COLUMN不動産に関する記事

土地を売却して利益が出た場合、おそらく多くの方が心配になるのは「いくら税金を支払う必要があるのだろうか」ということだと思います。

しかし、税金の制度は用語が複雑で、いくら課税されるのかが非常に分かりづらくなっています。

また、申告の仕方によっては節税ができるのに、知識がないために多く納税をしなければならないというケースもよくある話です。

そこで、ここでは具体的に2,000万円の土地という例を使って、課税の仕方や節税の方法、納税のタイミングについてご紹介していきます。

2,000万円の土地を売却したときにかかる税金一覧

2,000万円の土地を売却すると課せられる税金は、大きく分けて2種類に分類されます。

一つ目は「利益が出た時にだけかかる税金」、もう一つは「全ての土地売却にかかる税金」です。

「利益が出た時にだけかかる税金」は譲渡所得税、復興特別所得税などの所得税、そして住民税です。

これらは比較的高額であり、節税をするポイントがいくつかあります。

これに対して、「全ての土地売却にかかる税金」は登録免許税や印紙税があり、比較的小額で節税が難しい点が特徴です。

それぞれの税金は、課税される対象、課税される時期、そして納税のタイミングが異なるため、複雑で分かりにくくなっています。

譲渡所得税

そもそも所得税とは、その名の通り所得に課税される税金です。

土地売買では、売却に伴う譲渡所得がある場合に所得税が課税されます。

譲渡所得税とは、土地を売却して利益が出た場合にかかる税金のことで、通常はこの譲渡所得税の金額が土地売却時にかかる税金の中で最も金額が大きくなります。

譲渡所得税は、土地の所有期間に応じて「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の税率に分けられます。

長期譲渡所得

長期譲渡所得とは、不動産の所有期間が5年を超える場合に課せられる所得税のことです。

所得税の税率は15%です。

復興特別所得税は所得税額の2.1%を納税する税金であり、長期譲渡所得の場合は15%×2.1%で税率は0.315%となります。

短期譲渡所得

短期譲渡所得とは、不動産の所有期間が5年以下の場合に課せられる所得税のことです。

所得税の税率は30%であり、復興特別所得税の税率は30%×2.1%で0.63%です。

長期と短期の譲渡所得に関しての注意事項

短期譲渡所得の税率は長期譲渡所得の2倍であるため、どちらが適用されるかは非常に重要な問題です。

そして、その判断基準が非常に紛らわしいため注意しましょう。

例として、土地の取得日が2015年8月1日、売却日が2020年10月1日というケースで検討します。

単純に引き算すると土地の所有期間は5年2ヶ月になるため、長期譲渡所得になると判断をしてしまうケースが非常に多いのですが、これは誤りです。

この例の場合だと、売却日の基準は2020年1月1日になります。

つまり、基準日に引き直すと土地の取得日が2015年8月1日、売却日が2020年1月1日となるため、計算上の所有期間は4年10ヶ月となり、5年以下なので短期譲渡所得になるという仕組みです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率がかなり異なるため、必ず専門家の意見を聞いて日付を確認しましょう。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、平成23年に創設された新しい所得税です。

東日本大震災から復興する施策を実施するために必要な財源確保を目的として、平成25年（2013年）から令和19年（2037年）までの間、所得税を納める場合にプラス2.1%の割合で復興特別所得税が加算されます。

住民税

住民税とは、市町村などの地方自治体に納める税金のことです。

住民税も所得税と同じく所有期間に応じて税率が変わり、短期と長期に分かれます。

期間の区切りは所得税の譲渡所得と同じで、土地の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、住民税の税率は5%です。

土地の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、住民税の税率は5%です。

印紙税

印紙税とは、土地の売買契約書に対してかかる税金のことです。

印紙税の納税は契約書に収入印紙を貼り付け、消印を受けることで完了します。

印紙税の金額は契約書の金額によって決まっており、例えば2,000万円の土地の売買契約書ならば印紙税は2万円です。

ただし、現在は軽減措置を実施しており、令和4年3月31日までの締結された契約書については1万円に軽減されています。

契約金額	本則税率	軽減税率
1万円未満のもの	非課税	−
1万円を超え10万円以下のもの	200円	−
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

引用：軽減措置の対象となる契約書に係る印紙税の税率（国税庁）

登録免許税

登録免許税とは、法務局で不動産の登記をする時にかかる税金のことです。

土地売却の場合だと、住宅ローンなどの残債務がある場合で抵当権抹消する時に課税されます。

通常の取引慣行では、土地の売主は抵当権抹消の登記費用を負担することが一般的です。

抵当権抹消の登録免許税は、土地一筆につき1,000円です。

登録免許税は、法務局に登記申請書を提出する際に、現金か収入印紙で納めるのが一般的なので実務上は司法書士に登録免許税分の金額を渡して納税します。

2,000万円で土地を売却したときにかかる税金はいくら？

それでは、今回は「1,500万円で購入した土地を、数年後に2,000万円で売却した」と仮定して、どのくらいの税金が課税されるか検討していきます。

予想外に高い税金が発生し、思ったよりも手元に残らないという結果にならないように、土地売却を検討している方は参考にしてください。

なお、架空の事例のため、分かりやすさを優先して諸費用などはかなり単純化しています。

必ずご自身の土地の条件に合わせて計算し直すことをおすすめします。

譲渡所得の計算手順

譲渡所得の計算式は次の通りです。

まずは土地を取得するために掛かった取得諸費用を計算します。

①取得諸費用を計算する

取得諸費用とは土地を取得するためにかかった費用のことで、具体的には不動産業者に支払った仲介手数料や土地の調査費用が該当します。

今回は架空の事例なので、概算で取得価格である1,500万円の5%とし、75万円と仮定します。

続いて、本来は不動産の現在の価値を予測して減価償却費を計算するのですが、土地の場合は減価償却がないので、ここはゼロです。

ちなみに建物は新築時に一番価値が高く、時間が経つにつれて価値が減少していきます。

②売却諸費用を計算する

次に、土地を売却するためにかかった売却諸費用を計算します。

これも取得諸費用と同様に簡易計算で、売却価格2,000万円の5%として100万円と仮定します。

③譲渡所得を計算する

仮定した諸費用から計算式に当てはめてシミュレーションすると課税される金額が計算できます。

この計算式の結果、譲渡所得は475万円であると計算できました。

なお、この時点で譲渡所得自体がマイナスだった場合は、譲渡損が出ていることになり、所得税と住民税は課税されません。

住民税・所得税の計算方法

住民税と所得税の計算方法は、以下の通りです。

譲渡所得から税率を掛けることで、住民税と所得税を算出できます。

短期譲渡のケース

住民税と所得税を求めるには、譲渡所得475万円に対して、土地の保有期間に応じた税率を掛けます。

まずは、保有期間が5年以下の短期保有の場合を計算します。

長期譲渡のケース

保有期間が10年を超えている場合の所得税と住民税を計算します。

なお、ここでは分かりやすく所得税と住民税を合計して算出していますが、実際の確定申告時にはそれぞれ分離して切り上げ・切り捨て等が発生するため、上記の計算とは納税額が異なります。

印紙税、登録免許税の計算方法

土地の売却価格が2,000万円とした場合、土地売買契約書に貼付する印紙税は計算では2万円ですが、軽減措置が適用されて1万円となります。

また、住宅ローンなどの抵当権がある場合は、この抵当権抹消のための登録免許税として1,000円の登録免許税が課税されます。

2,000万円で土地を売却したときにかかる税金の合計

以上のシミュレーションから計算すると下記の通りの結果になります。

短期譲渡のケース

「1,500万円で購入した土地を、保有期間が5年以下の時点に2,000万円で売却した」場合

長期譲渡のケース

「1500万円で購入した土地を、保有期間が10年超えの時点に2000万円で売却した」場合

2,000万円で土地を売却したときに活用できる特別控除

土地売却時に課税される税金の計算方法については前に説明した通りですが、場合によっては譲渡所得から控除を受けることが可能です。

なお、これらの特別控除措置は確定申告をしないと適用されないため、必ず専門家の意見を聞いて、ご自身のケースに適用されるかどうかを確かめた上で確定申告を行ってください。

3,000万円の特別控除

マイホームを売却した時には、所有期間とは無関係で譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができます。

これは居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいますが、これを土地の売却にも適用できる場合があります。

この3,000万円の特別控除を受ける条件には、以下のようなものがあります。

譲渡所得から3,000万円の特別控除ができる特例が適用されると、税金面でかなりの優遇を受けられるため、適用される場合は忘れずに確定申告をしましょう。

ちなみに、確定申告の際には戸籍の附票の写しなどが必要になる場合もあります。

また、適用されるためにはかなり細かい例外もあるので、必ず国税庁のウェブサイト「No.3302 マイホームを売った時の特例」でご確認ください。

1,000万円の特別控除

売却しようとしている土地を平成21年から平成22年に取得している場合は、その土地の譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができます。

この特例を受けるための条件には、以下のようなものがあります。

この場合も、3,000万円の特別控除と同様に確定申告をすることによって、譲渡所得が1,000万円の特別控除を受けることができます。

相続空き家の特別控除

相続空き家の特別控除を利用すれば、譲渡所得から3,000万円の控除が可能です。

相続空き家の特別控除の利用するための要件は、次のとおりです。

相続空き家の特別控除も他の特例と同様に、確定申告をしなければ利用できません。

まとめ

ここまで、2,000万円の土地を売却したときにかかる税金の種類や計算方法について解説しました。

土地の売却にかかる税金は大きく分けて2種類あり、一つは利益が出た時にだけかかる所得税や住民税、もう一つは全ての土地売却時にかかる登録免許税や印紙税です。

これらの税金は課税対象や納税タイミングが異なり、短期譲渡・長期譲渡によっても税金の計算方法が変わってきます。

また譲渡所得から控除を受けることも可能なので、控除の条件や内容をあらかじめ確認しておくと節税につながります。

不動産売却にかかる税金は金額が大きいため、税金の計算や手続きに不安がある場合は、不動産売却に詳しい専門家に依頼することをおすすめします。

信頼できる専門家に依頼することで、その人の状況に応じて有利な方法を選択してくれることはもちろん、その他の手続きや売却に最も適したタイミングなどのアドバイスも受けられるでしょう。