知らないと損をする!?不動産売却に注意したい5つのポイントと不動産会社の選び方
この記事でわかること
- ・不動産を上手に売却することができる
- ・適切に不動産会社を選ぶことができる
- ・不動産の売却実務を理解することができる
不動産はとても高額なものですので、買うことも人生においてはそれほど多くありません。
同様に不動産を売却するということも、人生において何度もあることではありません。
特に不動産を売却する場合に、スムーズに、かつ、自分が納得できる価格で売却できるということが望ましいといえます。
一方で、本来高く売却できるはずなのに、間に入った不動産会社や買主に振り回されてしまって、安く売らざるを得なくなって、後悔したという人も多くいます。
そういうことがないようにするためには、売却する側も所有する不動産について正しい知識を持つだけではなく、自分のためにしっかり働いてくれる不動産会社を選ぶということが大切です。
そこで、不動産を売却する場合のポイントはもちろん、自分のためにしっかり働いてくれる不動産会社の選び方について、考えてきたいと思います。
不動産売却の際に注意したい5つのポイント
まず、不動産を売却する場合にはどういう流れになるのか、知っておきましょう。
不動産を売却するにあたり、どのような流れになるのかというと大きく分けると次の通りです。
これらの流れにおいてはそれぞれ注意点がありますので、注意しなければいけないポイントをもう少し深くご説明します。
- ①不動産を売却することを決める
- ②不動産会社を選ぶ
- ③不動産を売りに出す
- ④不動産の売買契約
- ⑤不動産を買主に引き渡す
不動産を売却することを決める
まず、最初にしなければいけない決断は不動産を売却するということを決めることです。
ここで必要なこととしては、売却する不動産の相場をある程度知っておくということです。
もちろん、一般の人が不動産を売却する際の相場価格を調べるというのは、なかなか難しいことですが、インターネットで色々と検索をしてみると、ある程度の相場観が養えます。
たとえば、自分の持っている不動産の周辺に売り物が出ているのかどうかなどは、それほど難しくなく調べることが出来ますし、近所の不動産屋さんをチェックしてみると、何となくですが、相場観が養えます。
以上のように、まずはある程度自分の中で不動産を売却する場合にどのくらいの価格なのかということは知っておくようにしましょう。
不動産会社を選ぶ
不動産を売却するにあたり、最も大事なことが不動産会社選びです。
というのは、不動産の売却をするには個人で不動産の買い手を見つけるというのはとても難しいことですし、もし不動産の買い手が見つかったとして、売買契約書や重要事項説明書を作成しなければなりません。
これらの売却事務は極めて煩雑なことですし、専門的な分野でもあることから、自分が信頼できる不動産会社を選んでその会社に委託することが、結果的に効率的です。
不動産会社の選び方としては、これから売却しようとする不動産の査定をしてもらうことになりますが、この場合は複数の不動産会社に依頼をして、査定をしてもらうようにしましょう。
1社だけですとその不動産会社が信頼できるかどうか判断が難しいですし、複数の会社から査定価格がわかれば、それぞれ比較をすることが出来ます。
次に不動産の査定書を不動産会社から提出してもらうようにしてください。
通常、しっかりした不動産会社は、自分たちが算出した価格に責任を持つということもあり、必ず査定書を出します。
一方で営業トークのように口頭で伝えてくる不動産会社もありますので、そういう会社は不動産売却の依頼先から外しても良いでしょう。
不動産を売りに出す
色々と迷った結果、不動産を売却する会社が決まったら、今度は依頼する不動産会社と売却を委託する契約をします。
この契約は媒介契約と言います。
媒介契約というのは、売却を依頼した不動産会社が買主を見つけてきて、売却事務全般をしてくれることに対して、対価として仲介手数料を支払うということを約束する契約になりますが、この媒介契約も
- ・一般媒介契約
- ・専任媒介契約
- ・専属専任媒介契約
の3種類があります。
一般媒介契約の場合は、同時に複数の不動産会社に不動産の売却を依頼することが出来ますが、依頼を受けた不動産会社には営業の進捗報告やレインズへの登録義務はありません。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、契約期間が3か月と決まっているため、依頼主は複数の業者と契約することが出来ません。
しかし、この媒介契約を締結した不動産会社は依頼主に対して営業報告義務とレインズへの登録義務があります。
一般的に不動産会社は専任媒介契約や専属専任媒介契約を望みますし、一般媒介契約よりも積極的に営業をしてくれるというメリットがありますので、売却を依頼する側としてはしっかり不動産会社を見極めて、媒介契約をするようにしましょう。
不動産の媒介契約をすると、不動産が日本の不動産マーケットに売りに出されますので、リフォームなどは必要不可欠ではありません。
しかし、今後不動産会社が購入検討者を案内するということもあるので、必ず家の中は掃除をしておくようにしましょう。
それだけでも印象はかなり違ってきます。
不動産の売買契約
不動産の買い手が見つかった場合には、売買契約をしていいかどうかということを不動産会社が確認をしてきます。
その際、まず売買契約をする前に重要事項説明書の説明をする必要がありますので、事前にどういうことが記載されているのかチェックしておき、不明点は必ず不動産会社に確認をしましょう。
重要事項説明書での内容が納得できれば、売買契約ということになりますので、こちらも事前に内容をチェックしましょう。
売買契約は一度締結してしまうと、変更するということは難しくなります。
そこで、
- ・自分の希望条件が記載されているかどうか
- ・自分に不利なことが記載されているかどうか
- ・不明点は納得できているかどうか
以上の3点をチェックして、不動産会社から納得いくまで説明してもらうようにしてください。
不動産を買主に引き渡す
不動産の売買契約をしたあとは、1～2か月後に不動産の引き渡しとなります。
不動産の引き渡しは所有権が完全に売り主から買い主に移転しますので、とても大切なイベントです。
そのため、売り主も買い主もスムーズに不動産を引き渡すために、万全の準備をする必要があります。
不動産の状況において注意したいポイント
不動産を売却する際に、不動産が現在どういう状況になっているのかということをしっかり把握して、引き渡すということは不動産を売却する人の当然の義務になります。
その中で特に注意をしないといけないのは、
- ①売却不動産が相続不動産である場合
- ②住宅ローンなどを利用した不動産である場合
- ③賃貸付けをしている不動産である場合
の3点をあげることが出来ます。
そこでどういう点に配慮するべきなのかということをご説明したいと思います。
相続不動産の場合
不動産を売却する際に、その不動産が相続した不動産である場合には、相続登記がされていて、所有権が本人に移転されているかどうか確認してください。
不動産の相続登記は義務ではありませんが、仮に相続登記がされていない場合には、名義上亡くなった人の所有となっているので、そういう場合には売却することはできません。
住宅ローンを利用した不動産である場合
住宅ローンの抵当権が設定されている場合には、売主は住宅ローンを一括弁済して抵当権を抹消する必要があります。
ただ、一般的な残代金の決済をする場合には、買主が用意した残代金を受領した際に、その残代金で一括弁済してしまうことがほとんどです。
しかし、買主の残代金だけで抵当権を抹消できない場合には、不足分の資金を用意しておくようにしましょう。
賃貸付けをしている不動産である場合
賃貸付けしている不動産を売却する場合には、今入居している賃貸人に退去してもらう必要はありませんし、法律的に所有者が変わったとしても、退去させることはできません。
こういった不動産はオーナーチェンジといって、買い手も賃貸がついているということをわかって購入しているので、現況はほとんど変化はありません。
しかし、売主としては大家として預かっている敷金や前家賃などは購入者に対して引き渡す必要があります。
不動産売却は不動産会社に依頼すべき？
不動産の個人間売買というのは、可能ですが、そういう取引はそれほど多くありません。
ほとんどの不動産の売却などの取引に関しては不動産会社に依頼して、引き渡しなどが終わった段階で仲介手数料を支払うというのが、一般的です。
これは不動産の売却に際し、個人間売買よりも不動産会社に依頼した方が仲介手数料を支払っても、効率的だからです。
では、実際に不動産会社に取引の依頼をした場合にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
不動産会社を利用するメリットとしては
- ・煩雑な契約事務
- ・購入者を見つけやすい
- ・トラブルの仲介役
などです。
まず不動産の売買契約をする場合には、様々な煩雑な事務があります。
売買契約書や重要事項説明書の作成、登記手続きのサポート、残代金の支払いのサポートなどです。
特に不動産の場合は大きな金額が動きますので、ミスが起きると大きなトラブルに発展することになります。
その点、不動産会社は会社としてそういった業務に専門的に対応しているので、個人間取引と比べるとミスがあまりありません。
また、不動産の取引で難しいのは、買い手を見つけることですが、不動産会社の場合は不動産取引をする際のネットワークが公的にも担当者の個人的にもあるので、個人で買い手を見つけるよりはずっと早く見つけることが出来るでしょう。
最後に不動産の取引などをすると、いろいろな負担を誰がするのかということでトラブルになることがよくあります。
個人間取引の場合、そういう問題が起きると、裁判に発展したり、両者の関係が極めて悪化して取引そのものが壊れてしまったりすることがあります。
その点、不動産会社が間に入ると、トラブルのクッションの役目を果たすので、大きなトラブルに発展しにくいという特徴があるのです。
また、そういうトラブルがあった場合にはどういう専門家に聞けばいいのかも知っているため、対応してくれます。
ですので、取引中に問題が発生しても、通常は解決する方向に行くでしょう。
任せられる不動産会社と選び方
次に所有している不動産を売却する場合に、不動産の種別を2つに分けることが出来ます。
目安は個人で購入が難しい不動産と個人が住宅ローンなどを利用して購入できる不動産です。
個人で購入が難しい不動産を売却する場合
個人で購入の難しい不動産とはどういうものかというと、個人利用が出来ない不動産です。
具体的には敷地面積の大きい不動産ということになると、㎡単価が低くても土地が広大だとその分価格が上がりますので、個人では購入しにくくなります。
つまり、よほどの資産家でない限りあまりにも広大な敷地になると購入しにくいというのが現状です。
また、土地の道路に接している部分が不足していて、建物の再建築が出来ないというような土地があります。
建物の建築が法律によって規制されているような不動産を売却することが出来るのかということを悩んでいる人も多くいます。
このように、なかなか個人で購入できないような不動産を売却する場合には、どのような不動産会社にお任せすればいいでしょうか。
大型の不動産については、購入先が法人ということになりますので、法人営業部門のある不動産会社や信託銀行に相談すると、適切に対応してくれます。
また、個人的に取引している銀行などでも日々融資営業で動いているので、相談をしてみるといいかもしれません。
銀行としてはその土地が売れるということよりも、その土地などを購入する企業に対して融資できることが出来ればいいですし、常に融資案件はないかと探していますので、大型不動産の情報があれば、興味を持ってくれそうな取引先に紹介をしてくれることもあります。
次に、不動産の特性として建物の再建築不可のような不動産は、普通の一般人は購入しませんので、市場流通性はないのではないかと危惧する人もいます。
実は、そういう不動産を専門で仲介をしたり、買い取ったりしてくれる業者は相当数あります。
もちろん、こういう不動産は市場性はほとんどないのですが、こういう不動産はもともとの市場価格が低いということもあり、やり方によっては不動産の価値が一気に上がる場合もあります。
そういうことを見越して、市場性のない不動産を購入する不動産会社もいますので、インターネットで検索してみて複数社に相談をしてみるといいでしょう。
個人が購入できる不動産を売却する場合
では、通常のマンションや一戸建てなど個人が購入する不動産会社を選ぶにはどうしたらいいのかということを考えていきたいと思います。
個人が購入できる不動産の売却をする場合には、その不動産が所在する住所地にある不動産会社に相談するのが一番いいでしょう。
具体的には売却を予定している不動産の最寄り駅の駅前にあるような不動産会社ですと、地域に根付いているので、その不動産を売却するにはいくらで売れるのかということをよく知っています。
そのためそういう不動産会社には売却情報だけではなく、購入情報なども入ってくることもあり、地元の不動産情報には基本的に精通しています。
あとは、その業者がどれだけの期間営業をしているかということも業者選びには大切なポイントですが、実は営業している期間がどのくらいなのかということが簡単に分かる方法があります。
チェックする方法はとても簡単で、不動産会社の店内に入ったら、宅地建物取引業の看板をチェックするだけです。
この看板は法律で人の見えるところに設置しておく必要があるので、店内を見渡すと必ず設置されています。
宅地建物取引業の免許は、国土交通大臣免許か都道府県知事免許の2つがあり、たとえばその会社が国土交通大臣免許であれば、「国土交通大臣（〇）第〇〇〇〇〇〇号」と免許番号が書いてありますので、このうち（）内の番号をチェックしてください。
ここは免許の更新するたびに数字が増えていきますので、（1）であれば、まだ一度も更新していないということになり、その会社は創業5年未満ということになります。
宅地建物取引業の免許は5年に1度更新します。
そのため（）内が10となっている場合は、10回更新していることになり、創業45～50年ということです。
どのくらい営業活動をしているのかチェック出来るので、不動産業者選びの目安にしてみましょう。
なお、宅地建物取引業者の免許番号は国土交通省のサイトでも検索することが出来ます。
■国土交通省 | 宅地建物取引業者 検索
https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do
不動産売却の流れ
では実際に不動産を売却するということに決めた場合に、まずやることは売却する不動産がいくらで売れるのかをチェックすることです
そして、売却活動～売買契約～引き渡しという流れになります。
そこで、不動産の売却を決めてから最終的な引き渡しとなるにはどのような流れになるのか、もう一度具体的にまとめていきますと、
- ①相場価格のチェック
- ②査定依頼
- ③売却価格の決定
- ④営業活動
- ⑤売買契約
- ⑥引き渡し
といった流れになります。
それぞれどういうことをするべきか考えていきます。
相場価格のチェック
自分がこれから売却しようとしている不動産を価値が、どのくらいあるのかということを知るのは、とても重要なことです。
インターネットには近隣不動産の取引事例や実際にどういう売り物が出ているのかということを調べることが出来ますので、ここである程度相場観を身に着けるようにしましょう。
おすすめのサイトとしては、
■レインズマーケットインフォメーション
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
■土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
また、不動産情報サイトなどでチェックしてみると、いろいろな不動産の売り物が出ていますので、こちらもチェックすることをおすすめします。
査定依頼
ある程度売却不動産の価格感が養われたら、不動産会社に査定を不動産会社に依頼しましょう。
ここで注意をしないといけないのは、冒頭でも少しご案内しましたが、1社だけではなく、複数社に声をかけて査定額を算出してもらってください。
次に査定についても必ず会社名で査定書を提出してもらうことが大事です。
口頭で査定額を伝えてくるのは言語道断。
こういう会社は後々トラブルの原因になりかねませんので、売却依頼の業者リストからは削除してください。
売却価格の決定
査定価格が決まったら、売却価格を決めます。
ここで売却のテクニックとしては相場価格が決まったら、気持ち高めの価格に設定してください。
少し価格を高めにする理由は本当に買いたいという人は、必ず指値を入れてくるからです。
つまり買う側としても、売主の言い値ではなく、できれば買い手の意思も出すためにほぼ必ずと言っていいほど価格交渉が行われます。
そのため、そういうことを踏まえて指値はどのくらいまで大丈夫かということを不動産会社としっかり調整をしておく必要があります。
ちなみに、仲介不動産の価格設定は自由ですので、割高につけてもいいですし、割安にしても全く問題ありません。
割高にすれば、買い手がつかないだけですし、割安の場合はものすごく早く売れる可能性がありますが、売り急いでいないのであれば、わざわざ割安にする必要はありません。
ただ、売却するためにはある程度買い手に歩み寄る必要はありますが、それは指値が入った時に検討すればいいのです。
そういうときの価格設定は不動産会社もよく知っていますので、指値が入るという前提で気持ち高めにしておけば、ほぼ相場価格以上で売れる可能性が高くなります。
営業活動
売却価格も決まった後は、不動産会社と媒介契約を締結します。
この後は、基本的に不動産業者任せということになりますが、定期的に営業報告が欲しい場合には、不動産業者を厳選して専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結します。
この2つの媒介契約は1社の不動産会社としか契約することが出来ませんが、契約をした不動産業者も依頼主に対して定期的に営業状況の報告する義務があります。
よほど不動産マーケットがおかしくなっていない限り、不動産業者も売れる価格しか提示しませんので、通常は1か月前後で買い手が付くでしょう。
売買契約
売却価格に問題がなければ、売買契約という流れになります。
契約する前にまずは重要事項説明書と売買契約書を見せてもらい、自分にとって不利なことは書かれていないかどうかなどをチェックして、不明点があればどんな些細なことでも構いませんので、確認をしてみるようにしましょう。
また、もし金銭的な余裕があれば、弁護士や司法書士などに売買契約書と重要事項説明書のリーガルチェックをしてもらってもいいかもしれません。
そして完全に納得した時点で売買契約ということになります。
引き渡し
通常上不動産の取引は売買契約をしたという時点では、終わったということになりません。
売買契約は、この不動産を購入するということを約束して、その証拠金として手付金を支払うことになっています。
しかし、売り主もしくは買い主に何かしらあった場合には、不動産を引き渡す前に契約書に記載されているペナルティを支払えば、解約することは可能です。
したがって、不動産の取引の完了は引き渡しとされています。
不動産の引き渡しというのは、買い主が残代金を支払い、最終的にその不動産の所有権をすべて売り主から買い主に移動することを言います。
引き渡しは不動産の取引においては最も大事なイベントとなりますので、売り主や買い主だけでなく、不動産仲介業者、残代金を用意する金融機関、所有権移転の手続きをする司法書士などが取引に参加することになります。
なお、引き渡し日は、売買契約書に定められていて、この日程が売り主あるいは買い主の個人的な事情で引き渡しがずれてしまうと、債務不履行ということになり違約金の対象となるので、注意が必要です。
まとめ
不動産売却をする上で大事なことは、まず自分がこれから売却しようとする不動産のことをよく知ることです。
そのために、自ら進んで不動産のことを知ろうとする努力が大事です。
次に重要なことは信頼できる不動産会社を見つけ出すということ。
大手会社だから信頼できるとは限りません。
そのため、まずは複数の会社に査定を依頼して、信頼できる不動産会社であるかどうかということを見極めることが必要です。
この努力は大変地道なものですが、しっかりやることで道が見えてきますので、労力をいとわずに信頼できる不動産会社を見つけるようにしましょう。