不動産に関する記事

不動産を相続された方、これから相続される予定の方には是非知ってもらいたい情報があります。

不動産業界では「2022年問題」と呼ばれている「生産緑地の指定解除」についてです。

「生産緑地って何？指定解除になればどうなるのか？」
「自分の持っている不動産に何の関係があるのか？」

今回のニユースレターは、この２つのテーマを詳しく解説します。

不動産を持つ方、全員必見「2O22年問題って何？」

「2022年問題」とは、すごく簡単に説明しますと、「2022年に、大量の農地の税金が上がるので、宅地として売りに出されるかもしれない」という問題です。

税金が上がることで土地を手放す人が出てくると考えられています。

土地が大最に市場に売りに出されれば、需要と供給の関係から考えても不動産の価格が下落します。

そのため、不動産をお持ちの方には、2022年問題を知っていただき、士地の売却のタイミングを見計らっていただきたいのです。

そもそも、農地をお持ちでない方は、「生産緑地」と呼ばれる農地があることをご存じない方も多いのではないでしょうか。

「生産緑地」とは、簡単に言いますと「東京や大阪、横浜などの都心部に計画的に自然を残すために残している農地」のことです。

少し詳しく説明します。

30年以上前に経済成長が活発だったころ、都心の農地は次々と宅地や商業地に変わっていきました。

農地は宅地や商業地に変えることで、土地から上がってくる利益は何倍にもなった時代です。

多くの農家は農業をやめて、転用をしていきました。

その結果、都心部で自燃も農地も少なくなってしまいました。

あまりに農地が少なくなると、自然がなくなり景観が損なわれるだけでなく、食料供給の観点からも望ましくありません。

政府はある程度農地を将来にわたってそのまま残しておきたいという思惑が出てきます。

そこで1992年に制定されたのが「生産緑地法」です。

この法律では下記のような農地を「生産緑地」として指定することになりました。

• ①面積が500平方メートル以上
• ②日当たり等が良く農業をするのに適している
• ③実際に農業を営んでいる

こういった要件を満たすと、固定資産税が大幅に減額されたり相続税の納税猶予を受けられるなどの特典が与えられました。

そのため、都心部に農地を持っていた農家の方で宅地や商業地に転用せずに、生産緑地の指定を受けて農地として所有する人が多く出てきました。

ただし、「実際に農業を営む」という要件があったため、宅地や商業地への転用は許されず、近年は農家が高齢になるにつれて、農業を継続することが困雑になるという問題が発生してきています。

この生産縁地法は、施行から30年で大きな節目を迎えることになります。

1992年に生産緑地に指定された農地が、「生産緑地を解除して宅地などにするか」または「あと10年間、生産緑地を維持するか」を選択することになるのです。

「10年間、生産緑地を維持するか」ということは、これから将来、10年間にわたって実際に農業を続けるということです。

農家としては固定資産税などの優遇はあるとしても、後継者がいないという現実的な問題に、農業を続けることが雑しいケースが多くなるでしょう。

マンションやアパートなどを建てて不動産業を営むことを望む人は、生産線地の指定を受けると農業以外の使用ができないため、生産緑地の指定を解除することになります。

こういった事情から、多くの生産緑地が更新されずに、宅地に転用されるのではないかと予想されています。

そうなると、ある程度広大な面積があり、日当たりもよい土地が市場に出てくることになるので、不動産市場が大きな影響を受けます。

特に東京都は影響が出てきます。

実際の東京都の生産緑地の面積は、日本全国の生産緑地の面積のうち4分の1を占めます。

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府になると、全体の約8割になります。

参考記事：オリンピックに向けて東京の不動産価格は上昇中。売時について

つまり、生産緑地の大半が3大都市圏と言われる都心部にあるということです。

「平成27年都市計画現況調在」（国土交通省）によりますと、東京都には3,296ヘクタール(約997万坪)の生産緑地があります。

もし仮に、生産緑地がすべて宅地化されたとすると、40坪の土地の一戸建てが約25万戸建設が可能になります。

2016年における東京都での新築一戸建て着工戸数は13万戸強。

とてつもない数の住宅が供給可能になる可能性があるのです。

もちろん、すべての生産緑地が宅地になるわけではありませんが、大きな影響を及ぼすことは間違いなく、マンションやアパートの戸数も飛躍的に増大する可能性があると言われています。

都市部では「生産緑地」を活用した事業も。

こちらの記事をお読みの方の中には、ご自身で農地を持っているという人もいらっしゃいます。

農地をお持ちの方の中で「自分で農業をすることはないが、宅地や商業地に変えるには抵抗がある」という方は、何か良い手はないのでしょうか？

実は、1つ方法があります。

生産緑地の要件である「農業を継続する」という意味は、自分や家族が農業をするのではなく、誰かに貸して農業をやってもらっても良いことになっています。

近年流行している「市民農園」ですね。

過去10年で全国の市民農園は約30%増えているそうです。

2018年9月には企業が農地を借りやすくなる新法も施行され、これから生産緑地を市民農園として継続させていく方法も多くなるでしょう。

こういった選択肢があることも頭の片隅にいれておいてください。

国や地方自治体は、都市部の生産緑地の宅地転用が急増しないようにしたいと考えています。

これからも国や地方自治体がサポートする形で、農地を継続できるような仕組みが出てくるかもしれません。

不動産を持っている方は、今、何を考えないといけないか？

今回の話のまとめになりますが、2022年に「生産緑地」として指定されていた農地が、宅地になって市場に出てくることは、避けられないことです。

不動産の売却価格が下落することは避けられないでしょう。

宅地を相続された方は、まずは「相続した土地が数年以内に価格が落ちる可能性があること」を知っておく必要があります。

これを前提に家族と相談をして、所有を続けるか、いっそ売却して換金するかを決めなければいけません。

逆に言うと、売却する意思がなく長期的に保有するのであれば、2022年問題は影響はありません。

空き家となった実家を相続した人で、いずれは売却を検討しているのであれば、2022年に近づけば近づくほど値段は下がる可能性が高いということを知っておいてください。

農地を相続した人は「生産緑地の継続の申請」を行うのか、これを機会と考えて売却を考えるのかを決めておいた方がいいでしょう。

農地以外の方法により不動産を利用することが出来る方法である「農地転用」については「農地を農地以外のものにする農地転用　その方法と注意点とは」をご参照ください。