COLUMN不動産に関する記事

土地を所有している人の中には、近々売却することを検討している人も多いでしょう。

しかし、初めて土地を売却する場合、売却時にどれぐらいの税金がかかるのか分からず、不安を感じているケースも多いかもしれません。

そこで本記事では、100万円で土地を売却した場合にかかる税金について、詳しく解説していきます。

大体どれぐらいの税金がかかるのかという目安だけでなく、課税される税金の種類や計算方法、適用できる可能性のある控除や特例などについても解説していきます。

今後土地を売却する予定のある人は、ぜひ参考にしてみてください。

100万円で土地を売却したときにかかる税金は約1～3万円

所有する土地を100万円で売却した場合にかかる税金は、およそ1～3万円となります。

ただし、土地を売却した際にかかる税金の額は、売却時に得た譲渡所得の額に応じて変わってくるため、それぞれのケースによって多少差が出るということも理解しておきましょう。

なお、譲渡所得の詳しい計算方法については、後ほど詳しく解説します。

ここでは、100万円で土地を売却した場合にかかる1～3万円の税金には、具体的にどのような種類の税金が含まれているのか、内訳を詳しく把握していきましょう。

課税される税金の内訳としては、主に4つの税金が挙げられます。

それぞれの税金の種類ごとに、金額の目安や計算する方法などを見ていきましょう。

所得税

100万円で土地を売却した場合にかかる税金のうち、最も大きな割合を占めているのが所得税となります。

所得税は、土地を売却したことによって得た利益分、つまり譲渡所得に対して課税される税金です。

そのため、売却したことで得た利益が大きければ大きいほど所得税の額も高くなり、その逆もしかりということになります。

また、所得税の額は、売却時における土地の所有期間によっても計算の仕方が異なるので、正しく理解しておかなければなりません。

土地の売却時において、所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以内である場合は短期譲渡所得となり、計算する際に利用する税率がそれぞれ異なります。

長期譲渡所得の場合の税率は15%、短期譲渡所得の場合は30%の税率となっています。

実際に、100万円で土地を売却した場合において、所得税がいくらかかるのかを考えてみましょう。

譲渡所得が10万円、土地の所有期間が5年超えであったと仮定して計算すると、10万円×税率15%＝1万5,000円の所得税が算出できます。

これに対して、譲渡所得が同様に10万円で、土地の所有期間が5年以内であったと仮定すれば、10万円×税率30%＝3万円の所得税となります。

このように、所得税については、売却する土地の所有期間の長さが重要となってくることを、きちんと理解しておきましょう。

住民税

所得税と同じく、土地を売却したことによって得た利益に対して課税される税金に、住民税もあります。

住民税は、所得税とセットで把握しておくとよいでしょう。

税額の計算方法も所得税の場合と非常に似ていて、計算する際に用いる税率だけが異なります。

住民税の計算では、長期譲渡所得であれば税率5%、短期譲渡所得であれば税率9%となっていて、所得税に比べると税額も小さくなります。

100万円で土地を売却した場合における、住民税の額も計算してみましょう。

譲渡所得が10万円、土地の所有期間が5年超えの場合にかかる住民税は、10万円×税率5%＝5,000円となります。

同様に、譲渡所得10万円、土地の所有期間が5年以内の場合であれば、10万円×税率9%＝9,000円の住民税ということになります。

登録免許税

100万円で土地を売却し、登記簿上の土地の名義変更手続きを行う際には、登録免許税という税金がかかります。

登録免許税は、登記の変更手続きを行う際に必ず課税される税金です。

購入や相続などにより土地を取得した場合だけでなく、売却して土地を手放した場合においても必要となるので、きちんと把握しておきましょう。

登録免許税を計算する際の税率は一律0.4%となっていて、売却した土地の固定資産税評価額に応じて税額が決まります。

固定資産税評価額は、一般的に売却価格に対して7割程度となっているケースが多いため、これをもとに計算してみましょう。

この場合、100万円で土地を売却したとすると、固定資産税評価額は70万円ということになります。

これに税率を掛けるので、70万円×税率0.4%＝2,800円の登録免許税がかかることが分かります。

印紙税

100万円で土地を売却した場合において、売却先となる相手方と交わす売買契約書には、印紙税という税金がかかります。

印紙税は、売買契約書に印紙を貼り付けて支払う税金です。

課税される印紙税の額は、売買契約書に記載される取引価格に応じて決まります。

売却価格が100万円である場合、課税される印紙税の額は500円です。

ただし、これは令和6年3月までの取引に適用される軽減税率を踏まえたものであり、令和6年4月以降に100万円で土地を売却する場合は、印紙税が1,000円かかることになるので、注意しましょう。

100万円で土地を売却したときの譲渡所得税を計算する流れ

実際に100万円で土地を売却した場合、譲渡所得税はいくらかかることになるのでしょうか。

ここでは、譲渡所得税を計算する流れについて、4つのステップに分けて詳しく解説していきます。

なお、譲渡所得税とは、土地を売却した際にかかる所得税と住民税を合わせた税金のことです。

土地を売却した価格によって大きく税額が変わってくるものなので、正しい計算の仕方を理解しておくことはとても重要といえるでしょう。

譲渡所得を計算する

土地を売却した際にかかる譲渡所得税を計算するには、まず計算のもととなる譲渡所得を把握しなければなりません。

譲渡所得は、実際に売却した土地の価格から、譲渡費用及び取得費を差し引いて計算することができます。

譲渡費用とは、土地を売却するためにかかった費用のことで、具体的には以下のものが該当します。

取得費とは、売却した土地を購入した際にかかった費用のことで、購入費用に加えて、その際に支払った仲介手数料や各種税金なども含まれます。

以上をもとに、100万円で土地を売却した場合の譲渡所得を計算してみましょう。

今回は、譲渡費用40万円、取得費50万円と仮定して計算していきます。

100万円-（譲渡費用40万円+取得費50万円）＝譲渡所得10万円と計算できました。

対象の特例を適用させる

譲渡所得が把握できたら、次に対象となる特例がないかどうか確認しましょう。

後ほど詳しく解説しますが、土地を売却した際に適用できる可能性のある特例はいくつかあります。

特例を利用できると、譲渡所得税の負担を大幅に軽くすることができ、場合によっては全額非課税となるケースも珍しくはありません。

主に特例の対象となるのは、売却する土地が相続によって手に入れたものである場合や、自らが自宅として居住するために使用していた土地を売却する場合などです。

対象の特例がある場合は、後ほど解説するそれぞれの特例の適用方法を参考に、計算してみましょう。

所有期間を確認する

土地を売却した場合にかかる譲渡所得税を求めるときは、売却時における土地の所有期間が非常に重要となります。

ポイントは、所有期間が5年を超えているか否かという点です。

それによって、譲渡所得税を計算する際に用いる税率が変わるので、まずは売却する土地をいつ自分が取得したのか、時期を確認してみましょう。

なお、ここでいう所有期間とは、土地を取得した日から、土地を売却した日の属する年の1月1日までとなります。

つまり、実際に売却が完了した日までではないので、誤って認識しないよう注意しましょう。

また、相続によって土地を取得している場合は、被相続人が所有していた期間を継承することが可能です。

たとえば、親が6年間所有していた土地を相続し、自らの所有となってからすぐに土地を売却する場合は、所有期間6年とみなされ、長期譲渡所得となります。

以上を踏まえて、売却時における土地の所有期間が何年であるか、正しく把握しておきましょう。

税率を掛けて税額を算出する

売却する土地の所有期間を正しく把握できたら、所有期間に応じた税率を、初めに計算しておいた譲渡所得に掛けて算出しましょう。

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えている場合の長期譲渡所得と、所有期間5年以内の場合の短期譲渡所得の2パターンに分かれます。

長期譲渡所得の税率は20%、短期譲渡所得の税率は39%です。

100万円で土地を売却し、譲渡所得が10万円、売却時における土地の所有期間が5年を超えているケースにあてはめて、譲渡所得税を計算してみましょう。

譲渡所得税は、譲渡所得に税率を掛けて計算するので、譲渡所得10万円×長期譲渡所得の税率20%＝2万円と算出できます。

100万円で土地を売却したときに使える控除・特例

100万円で土地を売却した場合、利用できる可能性のある控除や特例がいくつかあります。

ここでは、4つの控除・特例を挙げて紹介していくので、それぞれの適用条件や適用方法などについて理解を深めていきましょう。

利用可能な控除や特例を把握しておくことで、譲渡所得税の負担を減らすことに繋がる可能性があります。

特に100万円で土地を売却した場合は、譲渡所得税の負担が0円になるケースも少なくないので、必ず確認しておきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除

自宅として居住していた建物とあわせて土地を売却した場合に適用可能となるのが、居住用財産の3,000万円特別控除です。

この特例では、適用条件を満たしている場合に、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除することができます。

つまり、売却した土地が100万円である場合は、そもそも譲渡所得が3,000万円を超えることはないため、譲渡所得全額が控除され、負担する譲渡所得税は0円となります。

居住用財産の3,000万円特別控除の適用条件としては、自らが居住していた住宅及び土地を売却しているということが必須です。

なお、既に居住を終了していたとしても、居住をやめてから3年後の12月31日までの売却であれば、適用可能とされています。

他にも、売却先が親族及び親族による法人ではないことや、一定期間内に同様の特例を利用していないことなどの条件も、満たしていなければなりません。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続によって取得した空き家と土地を、相続後の一定期間内に売却した場合は、相続空き家の3,000万円特別控除が適用可能となります。

この特例も、先に解説した居住用財産の3,000万円特別控除のときと同様に、一定の条件を満たしていると、売却時の譲渡所得から最大で3,000万円まで控除を受けられます。

100万円で土地を売却した場合においては、譲渡所得が全額控除となり、譲渡所得税の負担が0円になるという点も同じです。

相続空き家の3,000万円特別控除の適用条件として最も重要なのは、相続が発生する前まで被相続人だけが居住していた建物及び土地を相続したということです。

また、実際に相続した後売却するまでの期間内において、以下の条件が必須となります。

つまり、被相続人が生前1人で居住していた空き家と土地を相続し、その後誰にも使われていない状態のまま売却した場合が、相続空き家の3,000万円特別控除の対象となるので、正しく理解しておきましょう。

なお、空き家と土地をセットで相続した後、空き家を解体した上で土地部分のみを売却する場合も、相続空き家の3,000万円特別控除の対象となります。

取得費加算の特例

相続によって手に入れた土地を売却する場合に、実際に支払った相続税の額を、譲渡所得の計算で使用する取得費に加算することが認められる取得費加算の特例という制度があります。

取得費加算の特例が適用されることにより、譲渡所得の計算においてより多くの取得費を売却価格から差し引くことが可能になるため、譲渡所得を抑えることに繋がります。

譲渡所得が抑えられれば、それに応じて課税される譲渡所得税の額も安く抑えることができるので、得られる節税効果は大きいといえるでしょう。

取得費加算の特例が適用できるのは、相続により土地を取得したということに加えて、実際に相続税が発生して納税を済ませているということが必須条件となっています。

実際のところ、相続により土地を取得するケースの中で、相続税が課税されるのはごくわずかです。

つまり、実際に取得費加算の特例の適用条件にあてはまる人は非常に少なくなっているという点も、理解しておいたほうがよいでしょう。

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円特別控除

適用の対象がかなり限定的な制度ではありますが、平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円特別控除という制度もあります。

これは土地の売却における譲渡所得から1,000万円を上限に控除が受けられるというものです。

その名の通り、平成21年または平成22年に取得した土地を売却する人を対象とした制度です。

平成21年に土地を取得した場合は平成27年以降に売却、平成22年に土地を取得した場合は平成28年以降に売却することが適用条件とされています。

この制度ができた背景には、いわゆるリーマンショックによる景気の悪化があり、その後の景気回復を目的として設けられた制度といえるでしょう。

控除の上限は1,000万円なので、当然ながら100万円で土地を売却したケースにおいては、譲渡所得が全額控除されることとなり、譲渡所得税も0円になります。

非常に限られた人のみが利用できる制度ですが、適用できれば大きな節税効果が得られるため、土地を売却する際は取得したのが何年であるか確認してみましょう。

まとめ

所有する土地を売却する場合、どれぐらいの税金がかかるのか、きちんと把握しておくことは非常に重要です。

土地の売却金をせっかく手にしたとしても、同時に税金として支払わなければならない金額が予想以上に大きければ、売却したことを後悔してしまうこともあるかもしれません。

実際に土地を売却する際は、自分で税金を計算して把握することも大切ですが、より正確な税額を確認するためには、税理士などの専門家を頼ることも検討しましょう。