COLUMN不動産に関する記事

境界線には3種類ある

「境界線」とは、一筆の土地の外周で示される土地と土地との境目の線をいいます。

土地は、一筆、二筆と数えることから「筆界」と呼ばれることもあります。

土地における境界線は、特に目に見える形で線が引いてあったり、ひもや縄で明示してあるものではありません。

土地と土地の間の角や土地と道路の角に「境界標」や「境界杭」が埋め込まれており、その境界標や境界杭を結んだ線が土地の「境界線」です。

境界標や境界杭を上から見ると「矢印」や「十字」の形が表示されており、矢印の先端、もしくは十字の交差部分が土地の角地となります。

この矢印や十字で示される点を結んだ線で囲まれた形が、当該土地を示しています。

境界線には、どの境界を示しているかによって、敷地境界線、隣地境界線、道路境界線の3つの呼び方があります。

敷地境界線

「敷地境界線」は、次に説明する隣地境界線と道路境界線を含めた総称です。

建物の敷地は一筆の土地の場合もあれば、いくつかの土地の上に一つの建物が存在する場合もあります。

その建物の敷地の外周を結んだ線が敷地境界線です。

隣地境界線

「隣地境界線」とは、敷地境界線のうち、隣接する土地の境界線のことをいいます。

ブロック塀やフェンス、生垣などが境界線に沿って設置されていることで境界線が外観上明示されていることもありますが、その設置物が正確な境界線を示しているかどうかについてはきちんと調べる必要があります。

道路境界線

「道路境界線」とは、私有地と道路との境界線です。

道路と私有地との間には、道路境界標が埋め込まれています。

四角い杭のようなものもあれば、赤丸のビスのようなものが打ち込まれていることもあります。

道路境界標には道路の所有者にしたがって「〇〇市」「〇〇町」あるいは「国土交通省」と刻印されていたり、自治体のマークが刻印されていたりします。

土地の角と道路の境目近辺に設置されています。

私有地が外観上道路になっている場合（私道の場合）や通行地役権が設定されている土地との境界線は、「道路境界線」という呼び方は用いません。

境界線がはっきりしない場合のトラブル事例

境界線に関しては、様々なトラブルが弁護士や不動産会社、また市区町村の相談窓口に寄せられます。

その原因の多くは、境界線がはっきりしないことからくるものです。

たとえば、以下のようなトラブルの相談があります。

境界線に気づかずに、また工事業者が境界をよく確認せずに工事を行った結果、境界をはみ出してしまうということがよくあります。

境界線がわからなくなる理由

境界線が曖昧になっている土地は、世の中に沢山あります。

特に相続によって取得した古くからの土地や、山地や畑に面した田舎の土地、広大地の場合には、今まで一度も境界線を隣地の所有者と確認したことがないということもあります。

また、当初は境界杭や境界標があったものの、造成工事整地工事を行った時に土の中に埋まってしまったり、外構工事を行った際に一旦撤去してしまったあと、元の正しい場所に設置されなかったりして、境界が曖昧になってしまうこともあります。

境界線をはっきりさせる方法

境界をはっきりさせるためには、土地家屋調査士に正確な測量を依頼し、まずは土地の形を明確にします。

その上で、隣地所有者と立会いのもとに境界を確定します。

隣地所有者がわからないなどの理由で連絡が取れないような場合には、境界確定解決センター（民間の裁判外紛争処理機関）に相談する方法と、「筆界特定制度」を活用して、法務局の筆界特定登記官の判断を仰ぐなどの方法もあります。

法務局や市区町村の役所、弁護士、不動産会社などが相談窓口を設けていたり、無料セミナーを開催したりしています。

積極的に参加して情報収集や相談をすることで、曖昧な境界線から発生するトラブルを避けることができます。

境界確認書とは

引用：警視庁

境界確認書とは、隣地や道路の所有者の立会いのもと、測量図面を参照しつつ土地の境界杭や境界標の場所を確認し境界線を確定して、書面に土地の所有者と隣地所有者双方の記名捺印をしたものをいいます。

測量図面の謄本に直接記名捺印する場合もあれば、測量図面とは別に境界確定書を作成する場合もあります。

民民確定と官民確定

境界確認（境界確定）には、「民民確定」と「官民確定」があります。

「民民確定」とは、民間の個人・法人、組合などの団体が所有する隣地との境界確定をいいます。

「官民確定」とは、国や地方公共団体との境界確定で、自己所有地と道路、あるいは自己所有地と公有地との境界確定をいいます。

境界確認については、民民確定か官民確定かで手続きが大きく異なってきます。

隣地の所有者が明らかでない場合には、まずは法務局で隣地の地番を確認し、隣地の現在事項証明書（登記簿謄本）・公図・実測図を入手して、隣地所有者が民間人か国や地方公共団体などの公的機関か確認する必要があります。

境界確認書の作成手続き・流れ

民民の境界確定は、以下のような手続きを踏んで行います。

土地家屋調査士は、法務局に保管されている構図や古い測量図などを参考にして、現地を測量し、数値データを算出した上で境界杭の位置を決定します。

土地所有者と隣地所有者、そして土地家屋調査士は現況図面を見ながら全ての境界杭と境界線の位置を確認します。

隣地が共有で共有者が複数いる場合には、全員の立会いが必要となります。

共有者が多い場合や、隣地が古くから森林管理組合や自治会、漁業組合などで管理されている土地の場合には、境界確認が難航することもしばしばです。

境界線について隣地所有者全員の承諾が得られた場合には、境界確定書を人数分作成し、各境界確定書に全員が記名押印します。

これが官民確定となると、対象となる道路や土地の管理者がどこなのかについて探索することから始めなければなりません。

たとえば、国土交通省の相談窓口や地方自治体の土木管理事務所、道路事務所などに問い合わせて官民確定の申請窓口を特定します。

申請手続きは、担当窓口によって異なりますので相談しながら進めることになりますが、通常は図面の作成と現地立会いを行って道路境界確定図を作成し、公共機関の承認決裁を申請することになります。

境界確認書を作成するメリット

境界確認を行う際には費用がかかりますが、境界確認書を作成しておくことでトラブルを回避できるだけでなく、土地の価値を高めることができます。

具体的な境界確認のメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

隣人とのトラブルを防止できる

お隣との良好な関係を壊したくないという理由で境界線について曖昧なままにしておくと、売却などによって所有者が変わったときや、相続が発生して相続人が所有者になった場合に大きなトラブルに発展する可能性があります。

今は特に大きな問題がなくても、将来的に第三者が絡んでくるとトラブルになりやすいのです。

お隣との関係が良好なうちに境界確認を済ませておくことで、将来にわたってトラブルを防止することができます。

不動産売却がスムーズに進行する

所有している土地を売却することになった場合、必ずと言っていいほど、正確な実測図があるか、また境界確定をしているかという点について不動産会社から聞かれます。

土地の面積が確定しているか否かということは、土地の売買価格に直接影響してくる事項だからです。

相続によって取得した土地や郊外の土地の場合には、昭和中期の国土調査による測量図があるだけで、土地と家屋調査士による実測図や確定測量図が存在しない場合もあります。

そのような土地については、当時の測量技術が十分でなかったこと、また境界が曖昧であったこともあり、登記上の地積と実測の地積が異なる場合も多いのです。

このような土地の場合には、公簿売買（登記上の地積によって面積を確定させて売買価格を決定すること）のほか、売買契約後の実測精算（実測面積をもとに売買価格を清算する）も選択される方法です。

実測精算のときに境界が確定していないと、いつまでたっても精算できず、余計な労力がかかることもあります。

また、買主にとっても、隣地とのトラブルはないか、越境物はないか、境界を示す境界標境界杭がきちんと設置してあるかという点をチェックして、全て問題なければ安心して売買手続きを進めることができます。

このように、土地の境界が確定していることは、不動産売買をスムーズに進めるポイントになってくるのです。

相続時の分筆登記や物納手続ができる

相続が発生した時には、遺産分割協議をおこなって相続人に遺産を分配します。

相続財産に土地が含まれている場合、広い土地であれば土地を分筆して各相続人に分配することもありますし、分筆によって土地の利用価値が低下するならば、売却によって換金し、売却代金を分配するということが考えられます。

相続税の申告期限は相続発生時から10ヶ月ですので、この間に一連の手続きを終了する必要があります。

分筆する時も売却する時も、土地の境界が確定しているかどうかは大きな問題です。

特に隣地所有者と連絡が取れない場合などは、境界確定に時間がかかり、相続税の申告期限に間に合わない可能性もあります。

また、相続財産に土地や事業用資産が多く含まれており現金が少ない場合には、相続税の物納を考えなければなりません。

相続税の物納財産について土地で物納する場合には、境界確定が済んでいることが条件になっています。

このように、相続手続きや相続税の納税についても境界確定は重要な意味を持っています。

土地の境界線にブロック塀やフェンスを立てるときの注意点

土地の境界線を明らかにするために、境界線上にフェンスやブロック塀、生垣などを設ける場合があります。

このような場合、土地の境界線が確定していることはもちろんですが、その他にも次に述べるような点については十分に注意しておくべきです。

事前の確認が不十分であった結果、そのまま数十年にわたって汚れたブロック塀が残存してしまっているケースも散見されます。

時代の変化に伴い所有者が変わったりして、境界が曖昧になってしまっただけでなく、ブロック塀の所有権までよく分からなくなってしまうこともあるのです。

注意点１：隣地所有者に立ち会ってもらう

境界線上にブロック塀やフェンスを設置する場合には、隣地所有者に立ち会ってもらうことが重要です。

境界確認書が存在していても、その後所有者が変更したりして、現在の入居者が境界線について確認したことがないかもしれません。

また、最初の境界確認から長期間が経過して、境界杭や境界標の位置が変わっている可能性もあります。

そのため、フェンスやブロック塀を設置するときには、改めて隣地所有者と境界について確認する必要があるのです。

隣地所有者の意向によっては、フェンスやブロック塀が境界線からはみ出さないよう、自己所有土地の敷地境界線の内側に設置するなどの配慮も必要になってきます。

また、生垣や樹木などを植える場合には、枝や根が越境したり落ち葉が越境して隣地にたまったりすることもあります。

敷地がそれほど広くなく越境の心配がある場合には、隣地境界線に近い場所に樹木を植えるのは避けたほうがよいでしょう。

注意点２：ブロック塀費用は誰が払う？所有権と費用について合意する

ブロック塀を設置するときには、ブロック塀が境界線の中心になるように設置することがあります。

これは以下のような民法の規定があるからです。

境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。

引用：民法第229条　境界標等の共有の推定（e-Gov法令検索）

しかし、このような規定があるために、撤去したくても撤去できない古くて劣化したブロック塀が残ってしまう土地が多いのです。

ブロック塀の所有権が他人のものであったり、共有であったりする場合には、たとえ自己の費用で行う場合でも承諾なしに撤去することはできません。

都内でも、新築戸建て用の土地として販売されている分譲地の中には、塀の所有権者がわからず、また塀の一部が他人の土地にはみ出しているために、容易に撤去できないことがよくあります。

設置したときには双方で費用を負担しきちんとしたルールに基づいて設置したのかもしれませんが、数十年が経過し、所有者の変更、相続などさまざまな状況を経て、当初の決め事が曖昧になってしまったのです。

このようなケースでは、ブロック塀の撤去費用や隣地境界線の確定費用を負担することを警戒して、相手が話し合いのテーブルにすらつかないこともあり、対応に苦慮することもあります。

したがって最近では、ブロック塀やフェンスを設置するときには全額自己負担でおこない、設置場所についても自己所有土地の内側になるように設計することが多くなっています。

この方が後々のトラブルを避けることができますし、撤去をするときにも自己の意思のみで撤去することができます。

注意点３：工事業者と境界標の位置を確認する

一戸建ての新築工事や土地の造成・整地、また玄関ポーチや花壇の設置、樹木の植え替え、舗装などの外構工事を行うときには、境界杭や境界標の位置を工事業者ときちんと確認しておくべきです。

工事が入るときには、ショベルカーなどの重機で地面を掘り起こしたり踏み固めたりするために、どうしても境界杭や境界標が埋まったり移動されたりしてしまうのです。

元請け業者にしっかり伝えておいても、下請け業者の作業担当者まで伝わっていないこともあります。

工事の前には、きちんと境界について説明し、動いた場合には元の場所に戻しておくように指示します。

また、工事完了後の現場確認の際に、境界杭や境界標についてももう一度工事業者と確認することが望ましいでしょう。

それでも、境界が曖昧になってしまった場合には、土地家屋調査士に図面通りになるように境界標をもう一度設置してもらいましょう。

一から測量するよりもずっと安価な金額で対応してもらえるケースが多いです。

まとめ

隣地の所有者とのトラブルの原因の多くは、境界に関することです。

越境物があったり、境界線を越えて落ち葉などが吹き込んできたりすることは、毎日のことですので気になってしまうことは想像にかたくありません。

また、土地の値段は㎡当たりの単価によって決まりますので、越境によって利用できない部分があれば、その分土地の価値は減少します。

これが坪200万円から300万円するような都内の一等地ならば、越境によって土地が使えなくなった部分の価値は、すぐに数百万円の損失になってしまいます。

このような隣地トラブルや土地の価値の減少を防止するためには、境界確認をできるだけ早めに行い、越境物がある場合にはその撤去や障害の緩和の方法について隣地所有者と協議することです。

直接協議することが難しい場合には、市区町村の相談窓口や弁護士相談が気軽にできる「法テラス」や近くの信頼できる不動産屋さんに相談してもよいでしょう。

どのように解決すべきかについて適切なアドバイスを受けることができます。

これを機会に、自分の所有土地について境界の問題が生じる可能性はないか、一度検討してみてはいかがでしょうか。