。